Исследование пространственно-параметрической модели рынка жилья Московской области

Автор: Стерник Г.М., Черных Е.В.

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Блокнот практика

Статья в выпуске: 3 (30), 2004 года.

Бесплатный доступ

Короткий адрес: https://sciup.org/170151130

IDR: 170151130

Текст статьи Исследование пространственно-параметрической модели рынка жилья Московской области

Известны качественные особенности территориальной дифференциации производственного потенциала, транспортной инфраструктуры, расселения городского населения в Московском регионе: радиально-кольцевая схема автомобильных и железных дорог, сосредоточение рекреационного потенциала на западе, а промышленного – на востоке области, уменьшение плотности населения по мере удаления от Московской кольцевой автодороги (МКАД). Практики – специалисты рынка недвижимости считают, что эти особенности оказывают значительное влияние на показатели рынка – уровень цен, обороты, активность, и по некоторым сегментам рынка (дачи, коттеджи, земельные участки) даже получены количественные оценки этого влияния. Так, специалисты полагают, что цены и активность снижаются по мере удаления от МКАД, они также зависят от географического направления (на западе выше среднего, на востоке – ниже).

Настоящее исследование было проведено с целью получения подобных оценок для квартирного рынка городов Московской области, а также с целью выявления статистических взаимосвязей и закономерностей этого сегмента рынка. На территории Московской области расположены 39 районов и 75 городов, в том числе 29 городов областного и федерального подчинения (ГОФП).

По данным Комитета по статистике Московской области (Мособлкомстат), численность постоянного населения региона на 1 января 2002 года составила 6435,8 тыс. человек, а городского – 4392,2 тыс. человек (табл. 1). Для проведения исследования были собраны данные о городах и поселках области и показателях рынка квартир, а также построена числовая пространственно-параметрическая модель рынка. Приведенные в таблице 2 данные включают:

• перечень 39 административных районов области и расположенных на их территории городов и поселков (территориальную дифференциацию городов);
• численность населения в каждом городе, тыс. человек (по данным Мособлкомста-та на 1 января 2002 года);
• удаленность города от МКАД (по радиусу до центра города), км;
• среднемесячную заработную плату за 2002 год¹;
• объем сделок купли-продажи квартир в городе за IV квартал 2002 года (по данным Московской областной регистрационной палаты – МОРП);
• удельный объем сделок (на 1 000 человек населения города);
• долю приобретателей-нерезидентов (суммарную долю жителей Москвы, других регионов России, зарубежных стран) в общем количестве приобретателей квартир в городе в 2002 году (по данным МОРП);
• долю приобретателей-москвичей в об-

щем количестве приобретателей квартир в городе в 2002 году (по данным МОРП);

• среднюю удельную цену предложения квартир в городе в декабре 2002 года, $/кв. м (по данным Российской мультилис-тинговой системы).

Для анализа рынка жилья в состав районов были включены города областного и федерального подчинения (ГОФП), расположенные на территории района, но не входящие в него административно, вследствие чего статистика по ним (численность населения, количество сделок купли-продажи, среднемесячная заработная плата и т. п.) учитывается отдельно. В связи с отсутствием в опубликованной статистике данных о заработной плате, доле приобретателей-нерезидентов в городах, входящих в состав района, им приписывалось значение, приведенное в официальной статистике для района в целом.

Распределение городов по численности населения (рис. 1) характеризуется следующими параметрами: минимальное значение – 5,3 тыс. чел., максимальное значение – 191,8 тыс. чел., медианное значение – 45,5 тыс. чел., среднее арифметическое – 59,3 тыс. чел. Распределение асимметрично: население 47,2 % городов составляет до 40 тыс. чел., 26,4 % – от 40 до 80 тыс. чел., 11,2 %– от 80 до 120 тыс. чел., 12,5 %– от 120 до 160 тыс. чел. Население свыше 160 тыс. чел. имеют всего 2,8 % городов.

Распределение городов по удаленности от МКАД (рис. 2) характеризуется следующими параметрами: минимальное значение – 2 км, максимальное значение – 140 км, медианное значение – 40 км, среднее арифметическое – 48 км. Распределение также асимметрично:

мода находится в диапазоне 0–20 км и включает 33,3 % городов в следующих четырех диапазонах (20–40, 40–60, 60–80, 80–100 км) – от 12,5 до 15,3 % городов, в диапазонах 100–120 и 120–140 км – 4,2 % в каждом и в диапазонах свыше 140 км – всего 1,4% городов.

Распределение городов по среднемесячной заработной плате показано на рисунке 3. Минимальное значение составляет 2983 р., максимальное – 8485 р., размах варьирования – 5502 р., медианное значение – 4833 р., среднее арифметическое – 5035 р. Распределение близко к симметричному: модальное значение находится в диапазоне 4000–5000 р. (38,9 % городов), в диапазоне 5000–6000 р. – 26,4 % городов, в диапазонах 6000–7000 и 3000–4000 р. – 15,3 и 13,9 % соответственно, в диапазоне 7000–8000 р. – 2,8 % городов, в диапазонах менее 3000 и более 8000 р. – по 1,4 %.

Распределение городов по средней удельной цене квартир (рис. 4) описывается следующими параметрами: минимальное значе-ние– 255 $/кв. м, максимальное – 760 $/кв. м, размах варьирования – 505 $/кв. м, медианное значение – 495 $/кв. м, среднее арифметическое – 486 $/кв. м. Распределение близко к симметричному: модальное значение находится в диапазоне 500–550 $/кв. м (21,3 % городов), в диапазонах от 350 до 600 $/кв. м – более 10 % городов в каждом, в диапазонах 300–350 и 600–650 $/кв. м– 8,5% городов в каждом, в диапазоне 650–700 $/кв. м – 4,3 % городов, в диапазонах менее 250 и более 700 $/кв. м– 2,1 % городов в каждом.

Распределение городов по оборотам рынка квартир (рис. 5): минимальное значение –13 сделок купли-продажи в квартал,

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО

ЧИСЛЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ

тыс. чел.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО УДАЛЕННОСТИ ОТ МКАД

100 120 140

максимальное – 503 сделки, медианное – 98 сделок, среднее арифметическое – 146,5 сделки. Распределение близко к экспоненциальному: мода приходится на диапазон до 50 сделок (28,6 % городов), в диапазоне 50–100 сделок – 21,4 % городов, в диапазонах 100–150 и 150–200 сделок – 12,9 и 14,3 % городов в каждом, в диапазонах от 200 до 350 сделок – 4,3 % городов, в диапазонах от 350 до 500 сделок – 2,9 % городов в каждом, свыше 500 сделок – 1,4 % городов.

Распределение городов по активности рынка квартир (рис. 6) характеризуется следующими параметрами: минимальное значение – 1,2 сделки на 1 000 чел., максимальное – 8,6 сделки, медианное – 2,2 сделки, среднее арифметическое – 2,45 сделки. Распределение асимметричное, значительно сдвинуто влево и растянуто вправо: в диапазоне 1,0–1,5 сделок находится 7,1 % городов, в диапазоне 1,5–2,0 сделок (модальном) – 24,3 % городов, в диапазонах 2,0–2,5

и 2,5–3,0 сделок – 21,4 и 20,0 % городов соответственно, в диапазоне 3,0–3,5 сделки – 6,7 % городов, в диапазонах от 3,5 до 5,0 и от 8,0 до 9,0 сделок – 1,5 % городов.

Распределение городов по доле приобретателей-нерезидентов (рис. 7) характеризуется следующими параметрами: минимум – 13,2 % нерезидентов, максимум – 74,1 %, медиана – 34,5 %, среднее – 34,8 % приобретателей-нерезидентов. Распределение близко к симметричному: модальное значение находится в диапазоне 30–40 % (31,9 % городов), в диапазоне 20–30 % – 29,2 % городов, 40–50 % – 19,4 % городов, менее 20 % – 9,7 % городов, более 50 % – 9,8 % городов.

Распределение городов по доле приобретателей-москвичей (рис. 8) характеризуется следующими параметрами: минимум – 1,0 % москвичей, максимум – 32,6 %, медиана – 10,7 %, среднее – 12,7 % приобретателей-москвичей. Распределение близко к симметричному: модальное значение нахо-

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО СРЕДНЕМЕСЯЧНОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЕ в 2002 году

рублей

Рис. 3

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО СРЕДНЕЙ УДЕЛЬНОЙ ЦЕНЕ КВАРТИР в декабре 2002 года

$/кв. м

Рис. 4

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ОБОРОТАМ РЫНКА КВАРТИР в IV квартале 2002 года

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО АКТИВНОСТИ РЫНКА КВАРТИР в IV квартале 2002 года

сделок/1000 чел.

дится в диапазоне 5–15 % (61,2 % городов), в диапазонах 0–5 % и 5–20 % – 9,7 % городов в каждом, 20–25 – 15,3 % городов в каждом, 25–30 % – 2,8 % городов, 30–35 % – 1,4 % городов.

Результаты исследования парных регрессий

Результаты исследования статистической связи между основными показателями рынка жилья (уровнем цен, оборотами и активностью рынка) и характеристиками города (численностью населения, географическими координатами, уровнем заработной платы, долей приобретателей квартир, постоянно проживающих вне области) приведены на рисунках 9–31. Первой была подвергнута проверке гипотеза о наличии статистической связи между уровнем цен на квартиры и удалением города от МКАД (рис. 9). Оказалось, что коэффициент корреляции между этими величинами достаточно высок (0,84). Зависимость хорошо описывается степенным уравнением регрессии следующего вида:

Y = aX-b. (1)

Коэффициенты уравнения получены равными a = 901,52, b = -0,2159. Коэффициент детерминации равен 0,76.

Видно, что по мере удаления от МКАД уровень цен на жилье в городах области сначала снижается резко (в среднем на участке в 20 км с 750 до 480 $/кв. м, или на 56 %), а далее – незначительно (на участке от 20 до 90 км – до 350 $/кв. м, или на 37 %).

Далее была проверена гипотеза о наличии статистической связи между уровнем цен и численностью населения города (рис. 10). График и статистические критерии свидетельствуют об отсутствии такой связи: коэффициент корреляции 0,05, коэффициент детерминации 0,028. Такой результат противоречит интуитивным представлениям экспертов, и поэтому гипотеза была проверена на группе городов в зоне, расположенной в 30 километрах от МКАД (рис. 11). Здесь зависимость более выражена: при увеличении численности населения города с 10 до 75 тыс. человек уровень цен возрастает в среднем с 500 до 600 $/кв. м, или на 20 %. Однако разброс точек слишком велик, и статистические критерии (коэффициент корреляции – 0,36, коэффициент детерминации – 0,11) не подтверждают наличие этой связи.

Таблица 1

Группировка городов Московской области по численности постоянного населения (по данным Мособлкомстата)

Показатели	Всего	в том числе с числом населения, тыс. чел.
Показатели	Всего	5-9,9	10-19,9	20-49,9	50-99,9	100 и более
Число городов	75	1	15	21	23	15
Численность населения, проживающего в городах, тыс. чел.	4392,2	5,0	234,5	603,0	1 528,9	2 020,8

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ДОЛЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-МОСКВИЧЕЙ

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ДОЛЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-НЕРЕЗИДЕНТОВ

zo нерезидентов

35 -]

30 -

25 -

20 -

15 -

10 -

5 -О -

0-5 5,0-10 10,0- 15-20 20-25 25-30 30-35 15

% москвичей

Таблица 2

Пространственно-параметрическая модель рынка квартир Московской области

Район	Город	СЕ CD ZT н- CD ZE CD CD 05 ZE	uc CO ZE I— О C5 03 co DC 03 ZE zr CD CD CD ^ St S	ZsC I— О CD ZE CD CO	CD CD I— _ CD _m\o" ° о ze CD CD- CI cz s . CD	CD CD H-C3 I— CD _o CZL >^ — CD DC ^	I—" □ о CZ ^ CD \o	о i=z CD Cl О 05 I— о 5 5 °	05 ZE CD zzr ё CD CD ^ S 55 — ⁰³ CD_ CD CD ^
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Одинцовский	Одинцово	127,5	6260	7	39,2	19,3	225	1,8	691
	Звенигород	12,9	4849	32	28,6	14,7	55	4,2	415
	п. Голицыне	22,1	6260	26	28,6	14,7	44	2,0	515
Красногорский	Красногорск	89,3	6664	4	40,2	19,5	168	1,9	675
Красногорский	п. Нахабино	25,9	6664	14	40,2	19,5	43	1,6	585
Химкинский	Химки	135,8	7716	6	41,9	23,4	329	2,4	760
Химкинский	Сходня	19,1	7716	12	41,9	23,4	25	1,3	524
Мытищинский	Мытищи	157,0	6482	6	44,1	23,3	372	2,4	634
	Лобня	60,1	5812	12	48,3	21,7	124	2,0	515
	Долгопрудный	67,7	6090	6	35,1	19	99	1,5	592
	Королев	132,9	5987	8	34,9	12,7	371	2,8	616
Пушкинский	Пушкино	69,6	4742	16	35,6	13,7	180	2,6	495
Балашихинский	Балашиха	131,6	5365	10	45,9	20,4	311	2,4	561
	Реутов	72,0	6749	4	49,9	28	161	2,2	629
	Железнодорожный	101,3	4319	12	54	20,5	289	2,9	512
Люберецкий	Люберцы	162,6	5402	3	48,5	23,2	440	2,7	585
	Лыткарино	50,0	5035	8	36,3	12,7	87	1,7	527
	Дзержинский	38,2	6347	2	41	13,2	146	3,8	528
	п. Малаховка	23,5	5402	12	41	13,2	44	1,9	575
Ленинский	Видное	53,0	8485	4	17,1	9,3	430	8,1	603
Домодедовский	Домодедово	57,1	4876	16	35,7	12,8	119	2,1	487
Подольский	Подольск	191,8	5776	16	37,2	10,2	490	2,6	491
	Троицк	31,1	4008	18	27,7	12,1	80	2,6	503
	Климовск	55,8	4414	24	28	7,6	127	2,3	512
	Щербинка	28,9	6959	10	52	25	47	1,6	442
Наро-Фоминский	Наро-Фоминск	57,0	5055	54	29,1	9	147	2,6	406
Наро-Фоминский	Апрелевка	19,7	5055	28	29,1	9	27	1,4	390
Рузский	Руза	16,1	4655	74	22,6	9,5	137	8,6
Рузский	п. Тучкове	16,9	4655	60	22,6	9,5	44	2,6	317
Истринский	Истра	31,2	5445	36	31,2	15,1	53	1,7	430
Истринский	Дедовск	28,7	5445	18	31,2	15,1	45	1,6	499
Солнечногорский	Солнечногорск	56,0	6415	44	53,5	23,4	103	1,8	433
Дмитровский	Дмитров	63,2	4924	48	29,6	10,8	96	1,5	426
Сергиево- Посадский	Сергиев-Посад	109,9	4214	54	34,5	10,5	195	1,8	354

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Краснозаводск	15,0	4214	70	34,5	10,5	42	2,8
	Пересвет	14,9	4214	66	34,5	10,5	36	2,4
	Хотьково	21,4	4214	44	34,5	10,5	31	1,4
Щелковский	Щелково	103,5	5312	14	38,7	9,6	239	2,3	467
	Фрязино	53,0	4964	20	23,4	8,9	105	2,0	504
	Лосино Петровский	20,9	3315	24	41,4	1	41	2,0
Ногинский	Ногинск	116,5	4308	40	43,8	9,5	264	2,3	374
	Электросталь	146,4	5785	38	31,3	5,7	503	3,4	372
	п. Черноголовка	18,9	4394	40	14,5	5,3	62	3,3
Раменский	Раменское	84,4	5065	28	26,1	7,3	184	2,2	470
	Жуковский	95,1	5362	20	13,2	4	208	2,9	531
	Бронницы	17,2	3565	38	39,2	4,9	20	1,2
Ступинский	Ступино	64,7	6436	72	16,1	6,3	90	1,4
Чеховский	Чехов	58,4	5323	48	31,8	13,7	97	1,7	378
Можайский	Можайск	29,2	4461	88	37,8	13,9	49	1,7	417
Волоколамский	Волоколамск	17,3	3956	94	74,1	21,7	37	2,1
Клинский	Клин	88,2	4833	66	24,6	5,3	153	1,7	372
Клинский	Высоковск	11,7	4833	74	24,6	5,3	18	1,5
Талдомский	Талдом	13,8	4234	90	23,1	15,3	47	3,4
Талдомский	Дубна	66,8	5147	96	16,7	32,6	159	2,4
Шаховской	п. Шаховская	10,9	3195	120	73,8	23,6
Лотошинский	п. Лотошино	5,3	3884	120	31,4	7,2	13	2,5
Павлово Посадский	Павловский Посад	65,9	3713	52	36,2	7,8	123	1,9	349
Павлово Посадский	Электрогорск	19,4	5919	60	36,2	7,8	48	2,5
Орехово Зуевский	Орехово-Зуево	124,9	4237	70	71,2	4,6	487	3,9	312
Воскресенский	Воскресенск	79,3	4543	68	27,4	8,4	174	2,2	444
Коломенский	Коломна	149,4	4804	86	21,8	1,2	307	2,1
Озерский	Озеры	27,6	3721	92	36,1	10,8	58	2,1
Серпуховский	Серпухов	129,7	4250	74	24,2	2,9	285	2,2	348
Серпуховский	Протвино	36,7	4389	80	13,4	23,3	172	4,6
Каширский	Кашира	41,0	4216	88	24,6	6,1	89	2,2
Каширский	Ожерелье	12,6	4216	94	24,6	6,1	30	2,4
Шатурский	Шатура	30,9	5824	108	38,4	12,6	82	2,6
Шатурский	Рошаль	22,8	2983	128	53,2	12	66	2,9
Егорьевский	Егорьевск	72,0	3723	84	27,2	8,9	167	2,3	255
Луховицкий	Луховицы	32,4	4509	106	13,9	3,6	68	2,1
Зарайский	Зарайск	25,4	3006	118	27	10,2	51	2,0
Серебряно-Прудский	Серебрянные пруды	8,9	3193	140	43,9	13,9

В то же время существует ожидаемая связь между уровнем цен на жилье и уровнем заработной платы в городе (рис. 12). Она описывается линейной зависимостью:

Y = aX + b. (2)

Коэффициенты уравнения получены равными a = 0,0684, b = 113,71. Однако значения статистических критериев недостаточны: коэффициент корреляции равен 0,68, коэффициент детерминации – 0,46.

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЙ УДЕЛЬНОЙ ЦЕНЫ КВАРТИР ($/кв. м) В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С ГЕОГРАФИЧЕСКИМ НАПРАВЛЕНИЕМ (градус)

Рис.13

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ УРОВНЯ ЦЕН НА КВАРТИРНОМ РЫНКЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С УДАЛЕНИЕМ ГОРОДА ОТ МКАД

Рис. 9

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ УРОВНЯ ЦЕН НА КВАРТИРНОМ РЫНКЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С ЧИСЛЕННОСТЬЮ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА

тыс. чел.

Рис. 10

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ УРОВНЯ ЦЕН НА КВАРТИРНОМ РЫНКЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С

ЧИСЛЕННОСТЬЮ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА

тыс. чел.

Рис. 11

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ УРОВНЯ ЦЕН НА РЫНКЕ КВАРТИР В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С

СРЕДНЕМЕСЯЧНОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТОЙ

руб.

Рис. 12

Следующая гипотеза состояла в том, что уровень цен на жилье в городах Московской области связан с расположением этого города относительно географических координат. Была рассчитана средневзвешенная удельная цена предложения квартир в группе городов, лежащих в угловом секторе 300, и построен график в координатах цена – угловой сектор (от направления на север по часовой стрелке). График подтвердил ожидаемый характер зависимости (рис. 13): максимальный уровень цен находится на западе – северо-западе и составляет в среднем 720 $/кв. м, минималь-ный– на востоке – юго-востоке и составляет в среднем 500 $/кв. м (отличие на 44 процента).

Результаты исследования статистической связи между оборотами и активностью квартирного рынка города и характеристиками городов показаны на рисунках 14–19. Кривая зависимости оборотов рынка от удаления города от МКАД (рис. 14) аналогична зависимости (1) уровня цен от этой характеристики города, но статистическая связь между этими величинами недостоверна (коэффициент корреляции – 0,32, коэффициент детерминации – 0,14).

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ОБОРОТОВ РЫНКА КВАРТИР В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С УДАЛЕНИЕМ ГОРОДА ОТ МКАД

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ОБОРОТОВ РЫНКА КВАРТИР С ЧИСЛЕННОСТЬЮ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Рис. 14

Рис. 15

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ОБОРОТОВ РЫНКА КВАРТИР В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С СРЕДНЕМЕСЯЧНОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТОЙ

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ АКТИВНОСТИ РЫНКА КВАРТИР В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С УДАЛЕНИЕМ ГОРОДА ОТ МКАД

рублей

Рис. 16

Рис. 17

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ АКТИВНОСТИ

РЫНКА КВАРТИР С ЧИСЛЕННОСТЬЮ

тыс. чел.

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ АКТИВНОСТИ

РЫНКА КВАРТИР В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С СРЕДНЕМЕСЯЧНОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТОЙ

Далее была проверена связь между оборотами квартирного рынка и численностью населения города (рис. 15). Как и следовало ожидать (в первом приближении), в среднем объем сделок купли-продажи квартир пропорционален численности населения, и связь этих величин хорошо описывается линейной зависимостью (2). Коэффициенты уравнения получены равными a = 2,5207, b = -7,6135. Коэффициент корреляции составляет 0,90, коэффициент детерминации – 0,81.

Видно, что при увеличении численности населения города в 7 раз (с 25 до 175 тыс. чел.) количество зарегистрированных сделок купли-продажи квартир возрастает с 60 до 420 (также в 7 раз).

Связь между оборотами рынка и уровнем заработной платы (рис. 16) близка к линейной: при увеличении заработной платы с 3 до 7 тыс. р. (в 2,3 раза) обороты также возрастают в среднем в 2,3 раза (с 90 до 200 сделок в квартал). Но статистическая связь между этими величинами выражена значительно слабее, чем между уровнем цен и заработной платой: разброс точек слишком велик, коэффициент корреляции равен всего 0,29, коэффициент детерминации – 0,08. Поэтому гипотезу о наличии этой связи необходимо отвергнуть.

Вместе с тем в некоторых городах обороты рынка значительно выше среднего уровня. Поэтому была проверена зависимость активности рынка (числа сделок на 1000 человек) от удаления города от МКАД (рис. 17), от численности населения города (рис. 18) и уровня заработной платы (рис. 19). Видно, что такая связь полностью отсутствует. Следовательно, показатель активности рынка не зависит от численности населения города, а отклонение оборотов рынка от среднего уровня определяется другими факторами (возможно, нестандартными социально-экономическими условиями в городе и районе в целом).

Также отсутствует связь уровня цен с активностью рынка (рис. 20).

В то же время численность населения города несколько уменьшается в среднем при удалении от МКАД (рис. 21), но эта зависимость выражена слабо и не подтверждается статистическими критериями.

В свою очередь, связь уровня заработной платы в городе с удалением от МКАД (рис. 22) также описывается зависимостью (1), но выражена несколько сильнее: коэффициенты уравнения получены равными a = 8008,4, b = -0,1424, коэффициент корреляции равен 0,64, коэффициент детерминации – 0,46. Статистическая связь уровня заработной платы с численностью населения города практически отсутствует (рис. 23).

Далее была проверена связь уровня цен и оборотов рынка с долей приобретателей квартир-нерезидентов и приобретателей квартир – жителей Москвы, а также зависимость этих параметров от численности населения города и удаления от МКАД (рисунках 24–31). Связь уровня цен и оборотов рынка с долей приобретателей-нерезидентов не выявлена (рисунки 24 и 25). Также отсутствует зависимость этих параметров от удаления города от МКАД и численности населения (рисунки 26 и 27).

В то же время связь уровня цен с долей приобретателей-москвичей (рис. 28) удовлетворительно описывается линейной зависимостью (2) с коэффициентами a = 0,251, b = 344,64: при увеличении этой доли с 5 до 25 % (в 5 раз) уровень цен увеличивается в среднем с 400 до 600 $/кв. м (в 1,5 раза). Коэффициент корреляции равен 0,60, коэффициент детерминации – 0,36. Очевидно, что приобретатели-москвичи больше тяготеют к ближнему Подмосковью, а приобретатели из других регионов, беженцы из стран ближнего зарубежья (с относительно низкой платежеспособностью) расселяются более равномерно по территории Московской области. Связь оборотов рынка с долей приобретателей-москвичей отсутствует (рис. 29).

В свою очередь, доля приобретателей-москвичей имеет слабо выраженную зависимость (1) от удаления города от МКАД (рис. 30): при увеличении удаления с 5 до 50 км эта доля снижается с 20 до 10 процентов. Однако разброс точек слишком велик, и статистические критерии не позволяют считать эту зависимость достоверной. От численности населения города доля приобретателей-москвичей также не зависит (рис. 31).

Рис. 20

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ЧИСЛЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С УДАЛЕННОСТЬЮ

Рис. 21

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ СРЕДНЕМЕСЯЧНОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С УДАЛЕННОСТЬЮ ГОРОДА ОТ МКАД

Рис. 22

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ УРОВНЯ ЦЕН НА КВАРТИРНОМ РЫНКЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С ДОЛЕЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-НЕРЕЗИДЕНТОВ

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ СРЕДНЕМЕСЯЧНОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С ЧИСЛЕННОСТЬЮ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА

Рис. 23

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ОБОРОТОВ

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ДОЛИ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-НЕРЕЗИДЕНТОВ В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С

Рис. 26

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ДОЛИ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-НЕРЕЗИДЕНТОВ В

тыс. чел.

Рис. 27

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ УРОВНЯ ЦЕН НА КВАРТИРНОМ РЫНКЕ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С ДОЛЕЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-МОСКВИЧЕЙ

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ОБОРОТОВ

РЫНКА КВАРТИР В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С ДОЛЕЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-МОСКВИЧЕЙ

Рис. 28

Рис. 29

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ДОЛИ

ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-МОСКВИЧЕЙ В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С УДАЛЕННОСТЬЮ ГОРОДА ОТ МКАД

СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ ДОЛИ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ-МОСКВИЧЕЙ В

тыс. чел.

Обсуждение полученных результатов

Результаты исследования парных связей между показателями рынка жилья и характеристиками города по силе выявленной связи можно разделить на три категории:

• наличие сильной связи между случайными величинами (коэффициент корреляции не ниже 0,8, коэффициент детерминации не ниже 0,6);
• наличие слабовыраженной связи между случайными величинами (коэффициент корреляции не ниже 0,6, коэффициент детерминации не ниже 0,4);

• отсутствие статистически подтвержденной связи между случайными величинами.

Результаты исследования сведены в таблице 3.

В таблице приняты следующие обозначения:

(++) – наличие сильной связи между случайными величинами;

(+) – наличие слабовыраженной связи между случайными величинами;

(–) – отсутствие статистически подтвержденной связи между случайными величинами;

Y = 901,52x –0,2159 – вид уравнения регрессии с наилучшим значением коэффициента R2 (при наличии связи);

R = 0,9 – значение коэффициента корреляции (при наличии связи);

Рис. Х – номер рисунка, на котором приведены результаты исследования парной связи.

Из таблицы видно, что существует сильная связь уровня цен со степенью удаленности города от МКАД, а также менее выраженная связь уровня цен с такими показателями, как обороты рынка и уровень заработной платы. Активность рынка и другие характеристики города не зависят от данного параметра.

Существует сильная связь оборотов рынка с численностью населения города. Уровень цен, активность рынка и другие характеристики города не зависят от данного параметра.

Существует слабовыраженная связь между уровнем цен и уровнем заработной платы. Обороты, активность рынка и другие характеристики города не зависят от данного параметра.

Существует связь уровня цен с долей приобретателей-москвичей, но отсутствует – с долей приобретателей-нерезидентов. Обороты рынка не зависят от обоих параметров.

Существует зависимость уровня цен в городе от географического направления.

Таблица 3

Оценка связи между параметрами рынка квартир Московской области

Параметры Y/x	Удаленность от МКАД	Численность населения	Среднемесячная заработная плата	Доля приобретателей-нерезидентов	Доля приобретателей-москвичей	Географическое направление	Активность рынка
Уровень цен	Y=901,52X" R=0,9 (++) Рис. 9	(-) Рис. 10,11	Y=0,0684X1 13,71 R=0,7 (+) Рис. 12	(-) Рис. 24	Y=10,251 Х+3 44,64 R=0,6 (+) Рис. 28	(+) Рис. 13	(-) Рис. 20
Обороты рынка	Y=293,94X" R=0,6 (+) Рис. 14	Y=2,5207X+ +7,6135 R=0,9 (++) Рис. 15	(-) Рис. 16	(-) Рис. 25	(-) Рис. 29	-
Активность рынка	(-) рис. 17	(-) рис. 18	(-) рис. 19	-	-	-	-
Численность населения	(-) Рис. 21	-	-	-	-	-	-
Среднемесячная заработная плата	¥=8008,4Х R=0,7 (+) рис. 22	(-) рис. 23	-	-	-	-	-
Доля приобрета телей-нерезидентов	(-) Рис. 26	(-) Рис. 27	-	-	-	-	-
Доля приобрета телей-москвичей	(-) Рис. 30	(-) Рис. 31	-	-	-	-	-

От активности рынка уровень цен не зависит.

Таким образом было установлено, что уровень цен на жилье в городах Московской области существенно зависит от удаленности города от МКАД, пропорционален уровню заработной платы в городе, зависит от доли приобретателей-москвичей в общем количестве приобретателей квартир, и не зависит от численности населения города, доли приобретателей-нерезидентов и активности рынка.

Обороты квартирного рынка пропорциональны численности населения города, зависят от удаленности города от МКАД и не зависят от уровня заработной платы, доли приобретателей-нерезидентов и приобретателей-москвичей.

Активность рынка квартир в городе не зависит ни от численности населения, ни от удаленности города от МКАД, ни от уровня заработной платы.

Полученный результат не вполне очевиден. Эксперты предполагали, что поведение населения на рынке жилья в крупных городах отличается от поведения в городах с малой численностью населения, вследствие чего уровень цен и обороты рынка должны расти быстрее, чем численность населения. Другими словами, активность рынка, как и цены, должна увеличиваться при увеличении численности населения. Отсутствие такой зависимости говорит о том, что в среднем поведение населения городов Московской области на рынке жилья одинаково и зависит преимущественно от уровня платежеспособного спроса, выражаемого в виде уровня заработной платы в городе и доли приобретателей-москвичей. Этот вывод также подтверждается тем, что уровень цен и уровень заработной платы одинаково зависят от удаления города от МКАД – их величина обратно пропорционально корню (в данном случае – пятой и седьмой степени соответственно) из расстояния до МКАД. Причины такого явления носят социально-психологический харак- тер: и заработная плата, и цены на жилье в ближнем Подмосковье «тянутся» за Москвой. Человек выбирает работу по принципу оптимума между уровнем зарплаты и транспортными трудностями поездок к месту работы, а работодатель в ближней зоне вынужден устанавливать более высокий уровень оплаты для сохранения кадров. Этот эмпирический факт совпадает с известным теоретическим законом о том, что степень влияния, притяжения мегаполисов обратно пропорциональна квадрату расстояния от них.

Результаты исследования пространственно-параметрической модели рынка квартир Московской области показали что:

• существует сильная связь между уровнем цен на жилье и удалением города от МКАД, хорошо описываемая степенным регрессионным уравнением (уровень цен обратно пропорционален корню пятой степени от расстояния до МКАД);
• наличие связи между уровнем цен и численностью населения города статистикой не подтверждается;
• существует явно выраженная зависимость уровня цен от географического направления на сектор расположения города;
• уровень цен пропорционален уровню заработной платы, которая, в свою очередь, связана с удалением города от МКАД степенной зависимостью – заработная плата обратно пропорциональна корню седьмой степени от расстояния до МКАД;
• обороты рынка связаны с удалением города от МКАД аналогичной зависимостью – они обратно пропорциональны корню третьей степени от расстояния до МКАД;
• в среднем обороты рынка (количество сделок купли-продажи квартир) пропорциональны численности населения города, но существуют города, в которых этот показатель значительно выше среднего;
• статистическая связь показателя активности рынка (число сделок на 1000 человек) с численностью населения города, а также с уровнем цен на жилье отсутствует.

Статья