Источники правового регулирования отношений, возникающих из договора аренды земельного участка в предпринимательской сфере

Положениями статьи 606 Гражданского кодекса (далее - ГК) дано определение договора аренды как имущественного найма, в котором арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. До вступления в силу Федерального Закона № 444365-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" определений правом владения и пользования не дает, в связи с чем, правоприменительная практика "рецептировала" их содержание из доктрины гражданского права.

Право пользования арендованным имуществом - это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах [64]. Право владения арендованным имуществом - это возможность арендатора фактически обладать имуществом [65].

Земельные участки, наравне с иными объектами недвижимости, могут быть переданы в аренду. Часть 2 статьи 607 ГК оговаривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Особенности сдачи земельных участков в аренду в основном приведены в положениях ст. 22 Земельного кодекса (далее - ЗК), предусматривающей среди прочего и возможность залога права аренды земельного участка, в отличие от права аренды на иной объект [66].

Проектом Федерального закона № 444365-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект № 444365-6), вступивший в силу с 1 марта 2015 года, предусмотрел ряд существенных новаций правового регулирования договора аренды [67].

Рассмотрение изменений по существу возможно через рассмотрение элементов договора аренды.

Договор аренды должен содержать сведения индивидуализации объекта аренды, в противном случае он считается незаключенным. В юридической литературе высказывается мнение, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками [68].

Земельный участок, согласно положениям законопроекта № 444365-6, как объект права собственности определен как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики,

• ⁶⁴    Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08 // СПС "КонсультантПлюс".

• ⁶⁵    Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу N А26-7328/2005-213  // СПС

"КонсультантПлюс".

• ⁶⁶    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (пункт 5) // Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.

• ⁶⁷    Постановление Совета Федерации от 18 июня 2014 года N 241-СФ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" [Электронный ресурс] // Официальный сайт Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. URL: council.gov.ru/activity/legislation/decisions/44139 (дата обращения: 17.09.2015).

• ⁶⁸    Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (в 3-х т.) / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин [и др.]; под ред. П.В. Крашенинникова. Т. 1. М.: Статут, 2011.

позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

То есть индивидуализация земельного участка посредством постановки его на кадастровый учет и формирования тем самым его границ в соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" стала неединственным и обязательным средством индивидуализации земельного участка в качестве объекта прав.

В указанной части законопроект № 444365-6 дополняет Федеральный Закон № 221 пунктом 6.1, перечисляющим документы об индивидуализации земельного участка: утвержденные схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и проект межевания территории (а для лесных участков проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках).

Законопроект № 444365-6 указывает аналогичные документальные средства индивидуализации земельного участка. При этом исключительно для индивидуализации земельных участков из публичных земель законопроект допускает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории даже и при отсутствии утвержденного проекта межевания территории. Авторами законопроекта наличие одного документа, достаточного для индивидуализации земельного участка из публичных земель, представлено как одна из основных задач модернизации земельного права.

С позиции доктринального толкования гражданское право и земельное право являются различными отраслями права, причем гражданское находится в исключительной компетенции Российской Федерации, а земельное законодательство отнесено к совместному предмету ведения Российской Федерации и ее субъектов [69].

Законопроект № 444365-6, хотя прямо и не применяет деления земель на регламентные и не регламентные, в новеллизации регулирования договора аренды следует данному вектору, разделяя возможность заключения договора аренды земельного участка из публичных земель на конкурсную и на договор, заключаемый без проведения конкурса.

Общее правило заключения договора аренды из публичных земель, закрепленное статьей 39.6 Земельного кодекса в редакции законопроекта, -его заключение на торгах, проводимых в форме аукциона, как правило, в отношении земель, на которые распространяется действие регламента, так как первое место предоставляемых земель на конкурсной основе отведено землям под строительство. В этом случае размер арендной платы в форме ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа определяется по результатам аукциона.

• ⁶⁹    Ибрагимов К.Х. Некоторые аспекты классификации функций позитивного земельного права // Юрист. 2014. N 2. С. 4 - 10.

Земельное законодательство до 1 марта 2015 года размер арендной платы за аренду публичных земель в части 4 статьи 22 Земельного кодекса относило к компетенции Правительства, наделяя его правом установления общих начал определения арендной платы. Законопроект № 444365-6 предоставляет право Правительству в ч. 1 ст. 39.7 изменений в ЗК РФ принятия основных принципов определения арендной платы.

Таким образом, устоявшееся в правоприменительной практике представление о размере арендной платы при аренде публичных земель как о нормативно устанавливаемом компоненте договора подлежит существенной корректировке [70]. Законодателем в ч. 3 ст. 39.7 изменений в ЗК РФ сохранено за собственником соответствующих земель право установления арендной платы за нее, но в то же время дифференциация правил определения размера арендной платы дополнена более детальными исключениями определения размера арендной платы в размере, не превышающем размер земельного налога.

Перечень исключений из общего правила конкурсного порядка заключения договора аренды, приведенный в ч. 2 ст. 39.6 изменений в ЗК РФ достаточно обширен.

Условно можно выделить в этом перечне следующие группы: земельные участки, предоставляемые в аренду без конкурса в связи с государственной необходимостью на основании нормативного волеизъявления Президента Российской Федерации, Правительства, высшего должностного лица субъекта Российской Федерации; земельные участки, образованные из земель, предоставленных для: комплексного освоения территории, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства; земельные участки гражданам для индивидуального жилищного строительства, подсобного хозяйства, сенокошения, ведения фермерского хозяйства и т.п.

Особый интерес представляет новеллизация другого существенного условия договора аренды: срок его заключения.

Внимания заслуживает вопрос сроков аренды земельного участка для целей строительства и несоблюдения сроков строительства при истечении сроков аренды.

До вступления в силу законопроекта № 444365-6 данный вопрос решается различными правовыми средствами, среди них самым эффективным является институализация объекта незавершенного строительства в качестве объекта гражданских прав через его постановку на

• ⁷⁰    Правовыми позициями, изложенными в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 и от 25.02.2014 N 15534/13 по делу N А07-20211/2012 сформулировано утверждение, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта [Электронный ресурс] // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: arbitr.ru/vas/presidium/nadzor.html (дата обращения: 17.09.2015).

кадастровый учет и последующую государственную регистрацию прав на индивидуализированный таким образом объект.

Законопроект №444365-6, в отличие от двадцатилетнего срока строительства индивидуального жилья гражданами, в отношении юридических лиц-застройщиков несколько более требователен. Общий срок, установленный для строительства, реконструкции зданий, сооружений, - от 3 до 10 лет.

Он содержит три исключения. Кроме физических лиц - застройщиков индивидуального жилья, это: до 49 лет - для размещения линейных объектов и на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для публичных нужд, но не более трех лет.

Если застройщик в указанный срок аренды публичных земель завершил строительство объекта и ввел его в эксплуатацию, то он имеет право на приобретение права собственности у публично-правового образования и на земельный участок, либо может перезаключить договор аренды.

Право выкупа статья 36 ЗК РФ именовала исключительным правом на приватизацию земельного участка. В редакции ЗК РФ до вступивших в силу изменений, приобретение прав на земельные участки публичной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, сохранено за собственниками зданий во внеконкурсном порядке и закреплено в п. 6 ч. 2 ст. 39.3 изменений ЗК.

Однако не введение в эксплуатацию возводимого объекта недвижимости и истечение срока аренды земельного участка из публичных земель, заключенного по результатам конкурса, влечет теперь изъятие у собственников недостроенных объектов.

В ГК РФ с 1 марта 2015 года появилась статья 239.1, устанавливающая, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, объекты незавершенного строительства, находящиеся на указанном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом нельзя забывать также и о том, что договор строительного подряда сам по себе является непростым обязательством [71]. Требованием, подлежащим предъявлению в суд исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельным участком, является требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов по начальной цене продажи объекта незавершенного строительства, определяемой на основании оценки его рыночной стоимости.

• ⁷¹    Киракосян С.А., Бежан А.В. Заключение договора строительного подряда на выгодных условиях // Юрист. 2014. № 1. С. 28 - 32.

При этом указанной нормой материального закона закреплено и смещение бремени доказывания своей добросовестности, уже возложенного на застройщика: требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник такого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (присоединен) объект. Приведенная правовая конструкция является в равной степени существенной новеллой правоотношений аренды для целей строительства и коррупциогенным фактором [72].

Истец (уполномоченный орган по распоряжению землей) перед обращением в суд с иском о продаже объекта незавершенного строительства должен составить его рыночную оценку, так как обязан ее указать в качестве искового требования. Содержание нормы из допустимых доказательств априорно исключает экспертное заключение, оставив допустимым лишь заключение оценщика.

То есть ответчику по стоимости объекта остается возразить также только заключением оценщика. Деятельность оценщика, в отличие от экспертной, не имеет уголовной превенции, ее государственное регулирование осуществляется лицензированием, а риск гражданско-правовой ответственности оценщика подлежит страхованию.

Совокупность этих отличительных черт на самом деле означает доступность заключения оценщика, не обязательно соответствующего объективным факторам, в сопоставлении с экспертным заключением.

Риски же недостоверности заключения покрываются страховым возмещением страховщика оценщика, в отличие от уголовной ответственности эксперта.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию статьей 55 Градостроительного кодекса отнесена к компетенции федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления (за специальными исключениями), то есть - к истцу по рассматриваемым требованиям.

Как уже указано, предметом спора наряду с иными обстоятельствами выступают действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, повлекшие нарушение сроков строительства.

Таким образом, создаваемая рассматриваемыми нормами категория споров предоставляет соответствующему органу государственной власти, местного самоуправления право на иск, на исключительные доказательства его основания (заключение оценщика и мотивация законности и обоснованности отказа в приеме в эксплуатацию) и на отсутствие бремени

• ⁷²    Гордиенко Д.А. Антикоррупционная экспертиза как способ противодействия коррупции: история проведения антикоррупционной экспертизы на современном этапе развития Российского законодательства // Российская юстиция. 2013. N 12. С. 41 - 46.

доказывания законности своих действий (бездействия).

Это же лицо формирует комиссию по приему объектов капитального строительства в эксплуатацию. Очевидно, что нормы, создающие институт принудительной реализации незавершенного строительства на публичных землях, нуждаются в приведении в соответствие с принципами разделения властей и равенства всех перед судом.

Отдельно хотелось бы отметить новеллу ЗК РФ относительно собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности. В соответствии с п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган теперь вправе обратиться в суд с иском о понуждении лиц заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение. В случае если здание или строение принадлежит нескольким лицам, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Отступление от этого правила, возможно, с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Особый интерес вызывает подглава 5.2 ЗК РФ, которая устанавливает право уполномоченных органов проводить обмен земельных участков, находящихся в частной собственности, на государственную и муниципальную землю в целях государственных и муниципальных нужд и для размещения объекта социальной инфраструктуры.

В целом при заключении договора мены стоимость обмениваемых земельных участков должна быть равной, либо государственный или муниципальный орган обязан доплатить недостающую разницу частному лицу.

Но особые опасения вызывает условие п. 2 ст. 39.22 ЗК РФ, в соответствии с которым, в случае если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов, что нарушает условие о равном положении сторон в договоре и априори делает невыгодным его для частного собственника.

Резюмируя изложенное, сформулируем следующие выводы:

• -    договор аренды земельного участка по существу охватывает два вида отношений: земельное правоотношение в виде вещного права на землю, предоставляемого государством из публичных земель, и гражданско-правовое обязательство между частным собственником и равноправным ему контрагентом-арендатором;

• -    существенное изменение аренды публичных земель вносит в договор

аренды публичных земель элементы его нормативной регламентации непосредственно нормами закона. Это касается всех существенных условий договора - определение объекта с не обязательностью его кадастрового учета, а только по схеме расположения на кадастровом плане территории; способ заключения на торгах или, в качестве исключения, без них и связанные с этим права и обязанности сторон; срок договора, определяемый в зависимости от разрешенного вида использования, корреспондирующий с градостроительным регламентом; размер арендной платы, устанавливаемый как нормативным регулированием, так и с возможностью учета воли арендатора;

• -    перечисленные новеллы приближают договор аренды публичных земель к вытесняемому из земельного права институту иных вещных прав на землю, все более, исключая обязательственные элементы из этого правоотношения, открывая тем самым возможности для синонимичных способов защиты арендных прав способам защиты права собственности;

• -    в сущностном изменении договора аренды публичных земель видятся определенные недостатки, обоснованность которых подтвердит либо опровергнет правоприменительная практика.

Необходимо отметить положительную сторону обновления Земельного кодекса РФ. Процедура приобретения прав на землю теперь раскрыта более подробно, частично упрощена, на законодательном уровне закреплен ряд прав и гарантий частных лиц. С другой стороны, остались спорные моменты, которые явно будут вызывать много проблем на практике. Помимо этого, по нашему мнению, интересы частных лиц были явно ущемлены рядом положений.