К вопросу о реформировании земельных отношений в России

Сегодня на повестке дня остро стоит вопрос об упорядочении системы землепользования и активизации гражданского оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. От этого зависит эффективность процесса создания мелкой и средней собственности на землю в России как фактора выхода из кризиса и нормального развития отечественного агропромышленного комплекса (АПК). Этот процесс тормозится по двум причинам:

• 1)    владельцы мелких и средних земельных участков не торопятся оформлять их в собственность из-за опасения резкого роста земельного налога в новых условиях его исчисления – от кадастровой стоимости земли. Достаточно высокая кадастровая стоимость земли в сочетании с действующими ставками налога (статья 394 Налогового кодекса Российской Федерации) может привести к резкому повышению налога для большинства налогоплательщиков;

• 2)    владельцы земельных долей, находящихся в общей собственности, по сути, не имеют возможности распоряжаться этим объектом недвижимости, а зачастую теряют его, не подозревая о размере, месте и стоимости по праву принадлежащей им земельной доли. Права собственников земельных долей являются неполными, поскольку сама форма собственности не выделена в натуре. Сложный и дорогостоящий порядок выдела земельных участков является одной из причин того, что значительная часть долей (8,3 миллиона гектаров) просто не получена. Остаются невостребованными 9,5 миллиона гектаров сельскохозяйственных угодий из фондов перераспределения.

Таким образом, сложившаяся нормативная правовая база после приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х годах пока не позволяет провести полномасштабную реализацию оборота земель сельскохозяйственного назначения. Сегодня под угрозой срыва находится и важнейшая социально-экономическая инициатива партии «Единая Россия», направленная на создание широкого слоя собственников – дачная амнистия.

Для того чтобы изменить ситуацию в лучшую сторону, необходимо поэтапно приступить к решению двух основных крупномасштабных задач:

• 1 ) принять законодательные и административные меры, которые содействовали бы скорейшему оформлению прав на земельные участки, использующиеся гражданами и сельскохозяйственными организациями без соответствующих документов. В связи с этим необходимо следующее:

• •    коррекция налогообложения путем пересмотра ставок налога и вычетов из налоговой базы. Автором подготовлен соответствующий законопроект о внесении изменений в две статьи Налогового кодекса Российской Федерации, касающиеся ставок земельного налога. Основная идея законопроекта – дифференциация шкалы налога. Законопроектом предлагается более детальная шкала: четыре ставки вместо существующих двух ставок;

• •    снижение федеральной ставки. Максимальная федеральная ставка налога (0,3%) была принята до введения нового порядка определения налоговой базы. Федеральную ставку налога необходимо скорректировать на федеральном уровне ввиду резкого повышения налоговой базы. Местные

власти могут снижать ставку, но уже известно, что во многих районах Подмосковья, например, муниципалитеты, напротив, ввели максимальную ставку налога для садовых, огородных и дачных участков. Нет гарантии, что они самостоятельно снизят эту ставку, если не будет снижена федеральная ставка налога. Таким образом, снижение федеральной ставки – гарантия обеспечения законных интересов миллионов владельцев небольших участков;

• •    разбиение земельных участков на три категории. В законопроекте предлагается наименьшую ставку налога – 0,1 процента – установить для самых мелких участков (от 6 до 10 соток). Среди обладателей этих участков особенно много социально незащищенных людей (пенсионеров и т. д.). Средние участки (от 10 до 50 соток) остаются в том же режиме налогообложения, что и ранее – 0,3 процента. В то же время муниципалитетам предоставляется возможность установить повышенную ставку (от 0,5 до 1,5 процента) обладателям относительно крупных участков (от 0,5 гектара и больше);

• •    ограничение максимальной ставки для участков, предоставленных для жилищного строительства, но только на двухлетний срок, соответствующий нормальному сроку строительства. По истечении двух лет местные власти смогут применить более высокую ставку земельного налога, чтобы препятствовать долгострою и использованию строящихся объектов в спекулятивных целях;

• 2)    провести реорганизацию земельной собственности в пользу дольщиков.

Общая долевая собственность на земельные участки, возникшая на базе бывших колхозов и совхозов продолжает регулироваться специальными нормами земельного права, которые нередко вступают в противоречие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Большая часть земельных долей (74%) передана в аренду, в основном тем же колхозам и совхозам, которые по-прежнему остаются крупными и, как правило, неэффективными землевладельцами – «латифундистами». Граждане, являющиеся собственниками долей, зависят от руководителя предприятия и практически отстранены от управления своей собственностью.

Результатом половинчатой приватизации на селе является и то, что собственники земельных долей часто не знают, что обладают ими. Большие площади земель брошены. Только по официальным, явно заниженным, данным, не используются 42 миллиона гектаров в счет уже полученных земельных долей. Невостребованные земли, которые переходят в фонд перераспределения, принадлежащий субъекту Российской Федерации, можно было бы использовать как резервный фонд (так называемый земельный банк) при перераспределении земли с участием собственников долей.

В законодательном плане необходимо, с одной стороны, упростить процедуру оформления земли в собственность нынешних дольщиков – выдела долей, а, с другой – упорядочить процедуру продажи земельных долей, чтобы защитить их собственников. Для этого необходимо следующее:

• •    внести изменения в земельное законодательство с целью упрощения порядка выделения земельных участков. Действующая по закону процедура, хотя и наделяет собственника правом выделения без обращения к общему собранию участников долевой собственности, как было ранее, на практике плохо реализуема. Требуется ввести механизм, который в действительности предусматривал бы уведомительный порядок выделения земельного участка без обращения к сложным процедурам согласования и судебным спорам. В частности, можно было бы установить порядок, по которому в случае если не установлены участки, предназначенные для выделения в счет земельных долей, участник или участники долевой собственности могут заявить о своем намерении выделить земельный участок в счет своей доли (долей) и одновременно предложить другим участникам долевой собственности выделить их доли в праве общей собственности. При этом дольщики, не воспользовавшиеся своим правом выделения, не должны иметь право предъявлять свои возражения о местоположении выделяемого земельного участка;

• •    внести изменения с целью воспрепятствовать тайной скупке долей на земельные участки. Существующее законодательство оставляет возможность для тайной скупки долей, захвата земель, консолидации земельных долей у крупных землевладельцев с применением различных форм «рейдерства» и привлечения коррумпированных чиновников. Федеральный закон от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внес изменения, которые, с одной стороны, несколько упростили порядок оформления прав, а, с другой – привели к тому, что участники долевой собственности и органы государственной власти, по существу, были отстранены от участия в принятии решений по сделкам, совершаемым с долями.

Пункт 2 статьи 12 указанного Федерального закона устанавливает правило, по сути, исключающее преимущественное право покупки доли для других дольщиков, однако это противоречит статье 250 Гражданс- кого кодекса Российской Федерации. Возможно, следовало бы восстановить норму, по которой другие участники долевой собственности могли бы иметь всю необходимую информацию и без каких-либо ограничений воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли. Такая норма могла бы достаточно эффективно воспрепятствовать тайной скупке долей на земельные участки.

Реформирование земельных отноше-ний– это длительный процесс. Его нельзя форсировать. Необходимо поэтапно переходить к новым формам и закреплять их. Важно, чтобы законодательные изменения были последовательными. Государство должно взять на себя роль регулирующего и поощряющего реформы института. Так, например, в качестве важного стимулирующего фактора могли бы быть предусмотрены льготы по оплате межевания земельных участков для желающих выделить свою долю в натуре и оформить в собственность в ускоренном и массовом порядке.

ФОНД «ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА»

«THE INSTITUTE FOR URBAN ECONOMICS»

В издательстве ИНФРА-М вышла

книга «Основы ипотечного кредитования»

Издание подготовлено авторским коллективом под руководством президента Фонда «Институт экономики города» И.Б. Косаревой и посвящено проблемам системы жилищного финансирования. Особое внимание уделяется долгосрочному ипотечному кредитованию, поскольку обеспечение граждан жильем входит в число первоочередных задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В книге представлены современные данные о российском рынке ипотечного кредитования, последние изменения в законодательстве, направленные на увеличение масштабов кредитования, перспективы развития ипотеки в России.

Издание ориентировано на специалистов банков, ипотечных агентств и жилищных фондов, работников государственных структур, занимающихся вопросами жилищной политики, сотрудников региональных и муниципальных администраций, разрабатывающих программы жилищного финансирования. Книга может быть полезной для преподавателей, студентов и аспирантов экономических и финансовых вузов.

Пресс-центр Фонда «Институт экономики города»

тел.: 363-50-47, 787-45-20 (доб. 245)

, e-mail