Качество работ российских оценщиков: состояние, причины, надежды

В чем причины столь безрадостного положения?

1.    Структура спроса потребителей услуг по оценке

Части заказчиков оценка нужна для того, чтобы выяснить «справедливую» стоимость и использовать полученный результат при принятии управленческих решений. Во многих случаях необходимость оценки предопределена действующими законодательными актами или корпоративными решениями крупных фирм (РАО «ЕЭС России», ОАО «Газпром»). К сожалению, в подавляющем большинстве случаев для заказчика оценка является лишь инструментом, необходимым для запланированных действий, в которых изначально предполагается, что результат «оценки» будет существенно отличаться от честно и квалифицированно оцененной стоимости. Это принято называть «оценкой по сговору», и спрос на подобного рода услугу, думается, составляет более 80 процентов от общего объема спроса на услуги оценщиков. В свою очередь, рынок «оценки по сговору» распадается на две неравные части – выпуск откровенной неквалифицированной «липы» (большая часть) и высококвалифицированные работы, в которых стоимость «создается», или «уничтожается». В некоторых случаях гонорары оценщиков за откровенную «липу» превышают стоимость квалифицированных услуг (оценщику оплачивают «риск утраты бессмертной души, профессиональной репутации» и, возможно, свободы).

Условия разных отборов, проводимых крупными корпорациями и государственными органами, также не предполагают высокого качества работ. Так, в конкурсе, который проводило Министерство имущественных отношений Российской Федерации, могли участвовать лишь фирмы, выпустившие за последние два года не менее 100 отчетов об оценке (сложность объектов во внимание не принимается) – требуются «фабрики по выпуску отчетов», а не коман- ды вдумчивых аналитиков. Сроки выполнения работ и гонорары, предлагаемые оценщикам петербургским Фондом имущества (думаю, в других городах так же), смехотворны: за две недели и за 5 тысяч рублей предлагается оценить существенный пакет акций пусть небольшого, но действующего предприятия.

2.    История формирования «ремесленного цеха»

Причиной интенсивного роста количества профессиональных оценщиков стали плановые переоценки основных средств предприятий, проводившиеся на протяжении ряда лет (безусловно необходимый процесс в условиях гиперинфляции). Большинство заказчиков таких работ не давало себе труда разобраться в сути среднесрочных экономических выгод по минимизации налоговых платежей и стремилось максимально снизить налог на имущество. Тогда и появились такие термины, как «пере-оценщик» и «уценщик». В ремесло пришло много людей, которые рассматривали его как возможность быстрого обогащения, а не в качестве профессии «всерьез и надолго». В те времена случаи контроля качества отчетов об оценке были редкими исключениями из правила.

Справедливости ради следует отметить, что оценка по сговору популярна не только в России, но и в так называемых «странах с развитой рыночной экономикой» (хотя и в других масштабах).

• 3.    Низкий средний уровень профессиональной подготовки и квалификации российских оценщиков

4.    Качество нормативной базы, касающейся оценочной деятельности 5.    Качество доступной исходной информации 6.    Отсутствие устоявшейся научно-методической базы

На волне роста «переоценочной» активности возник серьезный спрос на образовательные сертификаты в области оценки. Обучение ремеслу превратилось в доходный бизнес. Качество обучения во многих образовательных учреждениях, мягко говоря, оставляло желать лучшего. Вторая волна образовательного бума была инициирована положением о лицензировании оце- ночной деятельности – учить стали дольше и дороже, но часто не лучше.

Качество образования является желательной, но недостаточной предпосылкой «рождения» квалифицированного и честного специалиста. Необходимы как личная порядочность, так и позитивный профессиональный опыт. Структура спроса не давала большинству оценщиков наращивать квалификацию, а необходимость зарабатывать на жизнь (или стремление любыми путями и быстро «заработать» как можно больше) не позволяла «поиск истины» ставить выше удовлетворения интересов клиента. Кроме того, индивидуалы и микроскопически малые фирмы (таких было большинство) в принципе не способны выполнять сложные работы по оценке. А именно такие работы необходимы для профессионального роста. В то время ничтожность спроса на честную квалифицированную оценку ставила оценщиков, избравших для себя именно этот сегмент рынка, перед проблемой выживания. Фирмы, в которых таковые работали, практически не имели возможностей для развития.

Часто оценщик оказывается «без вины виноватым». Законы и другие нормативные правовые акты, так или иначе касающиеся оценочной деятельности, нередко противоречат друг другу и/или здравому смыслу. Вместо того чтобы заказать оценщику отчет об оценке «наиболее вероятной выручки от реализации при ограниченном сроке таковой», судебный пристав вынужден выяснять «рыночную цену» и заказывает отчет об оценке рыночной стоимости. В пункте 5 «Стандартов, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519) записано, что в сравнительном подходе может использоваться только информация о ценах в сделках купли-продажи аналогичных оцениваемому объектов. Очевидно, что такие цены редко доступны оценщику, а легально подтверждаемая цена часто отличается от фактически уплаченной суммы. Следовало бы узаконить использование информации о ценах предложения и спроса как более доступных и в большей степени отражающих реальные претензии продавцов и покупателей (это же рекомендуется и в переведенных на русский язык «Международных стандартах оценки»).

Многие существенные величины, используемые оценщиками в расчетах, практически не могут быть доказательно обоснованы при существующем количестве, составе и качестве доступной исходной информации. В первую очередь это относится к среднерыночной доходности инвестиций, тот или иной выбор значения которой может привести к разнице в оценке рыночной стоимости в 2 и более раз.

Расчетные алгоритмы, используемые при оценке, есть не что иное, как математические реализации логических моделей, базирующихся на основных принципах оценки и предназначенных для формализации представлений участников рынка о полезности оцениваемого объекта. К большому сожалению, содержание таких логических моделей по-разному трактуется даже признанными специалистами, а многие оценщики вообще не задумываются над такими «высокими» проблемами и тупо тиражируют в своих «трудах» недопонятое содержание учебных пособий. Непонимание или применение разных логических моделей (при добросовестном выполнении в их рамках всех необходимых процедур) может привести к тому, что результаты оценки одного и того же объекта будут различаться на 20–30 процентов. И это не ошибка, обусловленная объективными причинами (такое вполне возможно), а систематическое искажение результата.

Источники оптимизма

Сложившаяся ситуация является следствием группы причин. Лишь часть из них лежит в сфере влияния самих оценщиков. Основной же причиной является структура спроса на услуги. Однако именно в этой сфере в течение последнего года стали очевидными позитивные процессы. Все чаще заказчику необходима независимая профессиональная экспертиза вероятных последствий планируемых управленческих решений. Первопричинами этого процесса представляются следующие.

Уровни доходностей некоторых видов бизнеса падают (торговля, услуги оптовиков и др.). Конкуренция растет (снижается возможность реинвестирования прибыли в расширение бизнеса). Снижается доходность инвестиций в инструменты фондового рынка. В результате изменяется баланс привлекательности инвестиций в различные виды бизнеса по соотношениям: достижимая отдача на капитал – масса прибыли – срок устойчивой экономической жизни бизнеса – неуправляемые риски. В качестве планируемых решений выступают следующие: продажа инвестиций, приобретение права участия в другом бизнесе, инвестирование в недвижимость (более «консервативные» активы). Такого рода спрос предполагает не предложение услуг для соблюдения формы (например, требований законодательства), а квалифицированных прикладных экономических исследований.

Конкуренция за арендатора (читай – за конечного покупателя товаров и услуг) очевидно возрастает. Данные о падении ставок аренды за торговые площади в Москве уже освещаются в печати как свершившийся факт и закономерный итог роста объема предложения. Увеличение объемов строительства и проектирования скоро приведет к таким же последствиям и в Санкт-Петербурге. Следствие – рост спроса девелоперов на доброкачественные и квалифицированные оценки недвижимости и прогнозы.

Все больше банков начинают реально кредитовать под залог и осуществлять проектное финансирование. Началась борьба за реального и прогнозируемого заемщика. Теперь банк не заинтересован в занижении оценки закладываемого объекта (клиент уйдет к конкуренту). Банк не может навязать клиенту «дружественного» оценщика (опять же клиент может уйти). Появляется механизм «аккредитации» при банке группы реально не зависимых от него оценочных фирм. Последние (чтобы не потерять «аккредитации») не заинтересованы в завышении оценки в угоду интересам заемщика и занижении в интересах банка (см. выше). Конфликт интересов превращается в баланс интересов, основанный на добросовестности и квалификации оценщика.

Некоторые банки (например, Международный Московский банк) пошли еще дальше. Заемщик вправе представить отчет об оценке любой компании, имеющей требуемые законодательством признаки. Однако такой отчет (за счет заемщика) будет проверен «аккредитованными» при банке независимыми оценщиками – ревизорами. Ревизоры, с одной стороны, дорожат своим статусом, с другой – не заинтересованы противодействовать желательной и для банка, и для заемщика кредитной сделке мелочными придирками.

Тезис об оспоримости отчета переходит в реальную практику. Часто отчет выполняется для представления в один банк, а впоследствии попадает в другой. Автор не может быть уверен в том, что подготовленный им отчет в легальном порядке не попадет на проверку к другому оценщику. Единственной защитой профессиональной репутации оценщика становится надлежащее качество отчета и отказ от «специальных договоренностей» с заинтересованными сторонами. В ряде случаев банки вносят имена конкретных оценщиков и оценочных фирм в «черный список» (когда есть достаточные основания предполагать сговор, или вследствие безобразно низкой квалификации оценщика). Отчеты таких фирм и специалистов (даже после перехода в другие фирмы) к рассмотрению не принимаются. Жаль, что такое же правило почти не распространяется на заемщиков, склонивших оценщика к сговору (существенное завышение оценки всегда очевидно заказчику).

Ряд крупных корпораций ввел (как норму) процедуру проверки отчетов об оценках, по результатам которых могут возникнуть споры с миноритарными акционерами и в других случаях (РАО «ЕЭС России», ОАО «Газпром»). «Газпром» подписал договор на выполнение рецензий с Российским обществом оценщиков. По этому договору организация экспертиз отчетов возлагается на Экспертный совет РОО. «Продвинутые» заказчики нанимают специалистов, уполномоченных от имени заказчика проводить предварительную работу по приемке отчета, заказанного другому оценщику. Все чаще заказчик понимает, что быстро, хорошо и дешево (одновременно) не бывает не только в его бизнесе, но и в сфере оценки. Исстари говорили: «Чтобы работать быстро и хорошо, нужно работать медленно и хорошо и стараться работать быстрее. Другой способ – работать быстро и плохо и стараться работать лучше – никогда не приведет к успеху».

И последнее. Все больше споров по поводу отчетов об оценке рассматривается судами. Часто инициатива исходит от акционеров, считающих себя ущемленными в правах. Больше всего споров относится к оценкам, используемым в процессе исполнительного производства. Практика публичного контроля быстро расширяется. Участились случаи привлечения более опытных коллег к методическому руководству в сложных оценках и заказа рецензий на отчеты самими авторами.

Изменения в структуре спроса на качественные услуги оценщиков не могут в короткие сроки сделать доступную исходную информацию обширной, качественной и прозрачной. Хочется надеяться, что в обозримом будущем формирование качественных баз данных и продажа права пользования ими превратится в самостоятельный вид бизнеса. Также надеюсь, что оценщики и представители высшей школы договорятся об экономическом смысле моделей, лежащих в основе подходов к оценке стоимости. Надеюсь, что доля учебных заведений, действительно обучающих ремеслу (а не «собирающих деньги за дипломы»), возрастет, и что именно они будут востребованы спе- циализированными фирмами и «молодой порослью», идущей в профессию.

Может быть, и труженики законодательного фронта поймут, что негоже делать оценщика без вины виноватым, и приведут законодательство в соответствие с законами профессии и реалиями использования результатов оценок потребителями. Наш «цех» несомненно обеспечит процесс такого законотворчества лучшими интеллектуальными силами.

Фирме «Перспектива», в которой я работаю с момента ее основания, исполнилось 10 лет. Мы всегда старались работать вдумчиво, старательно, честно. Мы философски относились к фразе из известного фильма:

«... Мальчик, талант должен быть голодным». Сегодня я искренне рад, что честность и профессионализм оценщика становятся все более востребованными рынком. Еще больше радует то, что молодежь, приходящая в профессию, все чаще выбирает честную, интересную и сложную работу за меньший оклад, отказываясь от больших денег за работу сомнительного качества. Похоже, молодые начинают верить в то, что «лучше уметь, чем иметь».

Вниманию участников рынка недвижимости!

Вышел в свет очередной справочник-ежегодник «Недвижимость России – 2003». Издание подготовлено при участии Российской гильдии риэлторов и ИИЦ «Недвижимость Петербурга».

Справочник рассчитан на профессиональную аудиторию: чиновников, риэлторов, девелоперов, строителей, оценщиков, аудиторов, инвесторов...

В нем обобщена аналитическая и статистическая информация о состоянии и тенденциях развития московского, петербургского и региональных рынков недвижимости . Отдельные обзоры посвящены земельным отношениям, жилищному строительству и операциям на вторичном рынке жилья, бизнес-центрам, гостиницам и торговым комплексам.

В справочном разделе – информация о властных структурах, регулирующих рынок недвижимости, и о профессиональных объединениях.

Издание «Недвижимость России–2003» получили более 500 участников Национального Конгресса по недвижимости , который состоялся в Москве в июне этого года.

Издание распространяется на мероприятиях РГР и Российского общества оценщиков; им пользуются депутаты ГосДумы и члены Совета Федерации, чиновники мэрии Москвы и администрации Петербурга. Часть тиража реализуется в свободной продаже.

Справочник вызвал несомненный интерес и получил положительные отзывы специалистов по недвижимости.

Внимание: готовится электронная версия «НР–2003»!

Координаторы проекта –

Дмитрий Синочкин, Анастасия Ясинская

Тел/факс: (812) 251 41 14, 251 19 17

Партнеры проекта в Москве:

Москва , Realesmedia, Евгений Дудин, (095) 246 33 06,

Рекламная группа в Петербурге , ИИЦ «Недвижимость Петербурга»,

Андрей Ефременков, Андрей Некрасов (812) 251 41 14, 251 19 17,