К вопросу анализа состояния инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе

Строительство на протяжении многих сотен лет остается самым востребованным видом занятости. Вместе с тем это одна из доходных и необходимых отраслей для экономико-социальной сферы. Немалая часть пополнения бюджета также лежит от налоговых отчислений строительной отрасли. Территория РФ находится в разных климатических зонах, поэтому от качества возводимых домов зависит безопасность и здоровье жителей. Для качественных новостроек необходимы новые виды материалов и способы воздвижения домов. Необходима новая техника и квалифицированный персонал, а также новое программное обеспечение и разработка инновационных проектов и моделей. Если поток имеющегося капитала направить по всем этим подразделениям, то предприятие окажется в невыгодных финансовых условиях и с большой плановоэкономической нагрузкой. Поэтому инвестировать в себя за счет собственных средств предприятию невыгодно. Однако есть другой выход – попросить деньги у банка, но в таком случае выплаты по процентам уменьшат выручку от реализации. Есть еще один вариант - предложить государственным, муниципальным и коммерческим организациям вложить свои деньги в строительство. В таком случае инвесторы получат свои капиталы и оговоренный процент после завершения проекта и начала реализации продажи квартир и торговых площадей. Вследствие чего, застройщик получает выгодные для себя условия, а инвестор - риск неисполнения обязательств застройщика. Поэтому найти инвестора становится задачей не из простых. Помощь со стороны муниципалитета или государства будет никак не лишней. В чем будет заключаться эта помощь? Конечно, в первую очередь это региональные вложения капитала в частный бизнес застройщика на долгое время; это налоговые льготы; это поиск инвесторов на межрегиональном уровне; это выступление муниципалитета гарантом исполнения обязательств застройщика перед инвесторами.

Для того чтобы оценить жилищные проекты по инвестиционной привлекательности необходимы будут основные показатели жилищного фонда такие как: общая площадь сдачи квадратных метров, число застройщиков, стоимость жилья.

Для начала рассмотрим данные по жилищному строительству за 2010 и 2011 года и выявим особенности тенденций отрасли.

Жилищное строительство за 2010 – 2011 г.г.

Табл.1

Вывод: из таблицы мы видим, что в период устойчивого экономического развития в регионе нет тенденции к стремительному увеличению цен на недвижимость, действуют программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой, и они пользуются спросом, т.к. почти за год объем выдачи денежных средств увеличился на 6.7 млрд. руб. и это составило приросту на 55,8%.

Для анализа жилищного строительства разберем официальный документ главы Ханты-Мансийского автономного округа «Отчет губернатора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры о результатах деятельности Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры за 2016».

Обеспеченность жилыми помещениями составляет в Югре: на 2012г. - 19,2 (23,4 в РФ) кв.м., на 2015г. - 20,4 (24,4 в РФ) кв.м., на 2016г. -20,5( 25,1 в РФ) кв.м. [1]

Количество выдаваемых ипотечных кредитов за 2012г.-2016г.

Таблица 2

Вывод: из данной таблицы мы видим, что выдача ипотечных кредитов при государственной поддержке сократилась в несколько раз в 2017 года по отношению к 2012 году. Таким образом, сокращение социальных программ отражается на количестве выдаваемых кредитов. Зато количество ипотечных кредитов без государственной поддержки к концу 2016-го года выровнялось с показателем 2012-ого года. Хотя пик неопределенности ставки рефинансирования пришелся на 2014 – 2015 г.г., отсюда и уменьшение общего числа кредитных займов. В сравнении с общим показателем выдаваемых кредитов в РФ, Югра показывает относительную стабильность и небольшой рост после небольшого снижения, в то время как в целом по РФ пик выданных ипотечных кредитов пришелся на 2014 год, в самый разгар непредсказуемости поведения ставки рефинансирования и ключевой ставки.

Иная картина наблюдается в оценке ввода жилых домов. В 2010 году было введено 564 тыс. кв.м. и в дальнейшем до 2014 года наблюдался прирост и составил в своем пике около 1116 тысяч квадратных метров. Однако уже к концу 2015 года показатели ввода новых квадратных метров упали на 20% и составили 968 тыс. кв.м. К концу 2016 года показатель составил 800 тыс. кв.м. (возможна корректировка).

Краткий отчет по жилищно-коммунальному комплексу на конец 2016 года таков:

• 1.    завершены работы по капитальному ремонту общего имущества 404 многоквартирных домов;

• 2.    увеличилась собираемость взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов с 63% до 88%;

• 3.    за период 2013-2016 годы из аварийного жилья переселено 4409 человек из 157 многоквартирных домов, в том числе в 2016 году 1229 человек их 37 многоквартирных домов;

• 4.    число аварий на инженерных сетях в 2016 году сократилось по отношению к 2015 году на 35% , число технологических отказов на сетях тепло - и водоснабжения снизилось на 45%.

По данным из бюро кредитных историй: число ипотечных кредитов, просроченных более чем на 90 дней, выросло на 20%, их объем достиг 160 млрд. руб.

Сокращение покупательского спроса и недоступность заемного финансирования негативно сказались на строительном рынке: доля вошедших в стадию банкротства застройщиков жилья в 2016 году выросла вдвое, достигнув 1,8% (149 из 5 500). Суммарно на их балансе сейчас 4,5 млн. кв. м незавершенного жилья.

В Ханты-Мансийском округе - Югра возводятся около 69 жилых комплексов в настоящее время.

В Сургуте, например, действуют около 16 застройщиков, зарегистрированных в едином реестре застройщиков : ООО "Александрия 6-10" (Северные Строительные Технологии), ООО "НБТ" (Компания Новые бизнес-технологии), ООО "ФСК Запсибинтерстрой" (ФинансовоСтроительная Компания Запсибинтерстрой), ООО "СТХ-Девелопмент", ООО "СТХ-Ипотека" (Компания СТХ), ООО "Брусника. Сургут" (Брусника), ООО "Северстрой" (Группа компаний Эйнком), ЗАО "ДСК-1" (Сургутстройтрест), ООО "Югра-Консалтинг" (Югра-Консалтинг), ООО "СеверСтрой Партнер" (Группа компаний Эйнком), ООО "ДЭП" (Группа компаний Эйнком), ООО "Салаир"(Салаир), ООО "СФ Новострой" (Строительная фирма Новострой), ЗАО "Желдорипотека" (Желдорипотека), ООО "Сургутстройцентр" (Сургутстройцентр), АО "СК ВНСС" (Строительная компания Варьёганнефтеспецстрой), ООО "Формат плюс" (Строительная компания СОК). [2]

Присутствие многообразия застройщиков на жилищном рынке региона приводит к тому факту - что он пользуется спросом. Для города Сургута, население которого равняется около 320 тысяч человек, такое число застройщиков является хорошим показателем.

Максимальная цена квадратного метра составляет 78 тысяч рублей, минимальная - 40 тысяч рублей. Средняя цена равняется 59 тысячам рублей за квадратный метр.

На текущий момент времени экономика по всей России находится не в лучшем своем положении. Уменьшение стоимости нефти, рост доллара по отношению к рублю, увеличение процентной ставки по кредитам, уменьшение расходов на социальные программы, заморозка социальных проектов, увеличения уровня инфляции и многие другие факторы в совокупности влияют на покупательскую способность, какие-то прямо, какие-то косвенно. За последний год рынок пришёл к небольшой стабильности, ставки по кредитам постепенно спадают, курс доллара уменьшается. Это позволит уменьшить затраты на закупку стройматериала из-за рубежа и транспортировку, а уменьшение процентной ставки банками по ипотечным кредитам даст адекватную стоимость квадратного метра.