К вопросу о понятиях "здание" и "сооружение"

Пункт 1 статьи 650 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установил, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение [1]. Данное положение означает, что здания и сооружения являются предметами такого договора. Однако, гражданское законодательство не наделило эти понятия правовым смыслом и, исходя из вышеуказанной формулировки, возникает справедливый вопрос относительно того, что понимается под зданием и сооружением. При этом отсутствие в действующем гражданском законодательстве таких определений порождает трудности их разграничения друг с другом и с иными смежными понятиями (например, строение), что является проблемным вопросом. Указанное влечёт необходимость в выработке и последующем закреплении их отличительных признаков, чему будет посвящено настоящее научное исследование.

Прежде чем переходить к непосредственному выявлению признаков, которые будут отвечать понятиям «здание» и «сооружение» нужно остановиться на том, насколько необходимо закреплять указанные понятия в гражданском законодательстве. Ранее было указано, что отсутствие таких определений может повлечь трудности в их разграничении. Однако, это далеко не единственная точка зрения. Анализ научных исследований позволил выявить факт того, что некоторые авторы отказываются давать определения зданию и сооружению. Так, В.А. Ёрш считает, что «отделение зданий от сооружений нецелесообразно с точки зрения гражданского права. Правовое понятие здания и иного сооружения дать невозможно. С юридической точки зрения здания и иные сооружения определяются через категорию недвижимости, а в общем смысле – через категорию вещей, определённых индивидуальными признаками. Юридически значимым является отделение зданий и иных сооружений от построек, не относящихся к недвижимости» [2]. Представляется, что к данной точке зрения необходимо относится критически. Так, необходимость разграничения понятий здания и сооружения всё же усматривается хотя бы в связи с тем, что в здании могут располагаться жилые помещения, в отличии от сооружений, вследствие чего правовой режим в отношении указанных объектов различен. Однако, довод о юридической значимости отделения зданий и иных сооружений от построек, не относящихся к недвижимости заслуживает внимания. Так, по мнению О.Б. Кругловой, существует необходимость в отделении рассматриваемых понятий от иных объектов, которые не подпадают под регулирование специальных правил аренды зданий, сооружений [3]. Как видно, речь идёт о необходимом раздельном правовом регулировании и, как следствие, определении его границ. Ука- занное может осуществиться в процессе выявления отличительных признаков рассматриваемых объектов.

Как было указано ранее, некоторые учёные не считают необходимым давать определения зданию и сооружению, но, исходя из анализа юридической литературы, многие авторы всё же высказались по рассматриваемой проблеме и в науке были сформированы различные точки зрения относительно определений зданий и сооружений:

В.Н. Литовкин указывает, что здания и сооружения «отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением» [4].

В.В. Витрянский полагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведённый на земельном участке или под ним (под землёй) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно» [5].

Анализируя данные точки зрения, представляется, что авторы не смогли до конца разграничить рассматриваемые понятия, а некоторые учёные не отразили в своих определениях признаки, благодаря которым возможно установить различный правовой режим зданий, сооружений и иных смежных объектов. При этом учёные в большей степени в своих определениях указывают на внешние, т.е. конструктивные особенности зданий и сооружений. Представляется, что наличие таких признаков не является достаточным, а, следовательно, необходимо продолжить поиск признаков, содержание которых позволяло бы отгра- ничить рассматриваемые понятия от объектов со смежным правовым режимом.

Несмотря на всё вышеуказанное, И.И. Василишин в своей научной статье указывает на то, что ситуация с отсутствием легального разграничения между зданиями и сооружениями, существовавшая в законодательстве до недавних пор, устранена [6]. Это связано с принятием Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Технический регламент). Так, в п. 2 статьи 2 Технического регламента указано, что зданием является результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженернотехнического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объёмную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов [7].

Исходя из анализа указанных определений можно выявить признаки, характерные, как для зданий, так и для сооружений. Однако, исходя из смысла Технического регламента, здания и сооружения рассматриваются как объект технического регулирования, следовательно, указанные понятия приобретают более «технический» смысл, что не является достаточным для определения их правового режима. При этом Е.Л. Наумов в своей работе проводит критическое осмысление всех признаков, которые выявлены из определений зданий и сооружений, закреплённых в Техническом регламенте и, как следствие, данный ученый делает вывод, что «проведённый анализ позволяет утверждать, что легальные определения являются крайне неудачными, так как заключают в себе множество концептуальных и технических недостатков» [8].

Несмотря на указанное, анализ рассматриваемых определений, указанных в Техническом регламенте, позволяет выявить достаточно важные положения. Исключая перечисление признаков, характеризующих конструктивные особенности зданий и сооружений, необходимо обратить внимание на то, что здания включают в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженернотехнического обеспечения и предназначены для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружения предназначены для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, можно заметить, что, во-первых, здания, в отличии от сооружений, включают помещения, во-вторых, у них разное назначение. Представляется, что указанные особенности имеют важное значение. На наш взгляд, признаки рассматриваемых определений, закреплённые в Техническом регламенте и отражающие вышеуказанные особенности, необходимо учитывать при составлении и закреплении понятий «здание» и «сооружение» в гражданском законодательстве. Условно дадим им название «технические признаки». На данном этапе остаётся только выработать признаки, которые в своём содержании определяли бы границы правового режима рассматриваемых понятий.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) дано определение объекта капитального строительства. Под ним понимается здание, строение, сооружение одновременно с объектами незавершённого строительства я [9]. Следовательно, здания и сооружения являются объектами капитального строительства или объектами незавершённого строительства. Как указывает в своей научной статье Д.В. Васюта, «данным признаком здания и сооружения наделены для правовой регламентации законного порядка их возведения как объектов недвижимости» [10]. Представляется, что указанный признак необходимо взять за основу при формировании понятий «здание» и «сооружение» в гражданском законодательстве и условно обозначить его как «правовой признак». Однако, необходимо разграничить здания, сооружения и объекты незавершённого строительства. По мнению Д.В. Васюты, для осуществления вышеназванного требуется определить момент обретения объектом капитального строительства правового режима здания и сооружения [10]. В этом случае необходимо обратиться к статье 55 ГрК РФ, исходя из анализа которой, можно сделать вывод о том, что моментом выполнения строительства является ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, правовой режим здания и сооружения возникает с момента ввода их в эксплуатацию, что является ещё одним «правовым признаком».

Таким образом, на наш взгляд, понятие «здание» и «сооружение» должны быть наполнены в своём содержании, как «техническими признаками»», так и «правовыми признаками». При определении понятия «здание» в гражданском законодательстве необходимо закрепить следующие «технические признаки»:

• -    наличие помещения;

• -    наличие технического оборудования (например, сети инженерно-технического обеспечения);

• -    предназначенность для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

При определении понятия «сооружение» в гражданском законодательстве необходимо закрепить следующие «технические признаки»: предназначенность для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Понятия «здание» и «сооружение» необходимо наполнить следующими «правовыми признаками»:

• а)    являются объектами капитального строительства;

• б)    введённые в эксплуатацию.

Представляется, что закрепление указанных признаков в гражданском законодательстве поможет избавиться от трудностей, связанных с их разграничением и поможет правильно определить правовой режим зданий и сооружений.