Ипотечное кредитование в январе-мае 2021 года: риск перегрева рынка недвижимости

Источник: URL:

На соответствующую дату прошлого года этот показатель соответствовал значению 44,2%.

В условиях ослабления рубля и ожиданий его дальнейшего падения в валютном сегменте ИЖК сделки практически не совершаются (всего 4 сделки за первые пять месяцев 2021 г.). В настоящее время задолженность по ипотечному кредитованию в иностранной валюте составляет всего лишь 14,6 млрд руб., или 0,1% от совокупного портфеля ипотечного кредитования. Год назад данный показатель соответствовал 0,3% (22,5 млрд руб.).

Высокие годовые темпы прироста ипотечного кредитования объясняются эффектом низкой базы: в начале 2020 г. спрос на ипотеку был относительно невысок по причине кратковременного роста ставок, введенных ограничительных мер в начале пандемии и неуверенности относительно дальнейшего развития эпидемиологической ситуации. В настоящий момент, несмотря на ускорение инфляции и небольшое повышение рыночных ставок, ставки по ипотечным кредитам близки к минимальным историческим значениям. Средняя ставка на начало мая составляла 7,30% (на 01.05.20 средняя ставка – 8,42%).

Ипотека остается самым качественным сегментом кредитования физических лиц. Просроченная задолженность сохраняется на стабильно низком уровне: на конец апреля текущего года ее объем составил 75,3 млрд руб., или 0,7% (годом ранее – 75,0 млрд руб., или 0,9%), в то время как по другим кредитам населению уровень просрочки существенно выше – 7,5%. Доля неработающих кредитов1 существенно не меняется и составляет менее 1,4%, в том числе на первичном рынке – менее 1,1% (по другим кредитам населению доля неработающих кредитов – 8,5%).

12(144) 2021

По-прежнему сохраняется тенденция увеличения среднего срока кредитования: в мае 2021 г. средневзвешенный срок предоставленных кредитов превысил 20 лет и составил 240,3 месяцев, увеличившись за год на 21,4 месяца, или на 12,6%.

В настоящее время наблюдается существенное сокращение кредитов с низким (менее 10%) первоначальным взносом (не более 3% в совокупном портфеле ИЖК). Вместе с тем доля кредитов с высоким (свыше 20%) первоначальным взносом также значительно снизилась. Такая тенденция во многом связана с реализацией льготных ипотечных программ, по которым первоначальный взнос установлен на уровне 15%.

Ипотечные каникулы в соответствии с федеральным законодательством, а также внутренние программы реструктуризации банков поддержали качество портфелей. Они позволили заемщикам сохранить платежеспособность, а банкам – не увеличивать резервы на возможные потери по ссудам. По состоянию на 26 мая 2021 г.1, поступило 46,6 тыс. обращений о предоставлении ипотечных каникул в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ. За весь период мониторинга ипотечные каникулы фактически были предоставлены по 17,8 тыс. заявлений на сумму 46,4 млрд руб. Доля фактически проведенных ипотечных каникул составляет почти 90% от одобренных заявок. Отказы получены по 17,6 тыс. требований, в основном по причине непризнания нахождения заявителя в трудной жизненной ситуации или превышения максимального размера кредита. Общее количество заявок и объем реструктуризации относительно других сегментов розничного кредитования несущественен (около 1 трлн руб.), что также положительно характеризует качество совокупного банковского портфеля ИЖК.

В июне по поручению Президента РФ льготная ипотечная программа, которая была запущена в 2020 г. как одна из мер поддержки граждан и строительной отрасли, продлена до 1 июля 2022 г.2.

Для покупки жилья в новостройке в рамках программы «Льготная ипотека» со 2 июля можно взять ипотечный кредит по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов – 3 млн руб., что ставит под вопрос возможность реализации этой программы в Москве и Санкт-Петербурге. Первоначальный взнос, как и ранее, должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Государство должно возмещать кредитным организациям недополученную прибыль от предоставления кредитов по льготной ставке.

Кроме того, принято решение о расширении программы «Семейная ипотека», теперь в ней смогут принять участие семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 г. В рамках данной программы кредиты по льготной ставке до 6% можно получить на покупку жилья или строительство частного дома. Максимальная сумма кредита по этой программе зависит от региона. Так, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она составляет 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб.

Глава Банка России Э. Набиуллина неоднократно отмечала, что снижение процентных ставок в ходе реализации льготных ипотечных программ приводит к повышению цен на жилье в некоторых российских регионах3. Действительно, годовой рост цен на первичном рынке жилья (на конец I квартала 2021 г.) составил 16,3%. Получается, что в условиях падения доходов значительной части населения льготы де-факто получают не граждане, а застройщики.

12(144) 2021

Однако в сложившейся ситуации резкое прекращение государственных программ может привести к нежелательным последствиям. Пролонгация льготной ипотеки на новых условиях является оптимальным решением, оно позволит сбалансировать спрос и предложение на рынке. Снижение предельной величины ипотечного кредитования в рамках госпрограмм будет способствовать сглаживанию спроса на ипотеку в крупнейших городах страны, а повышение льготной ставки до 7% приблизит ставки к рыночному уровню. Вместе с тем ЦБ РФ продолжит использовать заградительные меры путем регулирования надбавок к коэффициентам риска в зависимости от размеров первоначального взноса и показателя долговой нагрузки заемщиков, что в ближайшее время должно привести к увеличению ставок и замедлению темпов роста выдачи ипотеки.ж

12(144) 2021