Инвестиционная привлекательность российского гостиничного рынка для китайских инвесторов

Анализ исследований отечественных специалистов по гостиничной тематике, содержание которых в основном касается только вопросов организационного управления отелями, показывает, что они практически не затрагивают вопросы возможности инвестиций в гостиничную недвижимость, формируя, таким образом, определенную сферу, мало изученную и должным образом не исследованную. Все это приводит к тому, что исследование роли иностранного капитала в развитии российского рынка гостиничной недвижимости с научной точки зрения становится интересным и тем самым обосновывает сам предмет исследования как актуальный и своевременный.

Научная новизна данной работы состоит в том, что до последнего времени интерес исследователей в части проведения комплексного анализа развития рынка гостиничной недвижимости в России и роли иностранных и, в частности, китайских инвестиций в этом процессе был и остается недостаточным. В отечественных научных публикациях постсоветского периода и настоящего времени рассматриваются лишь отдельные аспекты данной проблематики. Что же касается зарубежных исследований в указанной сфере, то они имеют тенденцию к формализации анализа путем рассмотрения непосредственно вложений в гостиничную недвижимость портфельных инвестиций или паев инвестиционных фондов недвижимости (REITs), делая при этом акцент исключительно на расчете доходности и рассмотрении рисков. При этом зарубежные ученые обычно не включают Россию в выборку анализируемых стран. Все это позволяет считать выбранную тему исследования актуальной, а саму работу – обладающей требуемой степенью новизны и научности.

Постановка задачи

Целью проведения данного исследования является определение степени инвестиционной привлекательности российского гостиничного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области для китайских инвесторов

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• 1.    Уточнить определение инвестиционной привлекательности проекта.

• 2.    Провести анализ инвестиционной привлекательности гостиничного рынка, вклю

• 3.    Дать характеристику инвестиционному климату гостиничного рынка Санкт-Петер

чая и проекты гостиничной недвижимости.

бурга, выделив при этом особенности инвестиционной привлекательности гостиничного ранка для инвесторов из Китая.

Методологической базой исследования будет являться совокупность частнонаучных методов, используемых при аналогичных работах и включающих в себя следующие методы: теоретический анализ, метод сравнения, сопоставления и историко-правовой метод.

Результаты

Как известно, инвестициями признаются «…денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях

Теория и практика сервиса: экономика, социальная сфера, технологии. № 4 (22). 2014. 111 получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [1]. В свою очередь, вложение инвестиций во что-либо есть не что иное как инвестиционная деятельность, осуществляемая в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Исходя из указанного, можно дать определение инвестиционной привлекательности тех или иных объектов предпринимательской и (или) иной деятельности. По сути, инвестиционная привлекательность будет представлять собой определенный уровень удовлетворения финансовых, производственных, организационных и других требований (интересов) инвестора по конкретному проекту, который может быть определен или оценен численными или качественными значениями соответствующих показателей, в том числе и интеграционной оценкой.

Иными словами, инвестиционная привлекательность объектов предпринимательской и (или) иной деятельности есть способность авторов проекта вызвать предпринимательский или иной интерес у инвестора (инвесторов) перспективой реализации предлагаемого проекта, включая возможность и способность принимающего инвестиции принять их и распорядиться таким образом, чтобы после реализации инвестиционного проекта инвестор мог получить качественный (количественный) результат в сфере качества и количества производимой продукции, выполняемых работ или оказываемых услуг, что, в конечном счете, определяет основной экономический показатель деятельности коммерческой организации – получаемую прибыль [1; 2; 3]. Интерпретируя данное определение, можно дать и более краткую дефиницию рассматриваемого понятия. Инвестиционная привлекательность проекта (объекта, региона) есть определенная совокупность составляющих, выраженная через интегральный показатель (инвестиционная привлекательность), имеющий численное значение, показывающая в сравнительной оценке предпочтительность инвестирования в указанный сектор, проект, деятельность и т.д. Все это в полной мере можно отнести к инвестиционному проекту, такому, как гостиничный кластер на основе мини-отелей, образующих замкнутую систему средств приема клиентов, их обслуживания, размещения для проживания и отправления.

Насколько привлекателен для инвесторов такой проект сегодня в условиях Ленинградской области, можно определить, проведя количественный и качественный анализ факторов и уже реализованных проектов в сфере строительства отелей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, их востребованности и заполняемости в течение отдельного взятого календарного года.

В качестве составляющих инвестиционной привлекательности гостиничного кластера были использованы следующие факторы: географическое расположение проекта инвестирования (К1); состояние и развитость транспортной инфраструктуры района расположение проекта инвестирования (К2); плотность населения района расположение проекта инвестирования (К3); насыщенность района расположения проекта инвестирования культурно-историческими объектами (памятники старины, архитектура, музеи и др.) (К4); туристическая посещаемость района расположения проекта инвестирования (К5); отсутствие конкурентов (К6) и др. Считая все факторы равнозначными и имеющими значение от 1 до 10, можно определить приведенный интегрированный показатель инвестиционной привлекательности (ИП) проекта, который будет определяться по формуле:

ИП = ^ Ki / 10 X i (1), i = 1

где Кi – фактор инвестиционной привлекательности;

i (1 – n) – число факторов инвестиционной привлекательности.

Исследования показали, что на практике далеко не все инвестиционные проекты могут вызвать желание у потенциальных инвесторов вкладывать в них средства, хотя большинство авторов проектных разработок и считают по-иному. Причин может быть несколько, но вот с позиций инвестиционной привлекательности это объясняется, прежде всего, снижением инвестиционной привлекательности за счет незначительного веса того или иного фактора в общей формуле расчета. Так, в результате анализа инвестиционной привлекательности шести разных районов Ленинградской области (число факторов равно шести), при всех прочих условиях инвестиционная привлекательность первых трех районов значительно превосходит три других (см. табл.1).

Таблица 1. - Инвестиционная привлекательность ряда районов Ленинградской области

Район	К1	К2	К3	К4	К5	К6	Итого	ИП
Гатчинский	10	10	5	10	10	8	55	0,917
Ломоносовский	10	10	5	10	8	8	41	0,684
Выборгский	10	10	5	10	10	5	51	0,850
Бокситогорский	5	5	5	5	0	10	30	0,5
Киришский	5	6	5	5	0	10	31	0,517
Тосненский	6	6	5	5	0	10	32	0,534

Если предположить, что проект обладает значительной инвестиционной привлекательностью (ИП стремится к единице), то он считается приемлемым для реализации. Отсюда следует, что проект должен предусматривать возможность [4]: быстрой окупаемости инвестируемых средств (от 1,5 до 3 лет в сфере услуг, от 3 до 5 лет в строительстве); высокой ликвидности проекта, что означает возможность в случае необходимости быстро и с минимальными потерями продать бизнес как единое целое; развития с течением времени как по возможностям, так и по объему предлагаемых услуг, выполняемых работ; быстрой реализации самого проекта.

Изучая мотивы инвестора, также следует очень внимательно отнестись к внеэкономическим факторам, влияющим на его поведение. Это в первую очередь касается введенных против России экономических санкций, предусматривающих, в том числе, запрет или ограничение инвестирования в экономику. Из этого следует, что при принятии решения по инвестированию больше внимания следует уделить принципу рациональности, который предусматривает реакцию инвестора также и на внешнеэкономический фактор [5]. Хотя следует отметить, что инвесторы не всегда ведут себя рационально и их экономическое поведение не является исключением.

Исследования статистических данных показали, что гостиничный рынок России сегодня составляет не более 1% мирового рынка гостиничных услуг, следовательно, он имеет огромный потенциал для роста [6]. Показатели деятельности гостиничных предприятий и процессы, характеризующие современный этап развития гостиничного бизнеса в стране, свидетельствуют о том, что индустрия гостеприимства в Российской Федерации находится на стадии формирования. В связи с этим, по оценкам правительства в рамках социально-экономического развития страны до 2020 года, сформировалась ключевая функция Северо-Западного региона в обеспечении внешнеэкономических связей России с Европейским союзом и рядом других регионов мира. При планируемом увеличении потока туристов в Северо-Западный регион потребуются значительные мероприятия по увеличению рынка гостиничных услуг, а также улучшению их качества, что связано с необходимостью инвестирования данной отрасли [2].

Туризм на сегодняшний день является одной из наиболее существенных и высокодоходных отраслей экономики. На его долю приходится 7% общего объема инвестиций и 11% мировых потребительских расходов. Важное место среди всех туристических услуг занимает гостиничное производство, находящееся в России в стадии формирования [7]. Среди туристических центров России Санкт-Петербург занимает лидирующие позиции благодаря неповторимым культурным ценностям и высокому развитию предприятий туристического сервиса [3]. Рынок гостиничных услуг в Санкт-Петербурге также хорошо развит и представлен гостиницами различного уровня, с такими всемирно известными брендами, как: «Holliday Inn», «Kempinski», «Sokos», «Four seasons» и др. При этом 75% приходится на долю отелей высокого качества категорий 3*, 4* и 5*. Недостаток гостиничных услуг больше всего испытывает сегмент отелей 3* и 4*, принимающий большую часть туристических групп и предоставляющих достаточно комфортные условия проживания в средней ценовой категории [8].

Большинство гостиниц Санкт-Петербурга расположено в пределах исторического центра, отличающегося плотной застройкой и широко развитой инфраструктурой. При этом основными потребителями гостиничных услуг в Санкт-Петербурге являются бизнес-туристы и экскурсионные туристы, приезжающие чаще всего в составе туристических групп. Кроме этого, из-за особенностей климата и большого числа экскурсионных туристов, в заполняемости посетителями санкт-петербургских отелей наблюдается ярко выраженная сезонность. Среднегодовая загрузка составляет около 60-65%, при этом в «высокий» сезон максимальная загрузка достигает 95-100%, а в «низкий» сезон падает до 2530% [9].

В последние годы в Санкт-Петербурге наблюдается широкое развитие гостиниц высокой категории 5*. Последним из таких отелей стал «Four seasons», открытый в 2013 году. Это свидетельствует о высокой покупательской способности потребителей гостиничных услуг в Санкт-Петербурге, что в свою очередь способствуют развитию дополнительных гостиничных услуг, а также розничной торговле в гостиницах. При этом следует обратить внимание не только на самый крупный мегаполис Северо-Запада – Санкт-Петербург, но и на весь регион. Так, инвестиции в гостиничный и ресторанный бизнес в Ленинградской области составили в 2012 году всего 15 млн руб. [10], что говорит о неразвитости гостиничного рынка в регионе. Следует отметить, что и весь объем иностранных инвестиций в Ленинградскую область не так велик. К примеру, в 2010 году в экономику Ленинградской области поступили иностранные инвестиции в сумме 636,9 млн долларов США, из них 380,9 млн долларов США (59,8%) – прямые иностранные инвестиции. Из этой суммы инвестиции в строительство составляют не более 1% [4].

Исследования показали, что сегодня в России можно выделить три типа инвесторов. Первый – это частный инвестор, как правило, небольшой гостиницы до 50-60 номеров. Обычно он ведет бизнес сам, но, понимая в какой-то момент, что доходность не позволяет ему покрыть операционные убытки, ищет консультанта или привлекает управляющую компанию. Второй тип – это частный инвестор со стороны, который решил попробовать себя в новой сфере бизнеса или получил отель в виде возвращенного кредита (в случае с банками). Задача такого инвестора – не столько получать операционный доход, сколько капитализировать и продать предприятие с выгодой для себя. И третий тип инвестора – это государство (возможно слияние нескольких типов в честно-государственное партнерство). У любого инвестора два ключевых интереса. Первый – гарантированная доходность и плановый бюджет. Отсюда часто встречающееся желание сдать отель в аренду. Второй интерес – капитализация. Это задача достаточно сложная, поскольку рынок отельных покупателей уже, чем рынок покупателей офисов или жилой недвижимости, что объясняется невозможностью дать объекту другое функциональное назначение.

Кроме того, необходимо отметить, что распространенная проблема российских инвесторов - неверное распределение инвестиционных затрат. В ходе запуска инвестиционного проекта, как правило, на оснащение отеля отводится недостаточное количество средств, что впоследствии влияет на уровень обслуживания и, как следствие, на сроки окупаемости проекта. Так, по данным исследования, в структуре инвестиционных затрат самую большую долю составляют инженерные системы и оборудование (35-40%) и строительно-монтажные работы (23-24%), 13-15% от инвестиционных затрат следует закладывать на отделочные работы, 11-12,5% - на оснащение отеля. Еще 10-11% - это подготовительные работы и 3-2,5% - благоустройство территории.

Структура инвестиций

Рис. 1. Структура инвестиций в гостиничную недвижимость

Исследования показали, что рынок гостиничной недвижимости в крупных туристских мегаполисах России является достаточно привлекательным для инвесторов. Это связано с тем, что зарубежные инвесторы получают экономические выгоды, которые связаны с высоким уровнем прибыльности проектов (до 35%), слабой конкуренцией из-за неразвитости рынка. При этом необходимо отметить и рост доходности существующих объектов гостиничного хозяйства. К примеру, по итогам 2013 года во всех сегментах (от экономичного до люксового) на рынке Санкт-Петербурга наблюдался устойчивый рост RevPAR -более 15% [12].

Вместе с тем, к проблемам инвестиционной привлекательности следует отнести: отсутствие в Ленинградской области качественной инфраструктуры (дороги, водо- и электроснабжение); отсутствие общей концепции развития туризма и гостиничного рынка; несовершенство законодательной базы и, как следствие, сложность в отчуждении земельных участков под строительство гостиниц. Как и всякий рынок, рынок гостиничной недвижимости чутко реагирует на финансово-экономическую и политическую нестабильность. Если до настоящего времени на российском рынке гостиничной недвижимости мы наблюдали западных игроков, то пришло время обратить внимание на игроков восточных. Если перейти к изучению экономических процессов на азиатском рынке, то можно выделить несколько крупных игроков, одним из которых является Китай.

В 2013 году китайские инвесторы вложили 90,17 млрд долл. США в нефинансовые секторы зарубежных экономик, обеспечив стране по этому показателю третье место в мире. По сравнению с предыдущим годом объем прямых китайских инвестиций вырос на 16,8%. Капиталы были вложены в 5090 предприятий в 156 странах и регионах мира. При этом 65,4 млрд долл. или 72,6% объема инвестиций были направлены в экономики, занимающие лидирующие позиции в мире, - Сянган, АСЕАН, ЕС, Австралию, США, Россию и Японию. В частности, более чем на 500% увеличились инвестиции в Россию [13;14]. Необходимо отметить, что китайские инвесторы, как и все инвесторы, в первую очередь стремятся к прибыли. При этом она должна компенсировать инвестору отказ от использования средств на потребление в текущем периоде, вознаграждать его за риск, а также возмещать потери от инфляции в текущем и предстоящем периодах.

Гостиничный рынок Санкт-Петербурга в 2013 году

РОСТ ТАРИФОВ

ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ

REVPAR

80%

Рис.2. Рост доходности на гостиничном рынке Санкт-Петербурга в 2013 году

Подобно западным компаниям, китайские фирмы также предпочитают инвестировать в те страны, где существуют емкий рынок и благоприятные институциональные условия. Если обратиться к истории, то Китай уже с древности был известен своим активным экономическим поведением на международном рынке. Ярким примером этому служит, так называемый, «шелковый путь» - караванная дорога, связывавшая Восточную Азию со Средиземноморьем в древности и в Средние века. Таким образом, такое экономическое поведение, как взаимовыгодный обмен и получение прибыли известно Китаю и с успехом используется на протяжении уже многих столетий. Можно сделать предположение, что китайские инвесторы одними из первых могут заметить выгодные проекты. Так, например, вкладывая деньги в недвижимость, они предполагают использование данного объекта для своего бизнеса в том числе. Несмотря на то что Китай еще не создал ни одной международной гостиничной цепи, в Санкт-Петербурге уже существует несколько китайских гостиниц. Одна из самых больших - гостиничный комплекс «Пекинский сад».

Также стоит обратить внимание на особенности поведения китайских инвесторов. Еще с давних времен в Китае сложилась тенденция защиты от рисков вместо агрессивного поведения, свидетельство этому - всемирно известная «Великая стена». Поэтому становится понятным склонность китайских инвесторов избегать рисков и всячески минимизировать их. И одним из наиболее распространенных способов является диверсификация. Может быть, поэтому Китай не стремится к созданию своей международной гостиничной цепи, ведь это потребуют крупных инвестиций в одну отрасль, что связано с большими рисками. Ввиду больших рисков китайские инвесторы также, стремятся вложить деньги в быстро окупаемые проекты. Следует отметить и такую особенность китайских инвесторов в России, как не строительство объектов, а выкуп уже готовых с дальнейшей их эксплуатацией. Именно поэтому в сфере гостиничных услуг они занимают нишу двух— трехзвездочных отелей, а также мини-отелей. При этом они постараются создать как можно более широкий спектр услуг на базе одного объекта недвижимости [15].

Помимо этого, следует отметить высокую активность китайских банков, таких, как Банк Китая, United Overseas Bank, RBS, готовых вложить средства на устойчивых и крупных рынках гостиничной недвижимости Великобритании, Франции и Германии [16]. Стоит также обратить внимание и на активность строительных компаний на инвестиционном рынке, что предполагает высокую вероятность инвестирования строящихся гостиничных объектов. А так как, на сегодняшний день, прослеживается высокая заинтересованность китайских инвесторов в доступе к передовым технологиям и природным ресурсам (по причине того, что приоритетными направлениями деятельности китайских инвесторов яв- ляется огромный спектр отраслей народного хозяйства РФ – от добывающей, лесоперерабатывающей, машино- и приборостроительной до туризма и медицины), то можно предугадать высокую заинтересованность во вложении денег в земельные участки, рассчитанные под строительство гостиничных объектов. Согласно выводам исследования, проведенного Китайским советом по содействию международной торговле в сотрудничестве с Генеральным департаментом торговли при Европейской комиссии и Центром перспективных исследований и международной информации, китайская инвестиционная деятельность пока находится на начальной стадии. И если учитывать, что российский рынок гостиничных услуг еще находится в стадии формирования, то следует ожидать активного участия китайских инвесторов в его развитии [17].

Выводы

Таким образом, в результате проведенного исследования установлено:

• 1.    Инвестиционная привлекательность в гостиничном секторе – это способность авторов проекта вызвать предпринимательский или иной интерес у инвестора (инвесторов) перспективой реализации предлагаемого проекта, включая возможность и способность принимающего инвестиции принять их и распорядиться таким образом, чтобы после реализации инвестиционного проекта инвестор мог получить прибыль.

• 2.    Основными факторами, характеризующими инвестиционную привлекательность указанного объекта инвестиций являются высокий уровень прибыльности проектов (до 35%), слабая конкуренция из-за неразвитости рынка и постоянный рост доходности существующих объектов гостиничного хозяйства.

• 3.    Гостиничный рынок Санкт-Петербурга является наиболее развитым и привлекательным для зарубежных инвесторов, в том числе и китайских, о чем говорит устойчивый рост доходности во всех сегментах (RevPAR – более 15%).

• 4.    Важным фактором для инвесторов является то, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области высокая плотность культурных памятников, развитая инфраструктура, непосредственная близость к границам Европы, тесные культурные и деловые связи с большинством европейских стран.

• 5.    Следует отметить, что существуют и проблемы инвестиционной привлекательности гостиничного рынка Ленинградской области и Санкт-Петербурга для китайских инвесторов. Они определяются общими для любых экономических проектов инвестиционными рисками, приводящими, как правило, к удорожанию проектов и увеличению сроков введения их в эксплуатацию, а следовательно, и увеличению сроков окупаемости. Однако наличие указанных проблем не оказывает сколь угодно значимого влияния на инвестиционную привлекательность нашего региона в части гостиничного бизнеса, поэтому для китайских инвесторов они будут преодолимы.