Исследование рынка жилой недвижимости в Ростовской области

Рынок недвижимости – динамично развивающийся сектор экономики, являющийся сложной системой, функционирование которой обеспечивается многими элементами и подсистемами. К тому же он находится в постоянном развитии. Особенности рынка недвижимости обусловлены спецификой обращающегося на этом рынке товара. Кроме того, рынок недвижимости подвержен влиянию других национальных и региональных рынков и должен рассматриваться с учетом влияния внешних политических, экономических, демографических, социальных и прочих факторов [4].

Согласно данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики, в Ростовской области предприятиями и организациями с учетом индивидуального жилищного строительства в январе-июне 2015 года построено 12816 квартир общей площадью 1089 тыс. кв. метров, что составило 103,7 % к соответствующему периоду прошлого года.

Основной объем введенного жилья с начала 2015 года приходится на индивидуальных застройщиков – 759,9 тыс.кв. метров, или 69,8 % от общего объема. По сравнению с январем-июнем 2014 года ввод индивидуальных жилых домов увеличился на четверть [1].

Вместе с тем, по объему ввода в действие общей площади жилых домов Ростовская область оказалась наименее динамичным субъектом ЮФО - прирост этого показателя в 1 полугодии 2015 года составил лишь 3,7%.

Таблица 1 – Ввод жилой недвижимости в 1 полугодии 2015 г. в городах Ростовской области

Города с высокими темпами ввода жилой недвижимости в 1 полугодии 2015 г.

Города, снизившие объем ввода жилой недвижимости в 1 полугодии 2015 г.

Азов	Донецк
Батайск	Каменск

Зверево Новочеркасск Новошахтинск

Предприятия и организации по итогам января-июня 2015 года снизили темпы ввода жилых домов по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 25,6 %, ими с начала 2015 года построены жилые дома общей площадью 329,1 тыс.кв. метров.

Рисунок 1 - Ростовская область - наименее динамичный субъект ЮФО по вводу жилой недвижимости в 1 полугодии 2015 г., % к январю-июню 2014 г. [1]

На сегодняшний день спрос на жилую недвижимость в городах-миллионниках обусловлен множеством факторов как внутренней, так и внешней среды.

Помимо общеэкономических показателей платежеспособности населения, уровня удовлетворенности гражданами жилищными условиями, наличием разных вариантов предложения, целевой аудиторией и участниками процесса покупки/продажи жилья является практически все население любого города.

1050,4         Ю89

1 ПГ. 2014 Г.       1 ПГ. 2015 г

Рисунок 2 - Динамика ввода в действие жилых домов в Ростовской области, тыс.кв.м. [1]

На 3,7 % увеличился объем ввода жилой недвижимости. Именно поэтому множество строительных и инвестиционных компаний предлагают абсолютно не похожие друг на друга жилые комплексы. Определяющим фактором для одних людей становится геолокация объекта, для других - комплекс дополнительных услуг, который они получают вместе с новой квартирой, либо инфраструктура, класс жилья и прочее. Все это говорит о нестабильности спроса.

Нестабильность экономических условий, появление более дешевых строительных материалов (или, наоборот, удорожание качественных импортных) не всегда позволяет сделать долгосрочный прогноз развития ситуации. Что развивается быстрее: спрос или предложение на рынке недвижимости, сказать сложно. На сегодняшний день квартиры в новостройках могут быть раскуплены еще до ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно данным аналитического учета, стоимость квадратного метра 2-комнатной квартиры в новостройках в центре Ростова за период с июля 2014 года по июль 2015 года выросла на 3 тыс. руб. и на сегодняшний день составляет в среднем 65 тыс. рублей (стоимость объектов в среднем увеличилась на 224 тыс. руб.). Стоит отметить, что с февраля наблюдалась тенденция к снижению цены, однако в июне 2015 года цены снова стали расти. Такая же тенденция наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир, где по итогам июня цена кв. м. достигла своего пикового за год значения в 68 тыс. руб. (такой же скачок наблюдался и в феврале 2015 года). Наиболее нестабильной в настоящий момент остается динамика цен в сегменте 3-комнатных квартир - за последний год наблюдалось колебание в пределах 69-71 тыс. руб., далее к марту рынок несколько просел, а затем, стабилизировался и начал показывать уверенный рост. На сегодняшний день стоимость квадратного метра достигла уже 72 тыс. руб., что говорит о возобновившемся спросе на недвижимость в новостройках.

Рынок вторичной недвижимость развивается не так успешно. Если в начале года эксперты рынка высказывали опасения относительно снижения спроса, то к окончанию полугодия уже констатируют падение рынка. Одной из причин сложившейся ситуации называют влияние программы поддержки ипотечного кредитования, которая предусмотрена для покупки жилья в новостройках. Для сравнения, ставки ипотечного кредитования на первичное и вторичное жилье отличаются в среднем на 2,5-3% в пользу строящегося жилья. Более того, многие банки заключают соглашения с застройщиками с целью снижения ипотечных ставок, что окончательно ведет покупателей к выбору квартир в новостройках [2].

На сегодняшний день количество новостроек в Ростове и его пригородах насчитывает более 120 объектов различного класса.

Таблица 2 – Структура количества новых ЖК в Ростове-на-Дону

Район	Количество новых ЖК*, шт
Железнодорожный	14
Кировский	14
Пролетарский	14
Октябрьский	8
Советский	8
Ворошиловский	6
Ленинский	4
Первомайский	2
Суворовский	2

*срок ввода в эксплуатацию 1 кв.2014г - 4 кв.2016г.

В ответ на меняющиеся экономические условия и покупательскую способность населения застройщики переходят к строительству объектов более экономичного класса. За последние четыре года снизился и метраж строящихся квартир - с 2010 года средняя площадь квартир уменьшилась на 9%.

Рисунок 3 – Средний размер квартир, кв.м. общей площади [3]

Строительные компании Ростовской области, как и во многих регионах России, в 2015 году сократили затраты на возведение планируемых объектов недвижимости. В январе-июне 2015 года объем строительных работ снизился на 17% относительно прошлого года.

Сегодня сложно спрогнозировать дальнейшее развитие событий, оказывающих влияние на строительную отрасль, поэтому многие застройщики стали переходить на более дешевые строительные материалы, чтобы не нарушать сроки сдачи объектов и вместе с тем предложить покупателем более низкие цены.

В целом, адаптация рынка жилой недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, то есть для рынка недвижимости требуется больше времени для приспособления к изменившимся внешним условиям, чем другим рынкам.

По Ростовской области наблюдается снижение спроса на рынке вторичной недвижимости вне зависимости от метража и размерности квартиры. На рынке первичной недвижимости можно выявить тенденции к повышению спроса за счет улучшения планировки жилья, расширения программ сервиса кредитования, разнообразных программ государственной поддержки, комплексного подхода к проектированию новой недвижимости, а также за счет снижения цены.