Ипотечное кредитование населения как важное направление взаимодействия банков и органов власти

Основополагающим направлением взаимодействия банков и органов власти на сегодняшний день является обеспечение населения жильем. Решение данной социально – экономической задачи, в виду нестабильных доходов российских граждан, роста инфляции и девальвации рубля, представляется невозможным без привлечения кредитных ресурсов с использованием государственных программ («Доступное жилье», «Жилье для российской семьи», «Военная ипотека» и др.). Данные программы позволяют российским гражданам на более выгодных условиях приобретать жилье, а также обеспечивают банки определенными гарантиями по возврату кредита.

Договор об ипотеке заключается на период 10 – 30 лет, что предполагает высокие риски, связанные с неустойчивым экономическим положением нашей страны. Обращаясь к официальным данным Росстата, необходимо отметить нестабильную динамику заработной платы, которая значительным образом колеблется от месяца к месяцу и сильно дифференцирована по федеральным округам. К примеру, средняя заработная плата в Орле в 2016 году - 16830 рублей, при этом за аналогичный период средний уровень зарплаты в Ямало – Ненецком автономном Округе составил 70620 рублей.1

Обозначенные обстоятельства препятствуют планированию населением финансовых вложений в долгосрочной перспективе. Соответственно, это ведет к увеличению рисков отечественных банков в срезе ипотечного кредитования, что прямым образом влияет на увеличение ставки по кредитам на жилье. По этой причине ставки по кредитам в нашей стране на протяжении всего периода существования и функционирования ипотечного рынка были значительно выше, нежели за рубежом. Например, в странах Европы и США приобрести жилье в ипотеку можно по ставке 3,5 – 6 %, при том, что в РФ минимальная ставка в наиболее благополучный для экономики страны период, составляла 11,8 %.

Помимо финансовых барьеров в развитии ипотечного кредитования в РФ, необходимо отметить и социальный фактор. Несмотря на проводимые мероприятия со стороны органов власти в рамках сотрудничества с банками (льготные программы, предусматривающие оформление ипотеки под 8 % годовых военнослужащим, матерям – одиночкам, многодетным семьям, молодым специалистам), для малоимущих семей данные условия оказались недоступными. Стоит отметить то обстоятельство, что и сами банки предпочитали заключать договор по ипотечным кредитам с платежеспособными, финансово ответственными клиентами в силу высоких 1 коммерческих рисков.

Также в качестве важного фактора, препятствующего успешному процветанию ипотечного кредитования, следует обозначить монополизацию в области строительства. Сегодня строительный рынок представлен небольшим числом строительных компаний, между которыми отсутствует серьезная конкуренция. Соответственно, организации, располагающие монополией на строительство жилья, формируют высокие цены на недвижимость. Данная проблема должна регулироваться со стороны органов власти в рамках антимонопольного законодательства.

Далее, достижение социальной – экономической задачи в виде предоставления гражданам страны доступного жилья, осложняется недостатком у российских банков «длинных денег», поскольку большая часть депозитов сделана на период до года. В силу данного обстоятельства, банки значительно более ориентированы на предоставление краткосрочных потребительских кредитов, а не ипотечные кредиты. Наглядным примером служит структура кредитного портфеля Сбербанка России, согласно которой, по результатам 2016 года, доля ипотечного кредитования составила менее 30 %. В сложившейся ситуации взаимодействие органов власти и банков может заключаться в формировании эффективных государственных программ, направленных на помощь ипотечному кредитованию. В свою очередь, следует наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любое время купить или продать, и которые должны явиться для банков в долгосрочной перспективе эффективным финансовым инструментом.

Среди прочих социально – экономических процессов, осложняющих рынок ипотечного кредитования, следует обозначить падение рубля, на ¹ Филина, Ф. Н. Проблемы ипотечного кредитования в России / Ф. Н. Филина // Банки и банковское дело. 2016.- № 3. – С. – 330 -361.

которое Банк России отреагировал повышением ставки с 10,5 до 17 % годовых, а также рост инфляции, негативно отразившийся на кредитоспособности заемщиков. В общей совокупности, рост уровня инфляции и повышение ключевой ставки ЦБ РФ детерминировали значительное увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию.

Решение социально – экономических задач, связанных с ипотечным кредитованием, зависит от совокупности таких факторов как макроэкономика страны, социальная политика, строительный сектор, развитие банковских продуктов и т.д., и может быть достигнуто только в скоординированном взаимодействии органов власти и банков. Со стороны государства и ЦБ РФ должны быть разработаны эффективные мероприятия, направленные на формирование благоприятных условий по развитию ипотечного кредитования и их доступности для населения страны.1

На сегодняшний день в нашей стране функционируют две основные федеральные программы, позволяющие приобрести гражданам России жилье на льготных условиях: это программы «Жилище» и «Жилье для российской семьи». Программа «Жилье», в свою очередь, дифференцируется на подпрограммы «Молодая семья» и «По обеспечению жильем отдельных категорий граждан». Помимо того, есть и региональные программы «Военная ипотека» и «Материнский семейный капитал».

Программа господдержки ипотеки может быть осуществлена в трех формах:

• 1.    Обеспечение льготными условиями ипотеки. В данном случае заемщики могут приобрести жилье с низкой годовой процентной ставкой.

• 2.    Покрытие государством части рыночной стоимости ипотечного жилья. Для молодой семьи, не имеющей детей 35 %, а для молодой семьи с детьми, не достигшими совершеннолетия 40 % стоимости.

• 3.    Приобретение жилья по сниженной стоимости.¹

Взаимодействие органов власти и банков по направлению ипотечного кредитования можно назвать успешным и перспективным, не имеющим на сегодняшний день альтернативы. За период 2015 – 2016 гг. кредитными учреждениями было выдано 270,6 тыс. кредитов на общую сумму 484,7 млрд. руб. Однако, несмотря на преимущества и привилегии, которые предоставляет реализация данных программ населению, необходимо отметить и их недостатки.

В первую очередь, следует обозначить наличие первоначального взноса. Учитывая кризисную ситуацию в стране, низкие заработные платы и прочие экономические обстоятельства, приходится констатировать тот факт, что большинство российских граждан не имеют возможности выплатить сумму, равную даже 15 % от стоимости жилья. Например, в США данный вопрос давно урегулирован, и на сегодняшний день американские финансовые организации заключают сделки с заемщиками без внесения первоначальных взносов. Данные преобразования стали возможны благодаря формированию системы ипотечных рисков и могут быть транслированы на российскую систему ипотечного кредитования.

Во вторую очередь, ипотечное кредитование по государственным программам, распространяется исключительно на первичный рынок жилья. Проблема заключается в том, что сниженная процентная ставка, предусмотренная государственной программой, вступает в силу, когда заемщик оформляет право собственности на жилье. То есть в период строительных работ, которые могут затянуться, процентные ставки остаются на высоком уровне. А приобретение новостройки предполагает обращение в аккредитованный банк, что существенно ограничивает выбор, поскольку на сегодняшний день в программе участвуют мизерное количество банков и застройщиков. Это является еще одним существенным изъяном льготной программы ипотечного кредитования и связано с монополизированностью строительного бизнеса.1

Сегодня трудовую деятельность в области застройки жилья ведут минимальное число компаний, что является прямым следствием искусственного завышения цен на квадратные метры и возможность диктовать собственные условия, как государству, так и банкам, участвующим в программе льготного ипотечного кредитования. Конкуренция в сфере строительства позволит решить ряд проблем в области ипотечного кредитования – значительным образом снизятся цены на новостройки, большее число застройщиков сможет принимать участие в программе, что позволит гражданам из глубинки также приобрести жилье.

Таким образом, основополагающим методом устранения недостатков льготных программ ипотечного кредитования является существенное снижение стоимости недвижимости на первичном рынке. В свою очередь, для достижения данной цели, необходимо развитие строительного рынка и здоровая конкуренция между компаниями - застройщиками. Развитие строительного рынка во многом детерминировано действиями государства. Чтобы стимулировать появление новых организаций, со стороны органов властей должны быть сформированы льготные условия для развития данного направления бизнеса.