Использование корректировок в сравнительном подходе при оценке бизнеса

Оценка стоимости любого объекта является упорядоченным, целенаправленным процессом определения в денежном выражении стоимости исследуемого объекта. Здесь учитывается потенциальный и реальный доход в конкретных рыночных условиях. Главной задачей, стоящей перед оценкой, является получение обоснованного и независимого суждения о стоимости той или иной собственности.

В Законе № 135-ФЗ, который регулирует оценочную деятельность в России, дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определена как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Необходимость оценки стоимости бизнеса обуславливается многообразием бизнес-ситуаций: покупка и продажа организации, её акционировании, слияниях и поглощения, и в многом другом. Для проведения оценки приглашают экспертов, так как для составления грамотного и обоснованного заключения, требуется особая подготовка. Оценка стоимости предприятия состоит из нескольких этапов, начиная от знакомства с бизнесом и заканчивая математическими расчетами, и включает в себя несколько этапов (рис.1).

Рис. 1 Этапы оценки

В работе эксперт не должен ограничивать себя единственной методологией оценки стоимости бизнеса. В оценке используют три подхода: затратный, доходный и сравнительный. Оценщик, исходя из ситуации выбирает наиболее подходящие.

Суть сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта с помощью обработки данных о ценах сделок с объектами, аналогичными исследуемому объекту по набору ценообразующих факторов. Итог, полученный в результате применения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должен быть откорректирован в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса.

Когда исследуется рынок сделок, в качестве объектов сравнения применяются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок выбирают только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Исключаются факторы, которые оказывают малое влияние на изменение цены сделки. Даже после этого число факторов, влияющих на объект, оказывается существенным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В рисунке 2 приведен перечень таких групп:

Рис. 2 Элементы сравнения, используемые для внесения корректировок

Каждый из этих элементов содержит группы факторов: к примеру, местоположение включает престижность района, близость к центру, доступность и т.д.

Оценка стоимости может потребоваться компании в разных случаях: будь то инвестирование или продажа. В любом случае важно знать реальную стоимость своих активов. Сравнительный подход наиболее реально отражает сложившуюся рыночную ситуацию. Так как в этом подходе используются объекты-аналоги, то правильное использование корректировок позволит наиболее точно рассчитать стоимость объекта оценки. Итоговые корректировки обеспечивают большую объективность результатов оценки.