К вопросу об оценке ликвидационной стоимости недвижимости

Понятие ликвидационной стоимости в российской практике оценки приведено в федеральном стандарте оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» [1], так же как и определение рыночной стоимости. В данном документе говорится, что «при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки и может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества» [1].

В свою очередь, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [1].

Анализируя определения ликвидационной стоимости в нормативных актах и литературе, посвященной оценке, можно сделать вывод о том, что основными факторами, которые влияют на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества, и ограниченного периода продажи. В итоге разница между рыночной и ликвидационной стоимостями будет являться чистым доходом покупателя.

Так Г. Харрисон [2] в учебном пособии «Оценка недвижимости» дает следующее определение ликвидационной стоимости: «ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции».

Согласно международному стандарту оценки МСО 2 «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже – денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости» [3, с. 201].

Из приведенных определений вытекает, что в случае «ликвидации» недвижимость необходимо продать при каких-то особенных обстоятельствах; чаще всего это очень ограниченные сроки, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом заинтересованных покупателей. Естественно, ликвидационная стоимость оказывается ниже рыночной. Этот факт является негативным для продавца недвижимого объекта и положительным для покупателя [4].

Из анализа различных определений ликвидационной стоимости можно сделать еще один важный вывод, что ликвидационная стоимость (несмотря на то, что она относится к нерыночной базе стоимости) является производной величиной от рыночной стоимости.

Поэтому, при определении ликвидационной стоимости объекта недвижимости необходимо знать, для каких целей она определяется, чтобы подобрать соответствующую методику ее определения.

Так в каких случаях необходима оценка ликвидационной стоимости? Увы, самый распространенный случай – это банкротство владельца предприятия или объекта недвижимости, который вынужден в определенный срок продать свое имущество по решению кредитных менеджеров или представителей арбитражного суда. Основные случаи, при которых возникает необходимость оценки ликвидационной стоимости следующие [6]:

• 1)    реализация имущества в случае обращения взыскания на предмет залога;

• 2)    реализация имущества в случае осуществления процедуры банкротства предприятия;

• 3)    реализация конфискованного или арестованного имущества;

• 4)    ликвидация имущества предприятия или ускоренная реализация имущества по каким-либо другим причинам.

Однако использование ликвидационной стоимости не ограничивается задачами антикризисного управления предприятиями-банкротами. Сегодня довольно часто ликвидационная стоимость определяется по просьбе финансовых учреждений, выдающих кредиты под залог недвижимого имущества. Наконец, управление государственной собственностью включает такой элемент, как организация торгов через аукционы в ограниченные сроки, что также требует определения данного вида стоимости. Кроме того, бывают и личные мотивы, заставляющие людей как можно скорее избавиться от дома или квартиры.

Рассмотрим виды ликвидационной стоимости в таблице 1.

Таблица 1. Виды ликвидационной стоимости [5]

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчитана прямым или косвенным методом.

Прямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ).

Данный метод, вероятно, мог бы считаться дающим наиболее достоверные результаты при оценке, однако в российской оценочной практике он не получил должного распространения в силу недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам продаж собственности в слишком короткие сроки для проведения должного маркетинга.

Отсутствие необходимой информации заставляет оценщиков применять иные расчетные подходы к оценке ликвидационной стоимости и приводит к необходимости частого применения в практике оценки косвенного метода, который предполагает определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости исходя из величины его рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости на сегодняшний день не вызывает трудностей и проводится с использованием стандартных подходов к оценке – затратного, доходного и сравнительного. Основная же трудность определения ликвидационной стоимости косвенным методом заключается в определении величины скидки на вынужденный характер продажи и ограниченность периода реализации.

Анализируя существующие методики определения ликвидационной стоимости объектов недвижимости (например, методика Сбербанка, методы Мжельского М. Б. и Шерстюкова Н. Г., модель Родина А. Ю. и пр.) можно заключить, что все они, так или иначе, являются различными интерпретациями и модификациями косвенного метода. При этом следует отметить, что подход каждого автора методик индивидуален и несет в себе субъективную оценку величины отличающей ликвидационную стоимость от рыночной. Однако, каждая методика имеет ограничения в применении, в силу низкого уровня методологического обеспечения процесса оценки и отсутствия единых стандартов определения ликвидационной стоимости.