Этапы становления и развития института ипотеки в России: история и современность

В экономической литературе можно встретить различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Все многообразие точек зрения можно объединить в две группы. С одной стороны, ипотека – совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С другой стороны, ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.

Нет единства взглядов и по вопросу ипотечного кредитования. Одни авторы рассматривают ипотечное кредитование как разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей: сам процесс выдачи ипотечных кредитов; механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки рассматривают как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов.

Ипотека зародилась еще до нашей эры. Впервые термин возник в Древней Греции в начале VI века до н.э. Он был введен архонтом Солоном и был связан с обеспечением необходимого уровня ответственности должника перед кредитором определенными владениями земельных ресурсов (изначально в Афинах в качестве залогового обеспечения выступала личность должника, которому по причине невыполнения им своего обязательства угрозой было рабство). С указанной выше целью были оформлены обязательства, а на границе принадлежащего заемщику земельного участка был поставлен столб с имеющейся надписью о том, что представленная собственность является обеспечением претензии кредиторов в указанной сумме. На данном столбе, который получил наименование ипотека (от греч. Hypotheka «подставка, подпорка»), были отмечены все долговые обязательства собственника земельного участка [6].

Начало российского ипотечного кредитования можно отнести к периоду царствования императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году открылись дворянские банковские учреждения в Москве и Санкт-Петербурге – Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе [3]. Использовать ссуды указанных кредитных учреждений могли только русское дворянство и иностранцы, которые были в русском подданстве и имели в собственности недвижимое имение в пределах Российского государства. Срок ссуды устанавливался в период один год с допущением только двух отсрочек и взысканием процентных денежных средств изначально. С 1776 года дворянские банковские учреждения начали выдачу ссуд и крестьянам.

Системное формирование ипотеки в России началось только в середине 18 века. Во времена правления царицы Екатерины II начинается развитие банковских учреждений дворянства, к сожалению, имеющих ряд недостатков. В первую очередь, это была достаточно плохая проверка представляемых заемщиками поручительств. В качестве недостатка выступало и плохое соизмерение и учет различных операций по выдаче денежных средств и их получению от населения [2]. Согласно этому, 28 июня 1786 года было произведено издание манифеста об учреждении заемного банка государства, который упразднил все прежние банки дворянства. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение по долгосрочному кредитованию. Срок ссуды был установлен таким образом: для дворянства это было 20 лет под 8% годовых, для городов – 22 года под 7% годовых [2]. После отмены крепостного права с 19 февраля 1861 года в России было начато распространение кредитных учреждений массового характера. В таблице 1 представлены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием российского ипотечного кредитования [1].

Таблица 1 – Развитие российского ипотечного кредитования в 19- начале 20 века

В современности история российской ипотеки была начата с 1998 года с момента принятия соответствующего закона РФ. К этому времени была заложена законодательная база с целью функционирования всей системы ипотечного кредитования. Деятельность органов власти государства в последние три-четыре года была в основе своей сосредоточена на образовании нормативно-законодательной правовой базы по функционированию ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативно-законодательных правовых актов. В таблице 2 отражены основные вехи в развитии современной российской ипотеки.

Таблица 2 – Развитие российского ипотечного кредитования в 20- начале 21 века

Итак, в России сегодня сформирована двухуровневая система ипотеки. На первом уровне данного рынка находятся коммерческие банковские учреждения, которые выдают ипотечные кредиты физическим лицам. На втором уровне находится АИЖК, которое выкупает у банковских кредитных учреждений закладные на данные кредиты и так выполняет функции по рефинансированию всей системы. В нашей стране говорить о сформированной стабильной ипотеке пока рано. Развитие ипотечного кредитования зависит от многих факторов. К основным можно отнести: динамика внешнеэкономической конъюнктуры, экономическая политика государства, политика ЦБ РФ, динамика инфляции, доходов населения, развитие конкуренции в банковском секторе и на рынке строительства, развитость законодательства и инфраструктуры рынка. К актуальным проблемам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в РФ, следует отнести:

• 1)    Ограниченный платежеспособный спрос населения. Сейчас рост стоимости жилья не подкреплен ростом зарплат.

• 2)    Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

• 3)    Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок.

• 4)    Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

• 5)    Сдерживающее влияние на увеличение спроса в сегменте ипотечного кредитования в значительной мере оказывают и высокие

процентные ставки по кредитам, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

• 6)    Непрозрачные источники доходов граждан.

• 7)    Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг.

Для эффективного развития ипотеки в нашей стране необходимо учитывать имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования в других странах.