Какой с нас спрос?

СОБЫТИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ ЗАВИСЯТ ОТ СОСТОЯНИЯ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ

Прогноз стоимости жилья в Москве* ($ за кв. м) 7000

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

Владимир КИРЕЕНКО, генеральный директор инвестиционнодевелоперской компании «Сити-XXI век»

Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

Анастасия МОГИЛАТОВА, генеральный директор компании WELHOME

Екатерина РУМЯНЦЕВА, генеральный директор, партнер и основатель Компании «Калинка-Риэлти»

Александр КРАПИН, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY

У девелоперов бизнес-класса два пути.

Первое — понижать классность объекта. Мария Ли-тинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» : «Часть объектов данной категории будут подвергнуты реконцепции и по своим характеристикам переведены в классы «бизнес-минус» или «эконом-плюс» для снижения их стоимости для покупателя. Что поспособствует успешной и быстрой реализации проектов, в чем заинтересованы застройщики, поскольку такие объекты, как правило, кредитовались банками».

Второй выход — строить строго в соответствии со сроками строительства и нормами заявленного качества и поначалу в основном за свои (а не за кредитные) ресурсы. Тогда истинный представитель среднего класса соблазнится на покупку недвижимости на завершающих этапах строительства при условии еще и удачного его местоположения.

Владимир Киреенко, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» : «Интерес для инвестирования представят два вида недвижимости: проекты экономкласса в Москве с дисконтом и/или публичной государственной поддержкой и ликвидное жилье бизнес-класса с высоким качеством строительства и в хорошем районе».

Владимир Воронин, президент ООО ФСК «Лидер» : «Москва в отличие, например, от городов США и наших, в основном бедных, регионов — это богатый город и при этом в значительной степени необеспеченный жильем.

Если, начиная с осени 2008-го и весь 2009 год, люди, опасаясь остаться без работы и без средств, не вкладывали деньги куда-либо, то сегодня страх ушел, уступив место необходимости инвестировать. Сейчас девелоперам и строить финансово выгоднее, чем в кризис, если учесть, что сегодня стоимость арматуры, например, ниже, чем до кризиса: 23 и 36 тыс. руб. за тонну соответственно».

Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ» : «Основная масса девелоперов сосредоточится на объектах, которые балансируют между бизнес-классом и комфорт-классом, где соотношение «цена–качество» будет наиболее соответствовать потенциальному спросу на жилье».

О самом дорогом

Разные продавцы элитной недвижимости накануне Нового года были настроены по-разному. Весьма радужные перспективы рисуются Екатерине Румянцевой, генеральному директору, партнеру и основателю компании «Калинка-Риэлти»: «При условии стабильности экономической и политической ситуации в стране в 2011 году мы ожидаем возобновления работ по «замороженным» проектам, выхода на рынок новых элитных объектов. Как следствие, прогнозируем восстановление инвестиционного спроса, сокращение объемов предложения на первичном рынке элитной недвижимости, в первую очередь из-за дефицита свободных площадок под строительство в историческом центре Москвы. На фоне стабильного платежеспособного спроса это может привести к росту цен на рынке элитной жилой недвижимости и возращению тренда «рынок продавца», связанного с отказом от скидок, сокращением программ рассрочек и т.п. Цена предложения в среднем увеличится на 10%, рост цен на наиболее качественные и востребованные объекты будет превышать среднерыночные показатели».

Более сдержанная оценка ситуации в этом сегменте у Анастасии Могилатовой, генерального директора компании WELHOME : «Что касается спроса — в настоящее время по-прежнему мало частных инвесторов в элитном сегменте, квартиры покупают в основном для себя. Кроме того, уровень дохода населения еще не достиг докризисных показателей, при этом требования к элитному жилью существенно возросли. Учитывая весьма спокойные прогнозы в отношении ценовой политики, резкого увеличения спроса в новом году мы не ожидаем».

Автономные системы в цене

Даже по самым оптимистичным прогнозам девелоперов рост цен вряд ли превысит уровень инфляции.

Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group : «2011-й для московского рынка недвижимости станет годом качественных перемен. Во-первых, этому способствуют структурные изменения и новый вектор градостроительной политики. Сделанные на данный момент заявления мэра Москвы Сергея Собянина о доработке Генплана города, развитии дорожной инфраструктуры, строительстве паркингов и другие инициативы позволяют надеяться на то, что качество девелопмента Москвы получит подкрепление и на уровне градостроительной составляющей. В свою очередь, заявленное повышение эффективности законодательной базы дает надежду на общее оздоровление рынка. Ни для кого не секрет, что непрозрачность нашего рынка является одной из причин настороженного отношения к вложениям в проекты недвижимости, особенно со стороны иностранных партнеров. Появление однозначных, четких и прозрачных «правил игры» даст реальный импульс развитию и затронет все категории участников рынка недвижимости: привлечет иностранных инвесторов, обеспечит более лояльное кредитование, активизацию покупателей. Мы рассчитываем не менее чем на 15%-ный рост цен на рынке».

Интересно, что и аналитики рынка в прогнозах на краткосрочную перспективу практически разделяют мнение риелторов и строителей.

Так, в ходе традиционного круглого стола «Рынок недвижимости в борьбе за покупателя: два пути достижения баланса цены и качества» аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», прошедшего в октябре 2010 года в Москве в рамках XXIII городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость–2010», Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» , рассказал о трех вариантах развития ситуации на рынке. Он представил оптимистичный, пессимистичный и наиболее вероятный сценарии (см. график).

Суть наиболее интересного для покупателя и пессимистичного для рынка прогноза в том, что цены на жилье в Москве могут упасть при условии разворачивания второй волны мирового экономического кризиса до $2 тыс. за кв. м, то есть до уровня стагнации 2004 года.

Единственный аналог современного кризиса, который отмечают эксперты, — Великая депрессия 1930-х годов.

Тогда как раз случились две волны, W-образный кризис, причем промежуток между ними был в четыре года. Поэтому полностью возможность повторения этого сценария исключать нельзя, причины для такого развития событий есть самые серьезные — в излишне развившейся системе кредитования как американской, так и европейской целые государства «проели» будущие доходы на несколько десятилетий вперед.

Чем это обернулось? Более слабые экономики европейских стран — Греции, Испании, Португалии и иже с ними — находятся на уровне дефолта и спасаются только за счет помощи Евросоюза. Европейцам помогает сильная Германия, США решают свои проблемы за счет в основном печатного станка, но шаткость такого положения очевидна.

Поэтому, хотя описанный выше «пессимистичный» сценарий «голова и плечи» (см. фигуру построения графика, пиковая волна которого — «голова» — достигает $6 тыс. за кв. м, а одно из плеч дорисовывается пунктирной линией) не стоит рассматривать в качестве наиболее вероятного, его нужно иметь в виду.

Желанный для многих продавцов сценарий роста цен до докризисных максимумов («оптимистичный») так же представляется Олегу Репченко маловероятным. Сейчас нет потенциала для возрастания покупательской способности, как было в 2001–2005 годы. Даже если среднерыночные цены вдруг подскочат до докризисного уровня $6 тыс. за кв. м, потом их, очевидно, ждет длительная стагнация или откат.

Наиболее вероятным видится «средний» сценарий. После дефолта 1998 года жилье начало дорожать умеренными темпами, и этот процесс продолжался довольно долго — более пяти лет. Затем, во время ажиотажа, рост цен стал аномальным, но долго такая ситуация продолжаться не могла. Нынешний кризис смел «шальные» деньги с рынка недвижимости, возвращая все процессы в естественное русло развития событий. Скорее всего, ближайшие год–два–три еще будет сохраняться повышенная волатильность цен на недвижимость, но в перспективе трех–пяти лет наиболее вероятным представляется умеренный рост темпами в среднем 10–15% в год.

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY : «С большой степенью вероятности цены на жилье в нашей столице будут медленно снижаться в национальной валюте (рублях) из-за продолжения менее острой фазы кризиса и уменьшения платежеспособности домохозяйств. При этом профессиональные участники рынка станут периодически инициировать процесс повышения цен, но эти попытки будут все менее успешными.

В случае если на мировом рынке возникнет очередное обострение кризиса, стоимость некоторых объектов недвижимости может существенно возрасти. К их числу относятся индивидуальные жилые дома с дублирующими автономными системами обеспечения. При этом рост стоимости других объектов может отражать лишь снижение покупательской способности основных валют мира». е

Валентина СТАНОВОВА, первый вицепрезидент Capital Group

Владимир ВОРОНИН, президент ООО ФСК «Лидер»

Юрий СИНЯЕВ, директор по маркетингу ГК «КОНТИ»

Вниманию организаций

№2

В февральском номере журнала «Прямые инвестиции»

Ознакомиться с журналом и приобрести электронную версию можно по адресу: Тел.: 8(495) 234-02-22.

Подписаться на журнал можно через редакцию.

Оформите заявку, пришлите в редакцию для оформления счета на оплату.

Факс: 8(495) 661-01-74, 661-01-97 отдел подписки.

Также подписку можно оплатить в любом отделении Сбербанка РФ.

Стоимость подписки на 1 мес. в г. Москве -120 руб., в других регионах России - 140 руб.

ЗАО «Инвест Медиа», ИНН 7710404219; КПП 773301001, р/с 40702810438040105482,

Московский банк ОАО «Сбербанк России», г. Москва, к/с 30101810400000000225, БИК 044525225. При оформлении через отделение Сбербанка укажите адрес получателя, начало подписного периода.

Копию оплаченной квитанции пришлите по факсу: 8(495) 661-01-74, 661-01-97 отдел подписки.

Подписка по почте оформляется по каталогам.

Каталог агентства «Роспечать» - индекс 82180, 82540.

Объединенный каталог «Пресса России» - индекс 44343, 44348.

Каталог российской прессы «Почта России» - индекс 11381. В Москве подписку можно оформить в агентстве «Интер-почта», тел.: 8(495) 500-00-60, 580-95-80.

Эстер Дайсон, одна из самых влиятельных персон мировой IT-индустрии, — о специфике Рунета

Перспективы инвестирования в зарубежную недвижимость

Дирижер Александр Свешников развивал традиции русского хорового пения