Ипотечное кредитование как источник финансирования жилищного строительства

Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным регулированием бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением среди граждан, официально признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Однако даже при максимальных показателях ввода жилья ежегодно лишь 3,5 % населения страны могло улучшить их Основным источником данного финансирования являлся государственный бюджет, чем объясняется отсутствие к началу экономических реформ рыночного механизма само стоятельного участия людей в решении этой проблемы. Рынок жилья оказался не обеспеченным соответствующими кредитно-финансовыми каналами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали возможным приобретение им квартир в массовом порядке.

Жестокий кризис, поразивший Россию в конце 80-х — начале 90-х гг., невольно стимулировал процесс реформирования жилищной сферы. Государство уже не могло позволить себе роскошь прямого инвестирования в больших объемах. По данным Госкомстата РФ, доля бесплатно

го жилья, вводимого за счет средств бюджетов всех уровней, сократилась с 80 % в 1987 г. до 19,7 % в 2001 г., в том числе создаваемого за счет федерального бюджета — до 6,1 %. Произошло сокращение объемов вводимого жилья с 73 до 32 млн м2 в год. Таким образом, существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда [4, с. 445 — 446].

Преодоление сложившейся негативной тенденции возможно путем изменения структуры источников финансирования, для чего необходимо:

• —    существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем введения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;

• —    совершить радикальный поворот от прямого финансирования производителя к помощи потребителю — гражданину, желающему приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия), внедрив кредитно-финансовые механизмы, вызывающие значительный рост платежеспособного спроса населения;

• —    обеспечить использование механизмов, позволяющих задействовать внебюджетные источники, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Центральное место при решении последних двух задач занимает ипотечное жилищное кредитование, суть которого в предоставлении кредитов гражданам на цели приобретения жилья с последующей передачей его в залог. В этом процессе выделяются три основные стадии:

• 1.    Инициирование — процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и способности заемщика выполнить обязательства по кредитному договору.

• 2.    Посредничество — приобретение ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые

• 3.    Инвестирование — приобретение и накопление физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования — совокупность отношений, обеспечивающих прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику па первичном рынке ипотечных кредитов.

Модель управления им включает внутреннюю и внешнюю среду, состоящие из подсистем. Внутренняя условно разделена па три подсистемы, каждая из которых отвечает за управление системой внутри различных рынков: капиталов, ипотечных кредитов, строительства и оборота недвижимости. Называются они соответственно «подсистема управления в зоне вторичного рынка Ипотеки», «подсистема управления в зоне первичного рынка ипотеки», «подсистема управления в зоне рынка недвижимости». Внешнюю среду условно можно представить в виде двух подсистем: среды прямого и косвенного воздействия [2, с. 81—82].

Ипотечное кредитование является подсистемой финансового рынка. Именно па нем происходит процесс рефинансирования, который обеспечивает самодостаточность режима функционирования данного кредитования. За эту часть работы отвечает «вторичная подсистема», в которой на рынке ценных бумаг осуществляется переуступка долговых обязательств по предоставленным ипотечным кредитам. Компания, выдавшая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам. Так функционирует механизм рефинансирования между кредиторами первичного рынка, которые оформляют закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, приобретая закладные, восполняют ресурсы кредиторов первичного рынка, создавая базу для новых кредитов.

Как видим, рынок ипотечных кредитов и рынок облигаций — это взаимосвязанные составляющие внутренней среды системы, в которой проходит полный жизненный цикл закладной.

В совокупности «первичная» и «вторичная подсистемы» во внутренней среде классической системы ипотечного кредитования отвечают за инвестирование капитала в рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Третье звено — «подсистема недвижимости» призвана способствовать эффективному вложению средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает весь описанный выше инвестиционный процесс.

Система ипотечного кредитования влияет на активизацию спроса. С точки зрения управления спросом на потребительском рынке ее можно воспринимать как систему управления продажами недвижимости. Оценивая роль каждой из представленных подсистем, можно сделать вывод, что «вторичная» выполняет доминирующую функцию — инвестора. Она воздействует на уровень спроса в значительной степени. «Первичная подсистема» — посредник, реализующий операционную функцию. «Подсистема недвижимости» формирует предложение. В силу относительной инерционности строительной индустрии «подсистема недвижимости» полностью подчинена поведению инвестора. Поэтому ее роль пассивна [2, с. 86-93].

Рассматриваемая система не является замкнутой: она взаимодействует с другими системами и сама выступает частью финансовой системы страны. Поэтому немаловажно определить факторы внешней среды, оказывающие влияние на механизм ипотечного кредитования. Основные из них — политические, правовые, экономические и исторические.

К политическим факторам, весьма существенным для развития ипотечного кредитования, относятся: общая стабильность общественной системы, предсказуемость политических режимов, наличие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность экспроприационных мер. При этом нестабильность и непредсказуемость поли- тической ситуации, как правило, угнетают сферу ипотечного кредитования. Напротив, успешное его развитие поддерживается включением в государственную политику целой системы протекционистских мер — таких, как предоставление целевых кредитных ресурсов, государственных гарантий обеспечения ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевым моментом становится ее способность защищать отношения собственности, прежде всего затрагивающие объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, служащего объектом залога. К данной группе факторов следует причислить наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество. Как правило, успешность действия ипотеки невозможна без выделения специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок проведения ипотечных операций их участниками.

В группу экономических факторов входят: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, от которой зависят общий масштаб и динамика рынка недвижимости. Особое значение имеет развитие системы страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. Для нормального развития ипотеки необходимо страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщика и выдаваемых ему кредитов, а также ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Исторические факторы также могут оказать влияние на уровень и формы ипотечного кредитования. Немаловажное место среди них занимают традиции накопления средств (или их отсутствие), от- ношение к кредиту населения [1, с. 36 — 37]. '

На современном этапе государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, — на системе ипотеки. Создание ее не только позволит резко ускорить выполнение важнейшей социальной задачи — улучшения жилищных условий населения, но и сможет оказать через активизацию жилищного строительства положительное воздействие на макроэкономическую ситуацию в стране, дать импульс к экономическому подъему и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики.

Ипотечное кредитование относится к числу долговременных инвестиций. Однако экономическая и политическая ситуация в России делают любое долгосрочное предприятие очень рискованным. В названной системе банки сталкиваются с рядом финансовых рисков: дефолта заемщика, «процентной ставки», падения рыночной стоимости находящегося в залоге жилья.

Величина риска дефолта заемщика зависит от его возможности погасить кредит и «надежности». С точки зрения финансовой возможности очевидно, что чем меньше доля ежемесячных выплат по кредиту в ежемесячном доходе заемщика, тем больше реальность погашения кредита и ниже вероятность дефолта. Отметим, что риск дефолта заемщика, выплаты которого составляют более 35 % его ежемесячных доходов, в два раза выше, чем у того, чьи выплаты меньше 30 % доходов.

Оценить «надежность» гораздо сложнее. Главным критерием должна стать кредитная история. Чем чаще заемщик допускал задержки каких-либо платежей, тем выше вероятность его дефолта. У большинства российских граждан кредитные истории отсутствуют. Поэтому, на наш взгляд, следует создать специализирован ную организацию — кредитное бюро, которое будет вести на каждого человека своеобразное кредитное досье, аккумулируя данные по предыдущим займам, операциям с кредитными картами, потребительским кредитам и т. д. Собирается информация не только о том, был ли по этим кредитам дефолт, но и обо всех несвоевременно произведенных платежах, о том, какая доля кредитного лимита была использована и какое количество запросов получало кредитное бюро от потенциальных кредиторов, рассматривавших возможность выдачи кредита заемщику. На базе этих данных кредитные бюро создают «рейтинг» клиента, показывающий в численном виде вероятность его дефолта.

• Риск, возникающий в связи с изменением процентной ставки, — риск недополучения банками прибыли независимо от причин. Такие ситуации возможны при сдвигах в экономике, выборе неэффективной банковской политики (в том числе государством) или неверных инвестиционных инструментов для действующих операций. В этом случае процентная ставка, по которой заемщику выдан кредит, оказывается меньше процентной ставки по привлекаемым банком средствам. Риски, порождаемые изменением процентной ставки, включают понижение реальной стоимости выплат по существующему кредиту в будущем, т. е. уменьшение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, производящимися в соответствии с ипотечным договором. Рост кредитной ставки значительно снижает кредитные риски, но использование такого механизма проблематично, так как на определенном уровне кредитная ставка станет непосильной для выплаты. Это заставляет кредитора выбирать оптимальное соотношение общего уровня риска и ожидаемого дохода. Он должен сам рассчитывать уровень ставки, который был бы приемлемым для заемщика и при котором риск невозврата кредита будет минимальным.

Другим вариантом решения проблемы представляется снижение процентной ставки по кредитам за счет уменьшения процента по депозитам. Но он также невоз- можен, так как влечет истощение источника накопления. Оптимальным путем является сбалансированная разница процентных ставок по выдаваемым кредитам и по депозитам. Максимальные ставки по депозитам и минимальные — по кредитам позволят расширить объем операций и видов предоставляемых услуг, что приведет к сокращению расходов на их выполнение. Еще одним способом может стать внедрение новых, более эффективных технологий и залоговых инструментов.

Риск залога объясняется тем, что в случае дефолта заемщика держатель закладной может не компенсировать полностью свои затраты на ее приобретение. Он связан с рядом причин: потерями времени и средств на судебные процедуры и реализацию залога, общим падением цен па недвижимость и т. д. Для первого держателя закладной — ипотечного кредитора — это означает, что величина кредита должна быть меньше стоимости приобретаемого жилья и, следовательно, определенную долю должен заплатить сам заемщик. Мировая практика показывает, что вероятность дефолта заемщика ниже, если он оплатил не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья.

Ограничения потенциальных рисков при ипотечном кредитовании необходимо добиваться комплексными мерами. Важнейшую роль при этом играет проведение страховой политики. Именно она позволяет снизить и перераспределить основные виды рисков. Одна из проблем осуществления страхования ипотеки — неразработанность данного института в законодательстве. Страховая деятельность в этой сфере регулируется как актами страхового права, так и специализированным законодательством о залоге и ипотеке, в которых до сих пор много недостатков и противоречий [5].

Ввиду отсутствия платежеспособного спроса па ипотечный жилищный кредит насущной задачей государства становится оптимизация системы финансовой поддержки населения в обеспечении жильем. Для достижения указанной цели следует совершенствовать механизм государственной поддержки отдельных кате- горий граждан за счет средств федерального бюджета.

Особое значение приобретают методически правильные формы и способы доведения средств субсидии до ее получателей. Целесообразно использовать унифицированный подход к предоставлению субсидий для улучшения жилищных условий, с тем чтобы добиться максимальной эффективности бюджетных средств, устранить возможные риски неправильного их распределения или нецелевого использования, замораживания в незавершенном строительстве, а также обоснованного завышения или занижения в расчете на конкретного получателя.

Более эффективным вариантом представляется поддержка конечного потребителя жилья путем выделения целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита или уменьшения процентной ставки. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, снижая сумму кредита и, соответственно, размер ежемесячных платежей. Она носит адресный характер, механизм ее предоставления обеспечивает контроль за расходованием бюджетных средств. Субсидия открывает пути для выбора типа и качества готового жилья. Такая система дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики.

Схему субсидирования граждан нужно строить, учитывая следующие основные принципы:

• —    единый подход к определению размера субсидии и единый порядок предоставления субсидий для всех категорий граждан, имеющих право на их получение в соответствии с законодательством;

• —    добровольность участия граждан в программе обеспечения жильем с использованием средств субсидий;

• —    прозрачность движения денежных средств, четкая и простая система отчетности. Схема предоставления субсидий должна обеспечивать полную контролируемость денежных потоков, соответствие направлений расходования средств целевым установкам программ помощи граж-

• данам в обеспечении жильем, исключение их иного использования;

• —    эффективное расходование бюджетных средств, предназначенных для субсидий. Методы расчета их размера, определения категорий граждан, имеющих право на получение субсидии, должны обеспечивать объективное обоснование суммы средств, направляемых на субсидирование. Механизм доведения средств до конкретных граждан следует строить исходя из задачи наиболее эффективного их использования;

• —    независимость граждан в выборе типа, качества и местоположения нового жилья. Этот принцип обеспечивает права граждан в выборе наиболее приемлемого для них вида и типа жилья, его местонахождения и преодолевает ограниченность некоторых программ, допускающих навязывание жилья в определенных домах, регионах и т. п.;

• —    целевой характер использования средств субсидий на приобретение готового жилья на первичном или вторичном рынках жилья;

• —    недопустимость употребления средств субсидий на новое жилищное строительство, дострой незавершенного строительства, модернизацию или капитальный ремонт существующих жилых объектов, взносы в долевое участие в строительство и любые другие цели, не связанные с приобретением готового жилья. Это защитит интересы граждан, снимет риск недостроя жилого дома и замораживания средств субсидий в незавершенных строительных объектах;

• —    софинансирование приобретения жилья с использованием средств субсидий. Данное требование означает создание условий для привлечения дополнительных источников (накоплений граждан, ипотечных кредитов банка и других доступных для участника программы денежных средств), благодаря чему гражданин может приобрести жилье большей стоимости, чем это допускала субсидия;

• —    установление четких критериев выделения категорий граждан, имеющих право на бюджетные субсидии на приобретение жилья;

• —    простота и доступность для пони

мания гражданами порядка предоставления субсидий;

• —    недопущение неоднократного получения субсидии одними и теми же гражданами (кроме пострадавших от чрезвычайных ситуаций);

• —    гласность и открытость информации об условиях предоставления субсидий. Сведения о жилищных программах должны широко освещаться средствами массовой информации, быть доступными для граждан;

• —    организационное обеспечение возможности участия в программе субсидирования отдельных категорий социально уязвимых граждан (пенсионеров, инвалидов, многодетных семей, матерей-одиночек и т. п.), имеющих право на субсидию в соответствии с действующим законодательством. Порядком предоставления субсидий следует предусмотреть формы помощи таким категориям граждан при поиске и оформлении жилья, переезде и т. д. [3].

При этом наиболее перспективно финансирование обеспечения граждан жильем, предполагающее сочетание различных источников средств: безвозмездных субсидий за счет средств федерального и местных бюджетов, собственных средств граждан, ипотечных кредитов банков.

Развитие ипотечного жилищного кредитования как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики — с другой, должно базироваться на следующих основополагающих принципах:

• 1.    Должен учитываться имеющийся международный опыт. Оно должно быть адаптировано к российским макроэкономическим условиям и законодательству, учитывать психологические аспекты, поскольку население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

• 2.    Одно из ключевых требований — обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и

• ясной для понимания всеми участниками процесса.

• 3.    Ипотечное кредитование должно постоянно развиваться, опираясь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование из государственного бюджета.

• 4.    Рассматриваемая система должна быть воспроизводимой в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки региона должны определяться не столько субъективными факторами нали-тая либо отсутствия политической воли у его руководства, сколько объективной экономической ситуацией, состоянием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

• 5.    Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. В России она должна быть мпоговариантной. При этом ни о каком взаимоисключении не может быть и речи. Все ее каналы должны существовать в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентироваться на собственного потребителя.

• 6.    Исключительно важным аспектом государственной политики должно стать формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, совершенствованию нормативно-законодательной базы.

• 7.    Исключительно важна роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависят от деятельности исполнительной власти на всех уровнях.

При правильной организации ипотека, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:

• —    формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;

• —    ориентирована на стимулирование платежеспособного спроса населения и в конечном счете па более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;

• —    вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;

• —    укрепляет кредитно-финансовую систему;

• —    способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования является не только инструментом в решении пусть и чрезвычайно сложной, но все же кратко-и среднесрочной задачи обеспечения граждан жильем. Ее внедрение реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества:

• —    формирования так называемого среднего класса, поскольку система затрагивает социально и экономически активные слои;

• —    введения в сферу хозяйственной деятельности (через залог недвижимости) универсального падежного механизма вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

• —    укрепления «белого» сектора экономики и уменьшения его «черной» составляющей, так как ипотека ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость общества;

• —    организации вертикальных (гражданин — власть) и горизонтальных (человек-инвестор — человек-заемщик, общество взаимного страхования и т. п.) связей. Только после массового внедрения системы ипотечного жилищного кредитования общество из набора людей, объединенных лишь единой территорией, превращается в единый социум, основанный на балансе социально-экономических и политических интересов.