Ипотечное кредитование, проблемы и перспективы развития

Ипотечное кредитование набирает популярность в нашей стране. Покупка жилья одним платежом непростая задача, даже для среднего класса, от чего данный механизм получает свое развитие и привлекает клиентов. Ипотека дает возможность приобрести квартиру сразу, расплачиваясь за нее в течение длительного времени, что в свою очередь позволяет среднестатистическому гражданину купить собственное жилье.

Жилищный вопрос и механизм ипотечного кредитования довольно актуальны в настоящее время. С проблемой жилищного характера сталкиваются около 60% россиян, которые не довольны условиями проживания, при этом само жилье — часть жизни, без которой человек не может реализовать свои социальные потребности, а так же улучшить свое экономическое состояние. В связи с этим в настоящее время на проблемы и слабые стороны ипотечного жилищного кредитования все более сильно обращают внимание органы государственной власти. Так президент РФ В.В. Путин на заседании Координационного совета по разработке национальной стратегии действий в интересах детей 25 ноября 2017 года заявил, что в 2018 году в действие будет запущена социальная льготная программа в сфере ипотечного кредитования для семей с двумя, тремя и более детьми. После эти условия и цели были утверждены в соответствии с Пр-2440, п. 2 и Постановлением Правительства РФ №1711. В них закреплено следующее: многодетные семьи получат государственную поддержку, а именно — процентная ставка по ипотеке для них составит 6%. Данное решение принято с целью улучшения демографической ситуации в стране и распространяется только на те семьи, в которых с 2018 года родился второй или третий ребенок.

В 2017 году, благодаря политике Правительства РФ в области изучения внешних рынков, экономическая ситуация в стране приобрела стабильность, а риски снизились. Так же в этом году наблюдалось снижение ставки процента в ЦБ РФ, что позволило банкам более активно предоставлять кредитные операции, которые стали выгоднее как для самих банков, так и для потребителей. В 2016 году рынок ипотечного кредитования так же получал свое развитие за счет проектов государства, которые субсидировали ставки для отдельных категорий граждан и предоставляли особые условия для строительства жилья сотрудникам бюджетной сферы.

Интересный факт, в 2018 году очень мало банков предоставляют ипотеку без первоначально взноса, не один из крупнейших банков в РФ не пользуется подобной услугой, что вероятно связано с риском неуплаты ипотечных платежей.

Если рассматривать ипотеку с точки зрения банков, то можно сделать вывод, что это довольно привлекательный метод размещения средств. Помимо этого ипотечные кредиты включаются в группу резервирования, тем самым не мешая собственным средствам участвовать в обороте. Ко всему прочему, по данным кредитам существуют большие процентные ставки, колеблясь от 11% до 20% и выше.

В процессе предоставления ипотечного жилищного кредитования населению, возникают две группы проблем — внутренние и внешние.

К внутренним проблемам относят:

• -    затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если залог отдам за квартиру, которая находится в собственности физического лица, заявка рассматривается в банке в течение 2-3 с момента подачи всех документов;

• -    кредитные организации, по результатам оценки жилья, могут принять решение о предоставлении кредита на сумму, отличную от той, которую запросил клиент, в связи с чем последний теряет свое время и деньги, на подготовку документов в банк;

• -    потребность в услугах риелтора или ипотечного брокера, стоимость которых устанавливается самой организацией, предоставляющей подобные услуги;

• -    сложности в выборе объекта недвижимости, к которому имеются определенные критерии, квартира не должна иметь перепланировок, износ дома не должен превышать 40%, в некоторых случаях банк откажет, если собственником жилья окажется несовершеннолетний.

К внешним проблемам в свою очередь можно отнести:

• -    неплатежеспособность или ограниченная платежеспособность граждан;

• -    проблемы социального характера;

• -    недостаточное количество объектов новостроек, завышенные цены на них;

• -    слабая развитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Несмотря на данные проблемы, ипотечное кредитование получает свое развитие и имеет хорошие перспективы. Так с каждым годом растет количество людей прибегающих к услугам ипотечного кредитования, в 2012 году 23% людей пользовались данной услугой, а в 2017 году 34%.

Но одного желания воспользоваться ипотечным кредитом недостаточно, и тут возникают проблемы. Каждый банк выдает ипотеку на своих условиях, но среди них можно выделить общие для всех, а именно:

• -    максимальный период кредитования составляет 30 лет;

• -    первоначальный взнос от общей стоимости жилья от 15%;

• -    необходимость иметь гражданство РФ;

• -    необходимость официального трудоустройства, что может являться проблемой для людей, работающих в статусе ИП, не имеющих справку о доходах, многие из них даже не пользуются упрощёнкой;

• -    наличие чистой кредитной истории, отсутствие просрочек по предыдущим кредитам.

Однако самыми важными и решающими, при обосновании размера ссуды и срока кредита, являются размер официальной заработной платы и сумма первоначального взноса за приобретаемую недвижимость. Т.е. чтобы получить большую ссуду на максимальный срок, гражданин должен иметь высокую чистую заработную плату, что в наше время редкость, так как снижение официальной зп во многих компаниях практикуется для снижения отчислений в налоговые службы. Проблемы так же возникают и с размером первоначального взноса, ведь имея действительно большую сумму, проще и целесообразнее приобрести, возможно меньшую по квадратам квартиру, в более отдаленном от центра районе, чем брать на себя обязательства по уплате ипотеки, на большой срок.

Наряду со всем этим большой проблемой является инфляция. В нашей стране показатель инфляционного роста является довольно высоким, из-за чего финансово-кредитные организации не могут снижать ставки по своим кредитным продуктам, в числе которых так же находится ипотечное кредитование. В связи с этим у банков появляются дополнительные трудности, а именно:

• -    владельцы банковских вкладов предпочитают не рисковать и не хранят свои сбережения на депозитных счетах, на которые распространяется ставка, ниже уровня инфляции в стране. Это вызвано нестабильностью в экономической среде страны;

• -    доходы вкладчиков увеличиваются значительно медленнее роста показателя уровня инфляции;

• -    из-за малого количества вкладчиков, использующих депозитные счета, банковские организации не имеют достаточного наличия средств, которые они могут использовать для ипотечного кредитования.

Проанализировав данные проблемы, становится ясно, почему банки выставляют подобные условия для получения ипотеки. Данный кредитный продукт не является массовым банковским предложением, это единичное предложение для платежеспособных граждан, и это лишь на руку банкам, так как они не обладают таким количеством средств, чтобы предлагать ипотеку каждому.

Проблема покупки жилья, со стороны граждан заключается не только в количестве предложения и низком уровне развития ипотечного кредитования, но и с высокой ставкой процента по ипотеке, которая в период с 2013 по 2015 год выросла с 13-15% до 19,68%, что обусловлено повышением ставки Центрального Банка РФ в отношении коммерческих банков.

Экономическое положение страны оказывает сильное влияние на ипотечное кредитование, чем стабильнее, тем ниже процентная ставка, больше число потребителей данного продукта, доступнее жилье, благополучнее социальное положение. Чтобы наглядно убедиться в этом, рассмотрим приведенные условия по ипотечному кредитованию в других странах, с более стабильной экономикой:

• -    В Китае процентная ставка составляет 5-7%, но первоначальный взнос выше чем в РФ, 40-50% от стоимости жилья, срок предоставления услуги - до 30 лет;

• -    В США показатели имеют больший разброс, ставка 3,5-7%, первоначальный взнос 30-50% от стоимости, сроки от 15 до 30 лет. Подобный разброс позволяет разным слоям населения с разными доходами и возможностями, получить ипотеку, на более удобных для них условиях.

• -    Япония использует самые низкие ставки для ипотеки, всего 2-3%, минимальный во всех развитых странах первоначальный взнос 30% от общей стоимости недвижимости, а так же самый высокий разброс срока предоставления ссуды, от 5 до 35 лет. В этой стране ипотека действительно привлекательна для потребителей, обусловлено это стабильным экономическим положением, от чего банки могут на выгодных условиях предоставлять данную услугу, но там она не имеет такой популярности, как в других странах.

Но стоит так же рассмотреть еще одну страну, в которой экономическая ситуация сейчас очень нестабильна. Речь о Украине, процентная ставка 20%, срок всего 7 лет, а первоначальный взнос просто огромен — 80%.

Можно сделать простой вывод, который бросается в глаза. Основной фактор, который влияет на ипотечное кредитование — экономическое положение страны, значит и перспективы развития зависят от того, какие экономические изменения планируются в стране. Ключевыми факторами для ипотеки остаются показатели инфляции и ключевая ставка Центробанка. Кроме того, реальные объемы кредитов будут определяться запасами ликвидности в банковском секторе. Также эксперты прогнозируют оживление спроса на ипотеку в 2018 году, что связано с возобновлением роста доходов. В 2018 году российская экономика преодолела последствия кризиса, что отражается на улучшении макроэкономических показателей. Наблюдается существенное замедление инфляции, которая уже в начале 2018 года достигла целевого значения — 2,5%. В Центральном банке намерены продолжить снижение ключевой ставки, при условии стабильности на валютном рынке. Ключевая ставка на начало 2018 г. составила до 7,75%, что превзошло ожидания аналитиков.

В заключении хотелось отметить, что ипотечное кредитование ведет к социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.