К вопросу о механизме оспаривания кадастровой стоимости земли

В современных реалиях очень часто происходит ситуация, когда после ознакомления с отчетом кадастровой стоимости, физические и юридические лица приходят к заключению о ее завышении. Некорректное определение кадастровой стоимости на практике, приводит к ощутимым финансовым потерям. В связи с этим появляется необходимость в оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка.

Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости довольна затратная по времени. Она заключается в нескольких этапах. До ее начала рационально заранее узнать, имеется ли вообще возможность положительного исхода, произвести анализ потенциала понижения кадастровой стоимости. Для такой цели понадобится прибегнуть к обращению в оценочную компанию. Результаты полученных данных смогут позволить принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимостью земельного участка, или же установить, каким образом задача будет решена и, определить реальный размер этой стоимости.

Существующие нормы предусматривают также и механизмы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, для этого предполагается использование данных, предоставленных другими оценщиками, а также сопоставление с ценой участка на рынке земли. Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии, которая рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости. Обратиться в суд или комиссию по своей воле могут только физические лица. Что касается юридических лиц, то порядок оспаривания у них другой. Они вначале должны обратиться в комиссию, а только затем обладают правом обратиться в суд [2].

С исками на оспаривание по разным мотивам относительно земельных объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут выступить, как собственники, так и землепользователи. К их числу относятся например, арендаторы. Категории лиц, которые могут произвести оспаривание довольно широка: сюда относятся и те, лица, которые получили право на постоянное бессрочное пользование земельным участком. Сюда же относятся и те лица, которые владеют различными строениями и иными объектами, находящимися на оспариваемой территории.

Снижение кадастровой стоимости совершается путем ее оспаривания посред-ствам признания равной размеру рыночной стоимости, а также корректировки неточностей и погрешностей, которые были допущены например, в площадях участ- ков, категориях земель, видах разрешенного использования [1].

Для определения рыночной стоимости объекта понадобится помощь независимых оценщиков, которые, в свою очередь, должны состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Они делают отчет об оценке для дальнейшего определения рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), по исходу которого можно оспорить (в сторону уменьшения) кадастровую стои- мость недвижимости, а, следовательно, уменьшить налоговые платежи и размер арендной платы. От качества отчета об оценке земли в значительной мере лежит успех в решении вопроса оспаривания, потому и выбор оценочной компании должен быть надлежащим.

Специалисты сначала исследуют документацию по объекту. Согласно итогам рассмотрения они делают вывод об успешности или неэффективности проведения процедуры оспаривания. В то же время ведется оценка целесообразности предполагаемых мер с точки зрения затрат времени и денежных расходов, которые нужны для разрешения проблемы.

Независимая оценка действительной стоимости выявляется на основании разбора полученной информации. Уточнение стоимости может произойти в течение полугода после внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), начиная от даты внесения в реестр соответствующих данных.

Верховный Суд Российской Федерации 21 августа 2015 года (№ 304-КГ15-5375) поставил, что земельный налог будет рассчитываться, опираясь на сведения ЕГРН по состоянию на первое января данного года. При этом не учитывается, что в течение последующих месяцев сама цена земли могла измениться ввиду различных обстоятельств [3].

Также, довольно актуальным в обсуж- дении ставится вопрос о том, могут ли муниципальные образования обжаловать кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону ее увеличения. В последнее время в обществе стало насущно обсуждение разумности предоставления права на оспаривание муниципальными образованиями кадастровой стоимости объектов частной недвижимости в сторону ее увеличения.

Сторонники такого подхода обосновывают свои суждение тем обстоятельством, что непосредственная кадастровая оценка тех или иных территорий, принадлежащих частным лицам, оказывает самое непосредственно влияние на состояние нало- гов, которые отчисляются в доход местного бюджета.

Учитывая то обстоятельство, что цена конкретных земель на рынке недвижимости формируется различными экспертами и её величина не является стабильной, апелляция местных властей с целью оспорить цену того или иного владения в потенциале (и такие случае были на практике) продуцирует только рост стоимости самих владений. Это, в свою очередь приводит к тому, что собственник земельного участка оказывается не в состоянии оплатить налог в том объеме, что предусмотрен экономически, что противоречит пятой статье Налогового Кодекса Российской Федерации.

Целесообразность в плане оспаривания кадастровой стоимости конкретных угодий, которые находятся во владении государства, со стороны местных властей также зачастую становится весьма сомнительной.