Изучение основных факторов, влияющих на доступность жилья в Белгородской области



Лихтина А.В. магистрант 2 курса ФГАО ВПО «НИУ БелГУ» Россия, г. Белгород ИЗУЧЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ В БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Исследование динамики финансирования жилищного строительства и реализации государственных программ обеспечения населения жильем в Российской Федерации показывает, что, несмотря на отдельные положительные тенденции в данной сфере, ситуация в вопросе повышения доступности жилья является проблемной.

Доступность ипотеки определяется не только такими параметрами как процентная ставка, первоначальный взнос, максимальная сумма кредита, но и соотношением уровня доходов населения и стоимости приобретаемого жилья.

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ), который определяется по следующей формуле:

KI = —     (1)

xN         v 7

где KI - КДЖ без учета потребительских расходов;

S - площадь жилья, кв. м;

• V - стоимость единицы площади (кв. м) жилья, руб.;

• I    - среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год;

К - количество человек в семье.

Так же данный коэффициент рассчитывается с учетом минимальных потребительских расходов:

KI Е =               (2)

(I-E)xN          v 7

где KIЕ- КДЖ с учетом потребительских расходов;

Е - среднедушевые потребительские расходы семьи, руб/чел/год.

Для расчета данных коэффициентов рассмотрим динамику следующих показателей: стоимость 1 кв. метра жилья, среднедушевые доходы и среднедушевые расходы.

Стоимость 1 квадратного метра жилья в Белгородской области представлена ниже в таблице 1.

Таблица 1

Средняя стоимость 1кв.м. жилья в Белгородской области, руб.

Рынок жилья	200 2	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	201 2
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Первичн	808	1080	1297	1516	2144	3051	4137	4225	3942	3973	4677
ый	0	9	5	1	0	2	6	1	9	0	1

Из таблицы 1 видно, что практически на протяжении всего рассматриваемого периода стоимость жилья на первичном рынке возрастала.

Наиболее наглядно динамика цен на недвижимость в регионе представлена ниже на рисунке 1.

2002   2003   2004   2005   2006   2007   2008   2009   2010   2011   2012

« ■■■ вСтоимость жилья

Рис. 1. Динамика стоимости жилья на первичном рынке в Белгородской области, руб.

Наибольший темп прироста на первичном рынке за весь рассматриваемый период наблюдался в 2007 году, по сравнению с 2006 годом цены на жилье выросли на 42,3%. В 2008 году стоимость жилья стала падать, что обусловлено мировым финансовым кризисом. Наибольшее снижение цен было зафиксировано в 2010 году, по сравнению с предыдущим годом цены на недвижимость упали на 6,7%. Падение цен на жилье обусловленопадающим спросом в связи со снижением уровня доходов потребителей, а также с нестабильной ситуацией во всех смежных отраслях со строительством. В 2011 году рынок недвижимости постепенно начал восстанавливаться и характеризоваться ростом цен на жилье.

Рассмотрим динамику среднедушевых доходов населения региона в 2002-2012 годах.

Таблица 2

Динамика среднедушевых доходов жителей Белгородской области в 2002-2012 гг., руб.

Год	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Среднедушевы е доходы	276 2	335 7	4070	5276	7085	9404	12758	14147	16993	18800	2141 3

На протяжении всего рассматриваемого периода денежные доходы населения увеличивались. Наибольший прирост доходов наблюдался в 2008

году, по сравнению с 2007 годом доходы выросли на 35,7%, наименьший рост в 2011 году – по сравнению с 2010 доходы увеличились всего на 10,6%.

Что касается расходов, то динамика потребительских расходов представлена ниже в таблице 3.

Таблица 3

Динамика среднедушевых расходов жителей Белгородской области в 2002-2012 гг., руб.

Год	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Среднедушевые расходы	1745	2092	2652	3357	4516	6003	8106	9162	10428	12423	14979

Наибольший прирост расходов по сравнению с предыдущим годом наблюдался в 2008 году – 35,1%. Наименьший темп прироста потребительских расходов был в 2009 году и составил 13%.

Динамика среднедушевых доходов и расходов представлена ниже на

Рис. 2. Динамика среднедушевых потребительских доходов и расходов за 2002-2012гг., руб.

На представленном рисункевидно, что на протяжении 10лет разрыв между доходами и расходами населения Белгородской области увеличивался. Данный факт является положительным, так как увеличении данного разрыва обуславливает появление свободных денежных средств, которые в большинстве случаевинвестируются в приобретении собственного жилья.

На основании имеющейся формулы и статистических данных о среднедушевых денежных доходах и средних ценах 1 квадратного метра жилья, рассчитаем коэффициент доступности жилья за 2002-2012 годы. Полученные данные приведены в таблице 3.

Таблица 3

Коэффициент доступности жилья в 2002-2012гг

Год	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Белгородская область	4,4	4,8	4,8	4,3	4,5	4,9	4,9	4,5	3,5	3,2	3,3

Наиболее наглядно динамика доступности жилья представлена ниже на рисунке 3.

Рис.3. Коэффициент доступности жилья за 2002-2012гг.

Недостатком КДЖ, рассчитанным по формуле 1, является то, что при его расчете не учитывается такой важный показатель как среднедушевые потребительские расходы, который значительно варьируется в зависимости от региона.

Исходя из имеющихся данных и формул, рассчитаем коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов

Таблица 4

Коэффициент доступности жилья в 2002-2012гг. (с учетом потребительских расходов)

Год	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Белгородская область	11,9	12,8	13,7	11,9	12,5	13,5	13,3	12,7	9,0	9,3	10,9

Наибольший КДЖ наблюдался в 2004 году – 13,7, наименьший – в 2009 году и составил 9 лет. На рисунке 4 графически представлена динамика данного коэффициента.

Рис. 4. Динамика КДЖ с учетом потребительских расходов в регионе за 2002-2012 гг.

График показывает постепенное снижение коэффициента доступности жилья, что частично обеспечено превышением роста доходов над ростом расходов населения.

Для расчета прогнозного значения данного коэффициента на 20132015 годы используем аналитическое выравнивание ряда, а так же рассчитаем среднюю ошибку аппроксимации (см. таблицу 5).

Таблица 5

Аналитическое выравнивание значения КДЖ с учетом потребительских расходов

Год
2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013*	2014*	2015*
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
13,4	13,1	12,8	12,5	12,2	12,0	11,7	11,4	11,1	10,8	10,6	10,3	10	9,7

Средняя ошибка аппроксимации равняется 10%, что является допустимым значением и свидетельствует о достоверности произведенных расчетов.

На рисунке 4 представлен выровненный ряд КДЖ с прогнозными значениями на 2013-2015 гг.

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1014 2015

Рис.4. Динамик КДЖ с учетом потребительских расходов за 2002-2015 гг.

На графике видно, что КДЖ снижается, это свидетельствует лишь о том, что доступность жилья в регионе повышается. Но, тем не менее, на сегодняшний день данный показатель является все еще высоким.

Необходимо разработать ряд мер для решения данной проблемы. Основным субъектом регулирования является государство, которое должно разработать механизм решения существующих проблем путем влияния на уровень цен на недвижимость, доходы населения, доступность льготного ипотечного кредитования, механизм предоставления субсидий, введение льготного налогового режима и снятие административных барьеров для строительных компаний.

"Экономика и социум" №4(9) 2013