Ипотека по-домашнему

А.С. Рудаков член правления ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан «Подольский», первый заместитель генерального директора ООО «Ипотечная компания Московской области»

Для большинства людей ипотека ассоциируется с банком: «ипотека – это кредит, который можно взять в банке, на приобретение жилья». За последние годы этот постулат настолько укоренился в сознании людей, что развития ипотеки все ждут только от банков. Бытует мнение, что когда на рынок выйдет множество банков, то за счет конкуренции между ними ставки снизятся и можно будет брать кредиты под 5 процентов, а то и под 2 процента годовых.

Но ждать дешевой ипотеки от банков как «продавцов денег» бессмысленно. Банки не заинтересованы в снижении процентов, поскольку их заработок – это разница между стоимостью (процентом) привлечения денежных средств и их размещения. Банки не ставят перед собой задачу решить жилищную проблему, а лишь имеют намерение временно разместить активы в доходный и ликвидный товар – закладные, которые при удобном случае можно продать инвесторам.

Можно ждать помощи от государства: скоро, мол, государство заработает на продажах нефти и газа за рубеж и будет раздавать своим гражданам деньги в долг под маленький процент. Было бы замечательно испытать на себе подобную заботу со стороны государства, но в это верится еще меньше, чем в банковский альтруизм, в способность банков пожертвовать своими доходами ради блага народа.

Что же делать простым гражданам из среднего российского города с населением сто – сто пятьдесят тысяч жителей, где ипотека предлагается двумя-тремя банками, ипотечные программы которых отличаются лишь количеством документов, временем рассмотрения заявок и размером банковской комиссии?

Выход есть. И, как всегда, «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Как говорил герой известного мультфильма: «Для того чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное…» Перефразируя эту ставшую крылатой фразу, можно сказать: для того чтобы дать кому-нибудь взаймы на покупку жилья, нужно сначала у кого-то взять необходимую сумму денег в долг. А тот, кто взял, пусть платит проценты тому, кто ему одолжил.

Все бы было хорошо, да только трудно найти в провинциальном городе человека, который мог бы дать своему земляку достаточную сумму для приобретения жилья. Для этого нужно, чтобы объединились несколько десятков человек. Оптимальным было бы, если бы эти люди были заинтересованы просто в том, чтобы уберечь свои сбережения от инфляции, а не в скорейшем решении своей жилищной проблемы. У объединившихся, желающих «пристроить» свои накопления людей, возникает масса вопросов по разработке «правил игры», в первую очередь: как защитить свои интересы с юридической точки зрения? Как правильно оформить передачу денежных средств от нескольких людей (а количество таких людей может исчисляться десятками) одному заемщику? Как правильно оформить залог на приобретаемое на заемные средства недвижимое имущество?

Для выхода из подобной ситуации есть юридический инструмент – кредитный потребительский кооператив граждан, деятельность которого регламентируется не общими нормами законодательства, а спе- циальным Федеральным законом от 7 августа 2001 года № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Закон принят семь лет назад, в прессе он не обсуждается, поправки к нему не вносятся, но проработан он изначально достаточно грамотно и является рабочим инструментов для объединений людей, решивших «обозначить» себя как кредитный потребительский кооператив граждан.

Закон предусматривает меры по защите интересов членов кредитных потребительских кооперативов граждан, регулирует взаимодействие кредитных потребительских кооперативов граждан и органов государственной власти.

Закон определяет кредитный потребительский кооператив как потребительский кооператив граждан, созданный гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. Кредитные потребительские кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан. Число членов кооператива не может быть менее чем пятнадцать и более чем две тысячи человек.

Членами кооператива могут быть граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, то есть только физические лица. Участие в кооперативе юридических лиц законом не предусмотрено.

Деятельность кооператива строится на привлечении личных сбережений членов кооператива в фонд финансовой взаимопомощи и предоставлении этих средств другим членам кооператива. За пользование личными сбережениями кооператив выплачивает членам кооператива компенсацию аналогично выплате в банках процентов по вкладам. Компенсация формируется из денежных средств, вносимых заемщиками в виде платы за пользование займами.

Фактически кооператив, по сути, можно рассматривать как узкоспециализированный банк, созданный только физическими лицами исключительно для оказания друг другу финансовой взаимопомощи. Одни члены кооператива сохраняют свои накопления, получая за это компенсацию, другие пользуются этими деньгами на возмездной основе, удовлетворяя свои потребности в улучшении жилищных условий. Отличительной особенностью кооператива является то, что ему не нужна лицензия Центрального банка Российской Федерации, что значительно упрощает его организацию и деятельность.

Кооперативы могут создаваться по разным признакам общности: в рабочем коллективе, по месту жительства. Членами кооператива даже могут быть только родственники.

Практика показывает, что необходима третья сторона, которая объединит вкладчиков и заемщиков в кооператив. Нужен первый шаг – инициатива создания объединения.

Если говорить об опыте кооперативного движения в Московской области, то здесь инициаторами выступили риэлторские* компании, заинтересованные в развитии ипотечного направления своей деятельности в городах Подольске, Одинцове, Серпухове, Электростали, Жуковском, Домодедове, Чехове, Дубне и других городах. Еще несколько лет назад банки не хотели выдавать ипотечные кредиты, обосновывая это высокими рисками, несовершенством законодательства и прочими причинами. Это послужило благодатной почвой для создания на местах ипотечных кредитных кооперативов граждан. В настоящее время кооперативы выросли в мощные некоммерческие организации, в своих городах успешно конкурирующие даже с крупнейшими банками. Общий ежегодный объем выдаваемых кооперативом ипотечных кредитов исчисляется десятками миллионов рублей. Кооперативы Московской области объединены в Ассоциацию кредитных потребительских кооперативов граждан «Московия», что позволяет разрабатывать и внедрять единые ипотечные продукты, интересные инвесторам, формирующим свои портфели пулами закладных.

Позитивным аспектом деятельности кооперативов является мобильность принятия решений. Кооператив может работать как по замкнутым накопительным схемам, так и вливаясь в деятельность федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, построенной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). На территории субъектов Российской Федерации АИЖК создало своих региональных операторов. В Московской области это ОАО «Ипотечная корпорация Московской области». Кооператив, собрав необходимые денежные средства для одного ипотечного займа и оформив ипотечную сделку, может продать закладную региональному оператору. Таким образом, денежные средства, отданные одному из членов кооператива в виде ипотечного займа на долгие годы, в полном объеме возвращаются в кооператив уже через несколько недель.

После продажи кооперативом закладной заемщик должен не кооперативу, а владельцу закладной. В большинстве случаев это АИЖК, то есть государство. Кооператив может либо вернуть деньги с процентами вкладчикам, либо выдать их следующему заемщику. В результате эффективность использования денег возрастает многократно, принося доход вкладчикам и расширяя круг заемщиков, людей, улучшающих свои жилищные условия с помощью ипотеки.

Риэлторская компания, организовав кооператив, получает возможность значительно расширить спектр своей деятельности, реально увеличив количество ипотечных сделок. При этом нет необходимости бегать по банкам и уговаривать выдать кредит своим клиентам. Даже небольшой риэлторской компании по силам создание кооператива, а результатом становится постоянный объем в несколько ипотечных сделок ежемесячно.

Кооператив может сам разрабатывать свои собственные ипотечные программы по кредитованию на приобретение комнат, по кредитованию индивидуальных предпринимателей, имеющих постоянный доход, но неохотно кредитуемых банками. Организовав накопительную программу, можно помогать людям накапливать первоначальный взнос, а в период накопления внесением взносов подтверждать свою платежеспособность, которую зачастую нет возможности подтвердить документально справками от работодателя.

Штат сотрудников кооператива в отличие от банка незначителен: пять – семь специалистов могут обслуживать кооператив численностью более тысячи человек.

Создание кооператива может быть полезным широкому кругу людей как тем, кто улучшает свои жилищные условия, так и тем, кто формирует сферу ипотечных услуг.

При возрождении ипотеки в России в конце прошлого века ключевую роль сыграли небанковские кредитные организации, выстраивавшие квазиипотечные схемы оформления в собственность после полного погашения задолженности, продажи жилья в рассрочку и т. п. На следующем этапе развития схемы были трансформированы в чисто ипотечные, и уже потом в работу включились банки.

Сегодня потенциал небанковских кредитных организаций далеко не исчерпан. Роль этих организаций в развитии массовой ипотеки будет только возрастать, формируя многогранную российскую систему ипотечного жилищного кредитования.