Кадастровая стоимость в системе налогооблагаемой базы земельного налога

Проблема в сфере земельного налогообложения встала особенно остро в настоящее время из-за перемен в законодательной базе [5], посему такая разновидность налогообложения, стала наиболее ощущаемой в плане расходов для собственников земельных участков, чем за минувшие годы [4]. Увеличение стоимости земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) привело к тому, что ставки земельного налога значительно возросли, при этом сократились сроки, когда необходимо оплатить данный налог. Увеличилась также и разница в стоимости земельного участка на рынке по сравнению с его стоимостью в ЕГРН.

Кадастровая стоимость - это стоимость, выступающая альтернативой рыночной стоимости, если отсутствует возможность оценить индивидуально каждый земельный участок и учесть все его характерные черты [1].

Для формирования кадастровой стоимости земли производится оценка угодий. Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земли по состоянию на 1 января текущего года [7].

Действующее законодательство предусматривает то, что процедура кадастровой оценки осуществляется исходя из типа зе- мель и способов их эксплуатации, специфики ведения хозяйства.

Определённо важным недостатком современного российского земельного налога является то, что при его исчислении не берется в расчёт сама по себе доходность того, или иного участка земли. В обратном случае, появилась бы возможность сделать сам налог адекватным и эффективным, а также возможность увеличения платежей в бюджет за счет отчислений от собственников земли, включая и наиболее обеспеченных из них.

Сама стоимость земли становится ведущим фактором, что формирует экономический успех при эксплуатации земли, а также затраты на функционирования самих угодий.

Все недвижимые объекты в России (вне зависимости от категории, например, леса, или дачные участки, застроенные или пустые) подлежат налогообложению, величина которого находится в прямой связи с их кадастровой (не рыночной) стоимостью. Отметим, что обычно кадастровая стоимость земли бывает ниже рыночной.

Стремясь к росту прибыли от земельного налога был внедрен такой подход, сводящийся к увеличению цены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), чтобы действовал принцип: «Рост стоимости земли приводит к увеличению взимаемого налога».

Принципы установления инвентаризационной стоимости и кадастровой стоимости абсолютно различные. Так как кадастровая стоимость на сегодняшний день сходна с рыночной, то и налоговая база в данный момент увеличилась в разы в сравнении с той, которая рассчитывалась, опираясь на инвентаризационную стоимость.

Кадастровая стоимость время от времени выявляется в каждом субъекте России один раз в 5 лет [3]. Такая процедура получила название кадастровой оценки. Самой кадастровой оценке может подвергаться вся недвижимость вне зависимости от её типа (целостное строение, или его часть, частное жилье, дом, дача, лесной массив, дачный участок).

Довольно часто происходят и ошибки в определении кадастровой стоимости. Одна из основных причин выявления ошибок в работе оценщиков - это неэффективность применяемого механизма оценки [2].

Стандартизованная оценка обычно игнорирует ряд факторов, характерных для отдельно взятых объектов и их локальную специфику.

К примеру, чтобы оценить объект капитального строительства не учитываются материалы стен, этажность, год постройки и степень износа. Также существенные факторы, справедливо оказывающие влияние на рыночную стоимость рассматриваемого объекта, не берутся во внимание при определении кадастровой стоимости [6].

Компании, которые привлечены к этому мероприятию, применяют массовый метод оценки, переживающий вытекающие изъяны. Оценочная компания может располагаться на любой территории нашей большой страны. Сравнительно часто происходит ситуация, когда оценщики пользуются только документами Росреестра. Они не видят своими глазами сам объект оценки, так как даже не делают выезд на земельные участки, а, это означает, что они не в состоянии объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие различные условия, которые в той или иной мере уменьшают вероятность правильности оценки, что приводит к значительному увеличению кадастровой стоимости.

Такой проблемный вопрос стал очень значимым для юридических лиц - организаций и предприятий, которые имеют в собственности большие земельные участки. Так же такой вопрос затронул и частных лиц. Земельный налог для них стал очень обременительным, если учитывать тот момент, что кадастровая стоимость стала в 2-3 раза больше рыночной стоимости земельных участков и иных объектов, которые образовались в том или ином регионе.

В качестве проблемного момента можно также выделить ошибочное отнесение земельного участка к тому, либо другому виду разрешенного использования. Различие между стоимостью разных видов объектов разрешенного использования может различаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.

Расплывчатые и неточные свойства объектов, написанные в документах Росреестра, применяемые с целью выполнения оценки становятся еще одним проблемным аспектом в рассматриваемой сфере. Такая ситуация, получила широкое распространение. Например, в документах назначен вид разрешенного использования земельного участка «под строительство», но нет точной ориентировки, под какое непосредственно - многоквартирное, жилое, дачное или под производственное помещение, цех. Присутствие такого вида записи в документах массового способа определения кадастровой стоимости сомнительно может предоставить объективный результат. По итогу выйдет примерно то же самое, что и в случае «средней температуры по больнице».