Ипотека земельных участков. Особенности предмета

Е.    Герасимова партнер юридической компании «Legas»

В странах с рыночной экономикой ипотека (залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств) традиционно служит одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов. Особая «привлекательность» залога недвижимого имущества (в том числе земельных участков) в системе способов обеспечения обязательств среди прочего объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание. В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества.

В Российской Федерации в условиях нестабильности экономики, когда хозяйственные связи только начинают выстраиваться, не преодолено недоверие субъектов гражданского оборота друг к другу, ипотека приобретает особую актуальность. Все это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок максимально осмотрительно, что часто влечет за собой отказ от их заключения. Между тем застопорившийся гражданский оборот губителен для развития экономики страны. Расширение применения законодательно урегулированной ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно в значительной степени способствовать развитию хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений.

Правовое регулирование

Следует особо подчеркнуть, что договор ипотеки отличается достаточно сложным характером отношений сторон указанной сделки. В настоящее время гражданско-правовые отношения по поводу залога недвижимого имущества, по существу, так или иначе регулируются тремя законодательными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – также Закон об ипотеке) и Земельным кодеком Российской Федерации. Наличие трех законодательных актов абсолютно не характеризует указанный вид сделки как детально урегулированный нормами права, не снимает споры, возникающие в процессе исполнения такой сделки.

Тем не менее в настоящее время законодательство и судебная практика в области ипотеки стремительно меняются, некоторые проблемы, существовавшие до недавнего времени, получили свое разрешение. Из наиболее важных нововведений следует отметить изменения, касающиеся формы договора ипотеки .

Федеральными законами от 30.12.2004 № 213-ФЗ и № 216-ФЗ в статью 339 ГК РФ и статью 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены изменения, согласно которым с 1 января 2005 года отменяется требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки . Кроме того, изменениями, внесенными в Налоговый кодекс Российской Федерации от 02.11.2004 № 127-ФЗ, существенно снижен размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки, максимальный размер которой с 1 января 2005 года не должен превышать 3 000 рублей.

Основные признаки предмета договора ипотеки земельных участков

При заключении договора ипотеки земельного участка особое внимание следует уделить предмету сделки. Далее будут выделены основные признаки предмета ипотеки. Необходимость определения признаков предмета ипотеки в первую очередь вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить, может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора ипотеки. Несоответствие предмета ипотеки указанным признакам является нарушением существующего законодательства.

• 1.    В связи с тем, что недвижимое имущество, особенно земля, представляет большую ценность с точки зрения хозяйственного оборота, в силу статьи 131 ГК РФ права на указанные объекты подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предметом договора ипотеки могут быть только объекты, права на которые зарегистрированы в установленном порядке (ст. 5 Закона об ипотеке).

• 2.    Согласно указанному определению, имущество, передаваемое в залог, должно быть оборотоспособным .

• 3.    При определении предмета ипотеки необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 336 ГК РФ законодательно может быть установлен запрет на залог того или иного имущества.

Поскольку ипотека является разновидностью залога, попробуем в первую очередь определить основные критерии предмета ипотеки исходя из общих норм гражданского законодательства. В соответствии со статьей 334 ГК РФ залог – это способ обеспечения обязательств, в силу которого залогодержатель имеет преимущественное право перед остальными кредиторами залогодателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Выявляя способность того или иного имущества быть предметом ипотеки, необходимо отметить особенности, установленные в отношении имущества, ограниченного в обороте, применительно к земельным участкам.

Согласно нормам земельного законодательства ограниченными в обороте являют- ся участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации, и т. д. Статья 260 ГК РФ, регулируя оборот земельных участков, допускает залог земельных участков постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Таким образом, по общему правилу предметом ипотеки не могут быть земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте применительно к нормам земельного законодательства.

В отношении ипотеки земельных участков статьей 63 закона об ипотеке устанавливается запрет:

• •    на залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• •    на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

• 4 . В соответствии со статьей 6 закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание .

Следует особо отметить, что с 9 февраля 2004 года Федеральным законом от 05.02.2004 № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешена ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Важно отметить, что Федеральным законом от 29.12.2004 № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского про- цессуального кодекса Российской Федерации» в ГПК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание (ст. 446 ГПК РФ) исключены земельные участки, на которых расположены жилые помещения (их части), являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, если такие участки являются предметом ипотеки.

Заключение

В заключение необходимо отметить, что из всех сделок с недвижимостью именно их обеспечение – залог (ипотека) характеризуется наибольшим количеством судебных споров и неразрешенных проблем. Это вызвано не только достаточно сложным характером отношений сторон указанной сделки, но и несовершенством законодательства.

В связи с этим при заключении договора ипотеки земельного участка особое внимание следует уделять предмету сделки. Изложенные в настоящей статье критерии для определения имущества, которое может быть предметом ипотеки, являются основными. Необходимость принятия их во внимание обусловлена тем, что несоблюдение указанных правил однозначно влечет признание соответствующего договора ничтожным, как противоречащего нормам российского законодательства.

Ml LEGAS

Юридическая компания

«Legas»

команда высококвалифицированных экспертов в областях судебной практики и правового консалтинга

LEGAL SOLUTIONS

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ

Юридическая компания «Legas» объединяет специалистов гражданского, корпоративного, трудового, налогового, земельного, международного, финансового и вексельного права.

Юристы и менеджеры компании «Legas» эффективно реализуют проекты комплексного правового сопровождения деятельности российских и иностранных клиентов на всей территории России, а также в странах ближнего и дальнего зарубежья по следующим направлениям:

• •    земля, недвижимость, строительство

• •    вексельные и финансовые операции

• •    возврат долгов и исполнительное производство

• •    внешнеэкономическая деятельность

• •    корпоративные и трудовые отношения

• •    налоги

• •    абонентское обслуживание

  Адрес: Россия, 105066, Москва, Бизнес-центр «Немецкая Слобода», ул. Новорязанская, д. 31/7, корпус 1, подъезд 2, этаж 3, (проезд до ст. метро «Бауманская»)