Ипотека: социальное благо или экономический механизм?

И.С. Радченко вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов, академик Международной академии ипотеки и недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ» (г. Москва)

Для многих российских граждан приобретение квартиры является заветной мечтой. Совсем необязательно копить на нее всю жизнь, можно поступить так, как поступают во всем цивилизованном мире – купить ее в кредит и отпраздновать новоселье уже сейчас.

Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита в странах Западной Европы и США достигает 90 процентов. В России этот показатель не превышает 3–5 процентов. Безусловно, история развития ипотечного рынка, например в США, насчитывает несколько десятилетий. В то время как в России ипотека появилась лишь в 1998 году после принятия Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Сегодня в России жилищная проблема столь значительна, что абстрагироваться от нее при построении общегосударственной ипотечной системы невозможно. По данным Государственного комитета Российской Федерации по статистике, в 2002 году на учете по улучшению жилищных условий стояли 4,86 миллиона семей, 33,7 процента от которых ждут новой квартиры по 10 и более лет. Всего же в улучшении жилищных условий нуждаются 77 процентов россиян независимо от того, стоят они в «очереди» или нет.

В связи с этим многие воспринимают ипотеку как панацею от жилищных бед. До сих пор распространено мнение, что, поскольку в советские времена бюджетные средства направлялись на прямое финансирование строительства жилья, то теперь такие же средства государство должно направлять на ипотечное кредитование населения через построение социально ориентированных ипотечных схем, субсидирование первого взноса и процентных ставок и т. п.

По этому принципу в России изначально было построено большинство региональных схем жилищного финансирования регионов России. Одной из распространенных форм использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ регионов, было субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками или другими кредитными организациями. Средства программы использовались для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. Однако для бюджета региона субсидирование процентной ставки в течение всего срока кредитования могло оказаться непосильным бременем и привести в конечном итоге к сворачиванию всей жилищной программы.

Наиболее существенным недостатком является то, что жилищные программы регионов ориентированы преимущественно на социально незащищенный слой населения, имеющий доходы, не позволяющие взять ипотечный кредит ни при каких обстоятельствах. Экономически активное население – слишком богатое, чтобы рассчитывать на государственную поддержку, но достаточно бедное, чтобы единовременно оплатить приобретение жилья, – оказывается за рамками жилищных программ. Между тем активизация именно этого потребительского сегмента может привести к развитию массового жилищного кредитования.

... Или бизнес?

Становление ипотеки в России проходит через постепенную замену бюджетного подхода к организации системы ипотечного кредитования рыночно ориентированным. Причем этот процесс происходит как через внедрение рыночных элементов в бюджетные схемы, так и через создание новых рыночных схем, приближающихся к формам классической ипотеки. Недаром в развитых странах мира предоставление жилья в кредит является одним из видов экономической деятельности, приносящего доход.

Экономические принципы решения жилищной проблемы основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, нашли отражение в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Таким образом, и практика, и нормативная правовая база убедительно подтверждают рыночную природу ипотечных процессов. Поэтому сторонники коммерческой трактовки термина «ипотека» считают, что деятельность всех субъектов на этом рынке, в том числе государства, также должна основываться на рыночных принципах. А государственная поддержка ипотеки должна способствовать созданию именно рыночной ипотечной системы, отвечающей нуждам всех участников рынка.

Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решать задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляет- ся единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Проблемы ипотеки на современном этапе

Для «запуска» ипотеки в масштабах страны необходимы значительные средства , т. к. в финансах малый масштаб редко обеспечивает эффективность. Поэтому на сегодняшний день в стране наблюдается высокая потребность в финансировании на доступных условиях и недостаток долгосрочных финансов для ипотечного кредитования. Значительная доля банковских кредитов выдается в долларах США, а значит, заемщики несут дополнительное бремя валютного риска . Пока российская экономика остается крайне зависимой от цены на нефть, кредитование в иностранной валюте является рискованным.

Существенный фактор для развития ипотеки – макроэкономическая стабильность, т. к. и заемщику, и финансовым институтам необходима уверенность в завтрашнем дне, т. е. возможность достоверного прогнозирования на десятилетия вперед. Поэтому:

• •    процентная ставка должна быть относительно низкой и стабильной;

• •    цены на жилье также должны быть стабильными и устанавливаться рынком.

Высокие процентные ставки и низкие доходы населения не способствуют значительному распространению ипотеки. Не более 10 процентов населения соответствует требованиям программы, реализуемой федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Поэтому ипотека должна использовать различные формы жилищного кредитования малообеспеченных социальных групп (молодых семей, работников бюджетной сферы и т. д.), но следует учитывать тот факт, что субсидирование валютной ставки может сдерживать развитие финансовых рынков, поэтому любые налоговые льготы для ипотечных заемщиков должны быть адресными и иметь ограниченный характер.

В регионах ипотека должна развиваться одновременно с развитием строительного комплекса. В настоящее время в большинстве регионов страны существует дисбаланс между ценами и качеством жилья, поэтому первичным должно быть увеличение предложения, потому что дальнейшее увеличение спроса за счет ипотеки будет способствовать дальнейшему неоправданному росту цен.

В развитых странах средний показатель обеспеченности населения жильем колеблется между 30 и 45 квадратными метрами на одного человека, в США, например – 64 квадратных метра. Средний показатель в России – 18,9 квадратных метра.

Ситуация с жильем усугубляется проблемой старения жилищного фонда. Развивая ипотеку и таким образом увеличивая покупательский спрос, государство уже сталкивается с тем, что реальная стоимость квартир во многих регионах уже не соответствует своим потребительским качествам. В результате в большинстве регионов страны дальнейший рост спроса без увеличения роста предложения увеличит цены на морально устаревшее жилье. Если не решить кардинально вопросы, связанные со строительством и вводом нового жилья, то в России доступное жилье останется лишь предвыборным лозунгом на бумаге.

Жилищное строительство может играть важную роль в жизни страны как с экономической, так и социальной точек зрения. В США, например, оно играет роль двигателя экономики, и его доля в ВВП составляет 14 процентов.

Для того чтобы возродить строительный комплекс в России, необходимо:

• 1)    четко установить права собственности. Не так давно многие обладатели престижного жилья в Подмосковье были неприятно удивлены тем, что ранее оформленные свидетельства о собственности на земельные участки и разрешения на строительство коттеджей могут быть оспорены. Также неблагоприятно сказываются на рынке неурегулированные вопросы, например между Москвой и областью, относительно некоторых территорий или между столичными и федеральными властями по поводу некоторых объектов;

• 2)    для увеличения объемов строительства и привлечения инвестиций необходимо создание системы городского планирования во всех субъектах Российской Федерации. Муниципальным властям следует разработать правила землепользования и освоения земель, которые регламентировали бы процедуры выделения земли под застройку и создание доступной базы данных по разрешенным к выделению объектам земельной собственности. Достигнутая в результате этого прозрачность системы создаст благоприятные условия как для финансирования, так и для освоения земель. Процесс получения согласований и разрешений должен быть быстрым и прозрачным;

• 3)    при выполнении этих условий кредитование банками строительства различных объектов будет более реальным, и строителям будет выгоднее вести строительство на кредитные средства банка, чем привлекать десятки, а иногда и сотни частных соинвес-торов.

Одним словом, только многократно увеличивая темпы строительства, государство может рассчитывать на повышение уровня доступности жилья.

Нормативная правовая база

Законодательная база также нуждается в значительной доработке.

За прошедший год Правительство Российской Федерации не один раз на своих заседаниях рассматривало вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования. Были приняты решения о дополнительных мерах по развитию законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования и финансирования системы ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день над пакетом из 28 законов активно работают депутаты Государственной Думы и, возможно, уже к следующему году многие проблемы рынка ипотеки, связанные с законодательством, будут решены.

Очереди на получение бесплатного жилья огромны, людям десятилетиями обещали предоставить бесплатное жилье, что лишает их стимулов решать свои жилищные проблемы другим спосо- бом. С принятием нового Гражданского кодекса государство все же поставит точку в этом вопросе – на получение социального жилья смогут рассчитывать только малоимущие. Однако, каким образом определяется категория малоимущих, сегодня не ясно. Да и как можно справедливо оценить благосостояние каждой семьи, если в большинстве коммерческих предприятий официальные доходы ниже, чем у бюджетников, а сами бюджетники получают зарплаты, которые едва дотягивают до прожиточного минимума? Так что, если доверять официальным данным, то большая часть страны – у черты бедности, в то время как стоимость жилья в Москве давно достигла уровня стоимости квартир в большинстве мировых столиц.

Налоговое бремя по-прежнему вынуждает большинство работодателей скрывать истинные суммы заработка своих работников, что, увы, не способствует росту ипотечных заемщиков, т. к. банки вынуждены отказывать в выдаче кредитов гражданам, не имеющим подтверждения их доходов.

Одним словом, сменилась целая формация, а стереотипы поведения и граждан, и, главное, государства остались. Так, абсолютно не понятно, зачем государство маниакально цепляется за те законы, которые никто не выполнял и выполнять не будет, т. к. отсутствуют механизмы контроля за их выполнением. Для примера возьмем подоходный налог с продажи квартир для граждан, владеющих ими менее трех лет. Кстати, трехлетний срок будет установлен лишь с января 2005 года, сегодня – это пять лет. Небольшие послабления все же введены, но на рынке кардинально ничего не изменится. Нерешенность этой проблемы, например в Москве, приводит к тому, что по оценкам риелторов, 86 процентов столичных квартир продаются по цене, не превышающей миллион рублей. Необходимость уплаты подоходного налога с продажи квартир всегда вызывала недоумение у профессионалов, т. к. ее часто обходят, что и делается во всех случаях, кроме ипотеки. Изъятие из закона нормы о подоходном налоге не только снимет бремя дополнительных расходов с заемщика, кото- рый вынужден платить за квартиру дороже, компенсируя, таким образом, расходы по уплате подоходного налога, но и позволит указывать в договорах купли-продажи истинную, а не заниженную стоимость квартир. Это дало бы два положительных эффекта:

• 1)    значительное снижение криминоген-ности на рынке недвижимости;

• 2)    аналитики получали бы информацию, основанную на реальных сделках, а не только на статистике предложений.

Кроме того, даже с этической точки зрения не совсем понятно, почему гражданин, купивший квартиру на доходы, с которых он однажды заплатил все налоги, должен повторно платить подоходный налог, если он решил продать квартиру ранее, чем через три года?

Прошедшим летом государство «подкинуло» неприятный сюрприз всем законопослушным гражданам, поспешившим выйти из тени и заплатить налог со сдаваемых в аренду квартир . Государство в очередной раз решило задним числом изменить правила игры и ввело новые поборы – налог на добавленную стоимость и налог на прибыль для арендодателей. Так, увы, и без того неконтролируемый государством рынок найма частных квартир окончательно ушел в тень.

Одним словом, оставляя перечисленные налоговые проблемы неразрешенными, власть вряд ли сможет воспитать законопослушного налогоплательщика.

В существующем пакете законов, рассматриваемых этой осенью Государственной Думой, к большому сожалению, не нашло своего отражения решение следующих проблем:

• •    отсутствие практики выдачи кредитов под залог имеющейся недвижимости в силу несовершенства законодательства, что не способствует увеличению возможностей для получения кредитов предпринимателям с целью развития малого и среднего бизнеса под залог имеющейся у них недвижимости;

• •    практическое отсутствие кредитования покупки загородной недвижимости по этим же причинам.

Опасности преждевременного развития двухуровневой ипотеки по классической американской модели в российских условиях

С учетом условий сформировавшегося рынка и рекомендаций Организации Объединенных Наций считается, что для Восточной Европы в целом и для России в частности наиболее подходящей формой развития может стать создание строительных сберегательных касс (ССК) – так называемая немецко-австрийская модель, которая помогает сбалансировать спрос и предложение, т. к. кредиты выдаются на строящееся жилье. Именно ССК помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после второй мировой войны. Однако российские политики пошли другим путем и придерживаются исключительно американской модели развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Тем не менее, на мой взгляд, заслуживает интереса следующая статистика:

• •    Германия – 30 процентов доли на рынке кредитования приходится на ССК. Доля невозврата кредитов составляет всего лишь 0,04 процента;

• •    Словакия – 56 процентов ипотечного рынка страны, 2,6 миллиона граждан являются клиентами ССК. Для запуска механизма активно использовались государственные субсидии. Доля невозврата – 0,56 процента.

И в том и в другом случаях кредиты ССК рассчитаны на людей, имеющих средние и низкие доходы.

Вывод: необходимо развивать немецкую модель ипотеки (так называемую ССК), направленную именно на строительство и ввод нового жилья. Для этого необходимо включить в пакет законов Закон «О строительно-сберегательных кассах» .

Учитывая интерес к ипотеке буквально на всех уровнях российской власти можно надеяться, что жилищная ипотека как фундаментальный финансовый механизм в конечном итоге займет в экономике нашей страны достойное место.

Уважаемые господа!

Для оформления подписки на издания, включенные в каталог «Пресса России», Вы можете обратиться в ООО «ААП «Коммерсант Курьер» в следующих городах:

Казань: (8432) 91-09-82/83 (тел. «ААП «Коммерсант-Курьер»),

Вы можете подписаться на любое издание в любое время и на любой срок !