К вопросу о юридических признаках земельного участка как недвижимой вещи

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

По справедливому замечанию Е.А. Галиновской, «приведенное понятие не вносит ничего революционного в правовое содержание и значение этого объекта в сравнении с прежними редакциями ЗК РФ. Земельный участок упомянут среди недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ. В земельном праве также давно нет возражений против того, чтобы считать земельный участок недвижимостью»1.

Включив земельный участок в гражданский оборот, законодатель оставил открытым вопрос: какие признаки должны характеризовать его в качестве индивидуально-определенной вещи?

Следует отметить, что легального понятия индивидуально-определенной вещи, более того, каких-либо указаний, касающихся ее определения, не содержалось ни в одном из кодифицированных актов советского гражданского законодательства (ГК 1922 и 1964 гг., Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 и 1991 гг.)2. Такое положение сохраняется и в действующем ГК РФ.

Цивилисты при описании юридических признаков земельного участка, как правило, ограничиваются указанием на его границы. Так, например, В.А. Алексеев, полагает, что «…в соответствии с действующим законодательством единственным индивидуализирующим признаком земельного участка является местоположение его границ»3.

Аналогичную позицию занимает Н.Ю. Чаплин: «…действительно уникальной характеристикой любого земельного участка является только одна – его местоположение. Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок становится уникальной индивидуально-определенной вещью. Более того, именно местоположение обусловливает привлекательность земельного участка как объекта права собственности и во многом определяет его рыночную стоимость»1.

К.И. Скловский, В.С. Костко убеждены: «Идея недвижимости, опирающаяся на неприродное, человеческое понятие поверхности земли, состоит в идее о границах, которая всегда и обязательно предшествует появлению участка и определяет его создание как вещи»2.

Бесспорно, границы земельного участка занимают важное место в системе его признаков. Вместе с тем земельный участок как не -движимая вещь не может быть определен (индивидуализирован) исключительно указанием на его границы. Местоположение границ земельного участка, сколь бы точным оно ни было, не характеризует его в качественном аспекте.

По всей видимости, местоположение границ земельного участка следует отнести к его «внешним» признакам.

По мнению С.И. Аскназий , «...образование понятий по внешним признакам может явиться лишь одной из предварительных стадий исследования, действительного же научного знания оно дать не может; оно не может дать объяснения охватываемых ими специфических явлений; не может вскрыть сущности – закона этих явлений, предопределяющих формы, в которых они выступают вовне»³.

Аргументом в пользу отнесения границ земельного участка к его «внешним» признакам является невозможность на их основе объ -яснить разницу между подходами к земельному участку как объекту права собственности, существовавшими в разные исторические эпохи в рамках одного государства либо в один исторический период, но в разных странах.

Достаточно вспомнить, что границы земельных участков устанавливались и в советский период, однако недвижимыми вещами земельные участки не являлись.

Как правило, именно «внешними» признаками руководствуются авторы, определяя характеристики земельного участка в качестве недвижимой вещи.

Так, например, А.А. Минаева отмечает, что «...индивидуализация земельного участка основана на таком его свойстве, как пространст- венная ограниченность»1. По ее мнению, «отличительными (или индивидуализирующими) признаками земельного участка, определяющими меру части относящейся к земельному участку поверхности земли, являются его местоположение (адрес), площадь (размер) и границы (форма, план)»2. Указанные признаки она считает достаточными, чтобы отличить земельные участки друг от друга.

Несложно заметить, что перечисленные выше признаки земельного участка не связаны со способностью земельного участка удовлетворять потребности человека. Между тем этот признак традиционно указывается в гражданско-правовых определениях вещи3.

Не отражен признак, содержащий характеристику земельного участка, связанную с удовлетворением потребностей людей, и в существующем определении земельного участка, на что справедливо обращал внимание О.И. Крассов4.

По нашему мнению, данный признак, в принципе, не мог найти отражение в гражданско-правовом определении земельного участка, хотя бы потому, что оно (гражданско-правовое определение земельного участка) универсально (едино для всех целей использования), а потребности, связанные с использованием земельных участков, многообразны5.

Регламентация потребностей, связанных с использованием земельных участков, которые, по сути, и отражают полезность, ценность земельного участка как недвижимой вещи, находится за рамками гражданского законодательства, о чем свидетельствуют, в частности, п. 2 ст. 260 ГК РФ. В соответствии с ним на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Отметим, что пределы пользования земельным участком в настоящее время определяются не только с помощью целевого назначения, но и с помощью разрешенного использования.

Решение вопросов, связанных с определением полезности, ценности земельного участка как недвижимой вещи, за рамками гражданского законодательства обусловлено желанием законодателя учитывать при этом природные, социальные, экономические и иные факторы (подп. 8, 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), которые явно находятся в другой «плоскости», чем территориальное обособление части земной поверхности.

Следует принять во внимание и тот факт, что правообладатели земельных участков лишены свободы в определении целевого на -значения земельного участка. В настоящее время, как и в советский период, целевое назначение земель является, по сути, распределением различных видов деятельности на определенной территории, основанным на принципе планирования использования земель.

Причем правовые режимы земельных участков различного целевого назначения сформированы как «...заранее установленная законом система прав и обязанностей управления землями и землепользования в связи c использованием земельных участков для тех или иных надобностей»1, что не оставляет места использованию земельных участков «по своему усмотрению» или «вообще».

В этой связи обращают на себя внимание положения Концепции развития гражданского законодательства РФ, которые предусматривают, что право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями2.

При этом авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ не уточняют, что представляет собой та универсальная потребность или тот максимум полезности, которые должны быть ограничены целевым назначением земельного участка.

С учетом сказанного следует поддержать высказанное в юридической литературе мнение о том, что целевое назначение и разрешенное использование следует рассматривать в качестве неотъемлемых характеристик земельного участка3.

Отражая потребности, удовлетворяемые посредством использования земельных участков, указанные характеристики (признаки) позволяют провести между земельными участками качественную границу.

Качественному пониманию вещи большое внимание уделено в работах по философии. Так, например, Гегель считал, что «понимание границы как лишь внешнего определения наличного бытия основано на смешении качественной границы с количественной»1.

Он следующим образом иллюстрировал свои рассуждения: «Если мы, например, рассматриваем участок земли величиной в три моргена, то это его количественная граница. Но этот участок земли есть, кроме того, луг, а не лес или пруд, и это составляет его качественную границу»2.

По мнению А.И. Уемова, «граница между вещами может быть не только пространственно-количественной, но и качественной »³, поскольку выделять различные части материи можно не только по пространственному признаку, но и по любым другим из бесчисленного многообразия различных качеств материи.

Особое значение качественной дискретности вещей придавал В.А. Лапач, который считал, что выполнять свое социально-экономическое и правовое предназначение только за счет пространственных границ, не обладая дискретностью качества, объекты гражданских прав не могут4.

Примечательно, что качественную дискретность земельного участка В.А. Лапач связывал с качеством почвенного слоя, что явно не учитывает многообразие целей использования земельного участка.

Н.Н. Мисник, критикуя позицию В.А. Лапача, обоснованно замечает: «Недостатки концепции определения земельного участка посредством почвенного слоя сущностного свойства видятся в том, что, хотя земельное законодательство и ориентировано, в основном, на сельскохозяйственное использование, это не единственно возможное использование ее поверхности»5.

Для выявления качественных границ земельного участка представляется необходимым учесть следующее: «Качественно понимаемая вещь, так же как и вещь в традиционном понимании, состоит из частей. Но эти части являются не частями пространства, а частями системы качеств»1.

В качественном аспекте земля как природный объект и природный ресурс может быть выражена не как сплошная масса террито -рии, которую фрагментируют , устанавливая границы земельного участка, а как многоцелевая или многофункциональная система, частью которой является конкретная цель (функция) использования земельного участка.

При таком подходе к земельному участку его необходимым признаком как недвижимой вещи является та цель (функция), для которой он предназначен, которую в действующем законодательстве выражают посредством целевого назначения и разрешенного использования.

Включение целевого назначения и разрешенного использования в число конституирующих признаков земельного участка означает, что их изменение влечет возникновение земельного участка в качестве «другой» вещи, несмотря на сохранение местоположения границ земельного участка.

Поэтому прав Н.Н. Мисник, утверждая: «Если в одних и тех же границах существует земельный участок с целевым назначением пашни, а затем это целевое назначение меняется в связи с отнесением земель, на которых находится земельный участок, к землям транспорта, то это не может быть один и тот же земельный участок. Это разные вещи, потому что предназначены они для разных целей»2.

Определяя признаки земельного участка как недвижимой вещи, необходимо помнить, что: «...по отношению к субъективному праву категория объекта имеет особое значение; она используется для «привязки» определенных юридических возможностей к тем или иным внешним предметам или явлениям»3.

Границы земельного участка лишь отчасти решают указанную выше проблему, обеспечивая территориальную «привязку» к правам и обязанностям их правообладателей.

Что касается содержания прав и обязанностей лиц по использованию земельных участков, то они «привязаны» к цели использования земельного участка. Поэтому «...содержание права собственности на земельный участок, в том числе правомочий владения, пользования и распоряжения, а также иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю определяется именно нормами земельного права, других природоресурсных отраслей права, нормами других специальных законов (ст. 3 ЗК РФ)»1.

На основании изложенного выше полагаем, что юридическими признаками земельного участка, кроме его границ, являются также целевое назначение и разрешенное использование.