Как сделать рынок недвижимости прозрачным и цивилизованным

1.    Кто виноват, или исторические причины непрозрачности риелторского бизнеса

Вспомним, как все начиналось в лихие девяностые:

• •    массовые расселения «коммуналок», растерянное, запуганное, юридически безграмотное население, мошенничество, разгул бандитизма;

• •    полная неразбериха с объектами недвижимости по всей стране, самоза-хваты земельных участков, незаконное строительство, непонятно кем и как выданные документы;

• •    запутанные истории получения в собственность большинства заводов, фабрик, отдельно стоящих зданий и сооружений, прочих нежилых и жилых помещений;

• •    нежелание основной массы населения платить даже минимальные налоги;

• •    специфические психотипы многих, пришедших в те годы в риелторство – авантюристы, адреналинщики, «вольные стрелки»;

• •    низкая лояльность риелторов к своим компаниям, готовность при любом удобном случае проводить «левые сделки», скрывать часть своей комиссии от компаний, неготовность работать по активным (западным) методикам и технологиям, низкая юридическая и компьютерная грамотность большинства риелторов;

• •    непонимание населением всей сложности работы риелторов в российских условиях, отношение к ним зачастую, как к паразитам, рвачам и аферистам (к сожалению, иногда более чем оправданное);

• •    весьма специфическое регулирующее законодательство в сфере недвижимо-

• сти, способствующее массовому сокрытию реальных сумм сделок как в жилой, так и в коммерческой недвижимости;

• •    отсутствие закона о риелторской деятельности, регламентирующего правила игры на рынке недвижимости;

• •    отсутствие обязательного страхования профессиональной ответственности участников рынка;

• •    отсутствие реальных механизмов для пресечения деятельности частных маклеров, лиц, фактически занимающихся незаконной предпринимательской деятельностью, не платящих налоги, демпингующих, не несущих никакой ответственности за допущенные ошибки и в значительной степени ответственных за негативный имидж профессии риелтора.

2.    ЧТО ДЕЛАТЬ? Кто должен выступить инициатором наведения порядка в риелторском бизнесе? 3.    ЧТО ПРЕДЛАГАЕТСЯ? Основные положения законопроекта 3.1.    Любые сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, должны проходить исключительно через лицензированных и аккредитованных в РГР профессиональных участников рынка (далее – ПУР).

• 3.2.    Проводить сделки (от имени ПУР) с недвижимостью будут иметь право лишь аттестованные уполномоченными

Частные маклеры в крупных городах – настоящее бедствие для легальных риелторских компаний, по некоторым оценкам, через них проводилось от 25 до 35 процентов сделок с жильем. В частные маклеры ушли и многие серьезные профессионалы, наработавшие клиентскую базу за годы работы в риелторских компаниях (которые, кстати, потратили весьма существенные средства на рекламу, привлекшую этих самых клиентов). Бо _́ льшая часть криминальных сделок в недвижимости также связана с деятельностью частных маклеров.

На мой взгляд, инициатором и разработчиком закона о риелторской деятельности и ряда сопутствующих поправок к законодательству Российской Федерации должна выступить Российская гильдия риелторов (далее – РГР).

Разработка типового договора страхования профессиональной ответственности риелторов должна проводиться РГР совместно со страховым сообществом.

Желательный срок разработки законопроекта и всех сопутствующих документов – до 1 января 2010 года, чтобы добиться их рассмотрения Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) на осенней сессии 2010 года, или весенней сессии 2011 года.

В июле 2008 года мною был представлен доклад на эту тему на конгрессе РГР. Доклад вызвал большой резонанс в профессиональном сообществе и я надеялся, что Гильдия поддержит мою инициативу… Однако воз пока и ныне там, к сожалению…

Цель – ликвидация частных маклеров как класса. Многие высокопрофессиональные риелторы будут вынуждены вернуться в легальный бизнес. Почти полное исчезновение возможности проводить «левые сделки» для недобросовестных агентов и брокеров риелторских компаний. Дополнительные доходы для региональных (в основном) и федерального бюджетов, исчисляемые сотнями миллионов и миллиардами рублей, что особенно актуально в нынешние непростые времена. Возможность реального построения полностью «белого» и конкурентоспособного бизнеса в недвижимости для добросовестных игроков. В среднесрочной перспективе – возможность выхода ряда крупных риелторских компаний на IPO!

РГР организациями специалисты (брокеры и агенты, сотрудники ПУР ).

Результат – значительное повышение уровня квалификации риелторов в масштабах всей страны в течение всего лишь нескольких лет.

• 3.3.    ПУР наделяются правом запрашивать у государственных и муниципальных органов и получать от них в установленные сроки всю информацию и документы, необходимые для проверки «титула» любого объекта недвижимости Российской Федерации, за исключением сведений, относящихся к государственной тайне.

• 3.4.    Все ПУР будут обязаны заключить типовой договор профессиональной ответственности с уполномоченной страховой компанией. Стоимость такого договора должна быть доступна для 70–80 процентов членов РГР. В этом договоре обязательно должно быть указано, что размер ответственности риелтора не может превышать размера комиссии, выплаченной ему клиентом по сделке. Для каждого региона может быть установлен свой коэффициент: понижающий или повышающий лимит ответственности.

• 3.5.    Сделать обязательным (при проведении любой сделки с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации) наличие в пакете подаваемых на регистрацию документов акта оценки объекта, выданного независимым оценщиком.

• 3.6.    Должны быть утверждены типовые методики оценки объектов недвижимости для всех видов сделок с учетом положений Федерального закона от 9 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», желательно основанные на методе срав-

• нения рыночной информации с неким понижающим коэффициентом.

• 3.7.    Если при проведении любой сделки с недвижимостью сумма, указанная в договоре, будет меньше суммы, указанной в акте оценки, то участники сделки должны быть оповещены о том, что данные по ней будут переданы в Федеральную службу по финансовому мониторингу. В случае выявления фактов, подтверждающих занижение сторонами суммы сделки и соответственно налоговых выплат, к ним могут быть применены меры, предусмотренные существующим законодательством.

• 3.8.    Введение упрощенной и ускоренной процедуры обязательной государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений на срок, превышающий 1 календарный месяц до 1 года.

4.    КАКИМ ОБРАЗОМ: стратегия и тактика лоббирования

Клиентам риелторских компаний станет спать значительно спокойнее, если они будут знать, что интересующий их объект недвижимости может быть проверен на «юридическую чистоту» официальным путем, а не всякими полуподпольными методами, как это происходит сейчас.

Это позволит адекватно оценить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Я предлагаю коэффициент 0,8.

В числе «страшилок» обязательно должны быть упомянуты статьи 169 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по моему мнению, однозначно повлияет на желающих сэкономить, особенно после проведения хотя бы нескольких показательных судебных процессов.

Это принесет существенные дополнительные доходы региональным и муниципальным властям. Произойдет вынужденный выход значительной части рынка аренды (как жилых, так и нежилых помещений) до года «из тени», особенно если ПУР под эгидой РГР будут проводить согласованную политику по «сдаче» всех нежелающих платить налоги в фискальные органы. Это единственный пункт, требующий от властей некоторых финансовых, временны _́ х и организационных затрат на организацию отдельных «единых окон» в соответствующих регистрационных службах и утверждение упрощенной и ускоренной (не более одной недели) процедуры для государственной регистрации подобных сделок.

В связи с ограниченными лоббистскими возможностями РГР, на мой взгляд, не- обходимо избрать тактику продвижения названного законопроекта не столько силами РГР, сколько силами региональных (муниципальных) властей. РГР должна постараться обеспечить поддержку законопроекта в «Деловой России» и «Опоре России», вести его активное PR-продвижение в центральных средствах массовой информации (СМИ) и сформировать положительное отношение общества к основным положениям законопроекта. Задача региональных объединений РГР – убедить региональные и муниципальные власти в том, что принятие законопроекта принесет им существенные дополнительные доходы в свои бюджеты, исчисляемые в сотни миллионов и миллиарды рублей ежегодно, фактически без каких-либо дополнительных существенных финансовых затрат с их стороны. Причем у участников сделок резко снизятся возможности по сокрытию от государства истинной стоимости продаваемых (сдаваемых) объектов недвижимости, а соответственно, и значительно возрастут суммы, выплачиваемые физическим и юридическим лицами в региональные (местные) бюджеты в виде налогов с проведенных сделок.

До федеральных властей (в особенности исполнительной власти) РГР должна постараться донести, что принятие нашего законопроекта стратегически будет означать следующее: исчезновение прослойки так называемых «частных маклеров» и практически полное «обеление» риелторского бизнеса в течение нескольких лет с момента принятия законопроекта;

• •    введение единых для всей России правил и стандартов оказания риелторских услуг профессиональными участниками рынка;

• •    дополнительные доходы федерального и региональных бюджетов, исчисляемые десятками миллиардов рублей ежегодно;

• •    гарантированное возмещение потребителям риелторских услуг убытков, возникших у них по вине профессиональных участников рынка;

• •    значительное снижение криминогенного фактора в сфере недвижимости;

• •    пресечение ряда схем по легализации незаконно полученных доходов физическими лицами при помощи сделок купли-продажи объектов недвижимости.

5.    КТО ПОЗВОЛИТ? Преодоление возможных возражений, опасений и сложившихся стереотипов 5.1.    Последует недовольство со стороны значительной части населения, возмущенного требованием проведения всех сделок с жилой недвижимостью через ПУР и опасающегося роста стоимости для него риелторских услуг.

• 5.2.    Почему надо давать такие права именно риелторам?

• 5.3.    Будут недовольны собственники – физические лица, не желающие платить государству налоги, возникающие по сделкам с их недвижимостью (когда отчуждаемая недвижимость находилась в их собственности менее 3-х лет).

• 5.4.    Госдума никогда не утвердит этот законопроект, так как лоббистские возможности РГР весьма невелики.

В целом до властей всех уровней необходимо донести мысль о том, что принятие рассматриваемого законопроекта и ряда сопутствующих нормативных актов не потребует от государства практически никаких дополнительных финансовых затрат при весьма незначительной корректировке существующего законодательства.

Эти опасения лишены оснований, так как сегодня уже имеются агентства, работающие в формате дискаунтера с максимально низкими расценками, сравнимыми с частномаклерскими, или компании-консультанты, за небольшую плату помогающие желающим сэкономить самостоятельно провести сделку и проверить «титул» покупаемого объекта недвижимости. Причем в отличие от частных маклеров в подобных компаниях будут работать только квалифицированные и аттестованные сотрудники, профессиональная ответственность которых застрахована, а сами компании будут иметь право официальным путем осуществлять проверку объектов на «юридическую чистоту». Если все это доступно через СМИ разъяснить населению, то никакого массового недовольства не будет.

А кому еще в нашей стране этим заниматься? В отличие от стран Запада в России с начала приватизации (что обусловлено особенностями отечественного законодательства) сложилась ситуация, когда именно риелторы выступали, выступают и будут выступать в глазах клиентов не просто посредниками, сводящими продавцов и покупателей, но и лицами, ответственными за проверку «титула» объекта, за грамотную организацию процесса государственной регистрации сделки, за содействие в физическом и юридическом освобождение объектов и еще за многое-многое другое… Их функции исторически оказались значительно более обширными, чем у западных риелторов. В связи с этим я предлагаю не копировать слепо западный опыт, а просто узаконить сложившуюся в России практику. Особо следует учесть тот факт, что в нашей стране многие объекты недвижимости имеют весьма «темную» историю, зачастую стандартной юридической проверки «титула» оказывается недостаточно, и только квалифицированные риелторы оказываются в состоянии добыть дополнительные сведения, «проливающие свет» на то, что собственники подобных объектов зачастую пытаются усиленно скрыть.

Вообще-то платить налоги надо начинать приучать всех – если мы собираемся идти по пути создания современного и цивилизованного государства. В случае если недовольство граждан будет массовым, можно будет рассмотреть вопрос о некотором снижении подоходного налога, выплачиваемого гражданами при подобных сделках.

Так и будет, если не подключить к «проталкиванию» этого законопроекта региональные (местные) власти, ведь в случае его принятия они получат миллиардные дополнительные доходы, причем на стабильной и регулярной основе. Логика этого законопроекта полностью укладывается в логику нынешней экономической политики государства. Параллельно риелторское сообщество может достаточно легко привлечь внимание ведущих СМИ к этой законодательной инициативе, так как все, что связано с недвижимостью в нашей стране (особенно законопроекты, затрагивающие интересы миллионов людей), неизбежно вызывает острый интерес и большой общественный резонанс.

Если мы не сделаем все возможное для принятия этого законопроекта в ближайшие несколько лет, то я считаю весьма вероятным, что в течение 3–5 лет государство само наведет порядок в сфере недвижимости. Вот только боюсь, что в этом случае об интересах профессионального риелторского сообщества оно позаботится в последнюю очередь…

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ»

МЕЖДУНАРОДНОЙ ШКОЛЫ УПРАВЛЕНИЯ «ИНТЕНСИВ» РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ ГОССЛУЖБЫ

Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре 17-20 февраля 2009 года, Москва

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ

• •    законодательство Европейского союза (ЕС) в области охраны окружающей среды

• •    экологическая политика ЕС. Современные подходы к управлению экологической безопасностью в промышленности

• •    методология определения наилучших доступных технологий (НДТ) в ЕС

• •    использование справочников по НДТ для оценки экологической результативности российских предприятий и разработки рекомендаций по ее совершенствованию

• •    перспективы совершенствования российского законодательства в части использования концепции НДТ

• •    процедура выдачи комплексных природоохранных разрешений в странах ЕС. Требования, методики оценки, ответственность сторон

• •    перспективы совершенствования российского законодательства в части выдачи комплексных природоохранных разрешений

• •    нормативы качества окружающей среды (ОС), используемые в ЕС и России

• •    взаимосвязь нормативов качества ОС и НДТ. Опыт применения в ЕС и в России

• •    санитарно-защитная зона (СЗЗ) как элемент экологического нормирования

• •    процедуры нормирования воздействия на ОС, подходы ЕС и России

• •    перспективы совершенствования российского законодательства в области ОВОС

• •    производственный экологический контроль

• •    система экологического менеджмента предприятия

• •    экологическая сертификация. Основные положения, существующая практика применения в России и ЕС

• •    экологический аудит. Основные положения, существующая практика применения в России и странах ЕС

• •    открытая экологическая отчетность предприятия

• •    развитие системы платежей за негативное воздействие на окружающую среду. Опыт России

• •    правовое обеспечение государственной экологической экспертизы и государственного экологического контроля

• •    экологический ущерб. Оценка и порядок возмещения. Ответственность предприятий

• •    государственный контроль за охраной атмосферного воздуха. Основные положения, существующая практика применения

• •    анализ практики применения в России методик разработки нормативов допустимых сбросов в водные объекты