Какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке?

В последнее время ипотека стала настолько модным словом, что упоминается в огромном количестве телевизионных и радиопрограмм. Также она объявлена одним из главных приоритетов президентской политики. Следствием этого явилась активность законодательных и исполнительных органов власти всех уровней.

Борьба за клиентов привела банки на рынок розничного кредитования, и десятки из них начали выдавать ипотечные кредиты гражданам. Возникли строительно-сберегательные и ссудосберегательные кассы, ипотечные потребительские и жилищно-строительные кооперативы, коммандитные товарищества и паевые инвестиционные фонды. Бюджеты всех уровней финансируют программы улучшения жилья с помощью ипотеки. Развивается ипотечное кредитование для молодежи и военнослужащих. На федеральном уровне заработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, привлекающее ресурсы на финансовом рынке и направляющее их на рынок недвижимости через механизм ипотечного кредитования с использованием закладных.

В результате массового применения ипотечного кредитования в экономически развитых обществах возникает рынок ипотечного кредитования, который вовлекает в сферу своего влияния все новых участников. 2003-2004 гг. ознаменовались проявлением серьезного интереса участников фондового рынка к ценным бумагам ипотечных компаний.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по 16

выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Как известно, толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х гг. XX в. С точки зрения экономики суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам -операторам вторичного рынка. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить их напрямую вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить собственные ценные бумаги и т.п. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 г. было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 г. - ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую.

В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора. А деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбереже-ний является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами, поэтому понять его русскому человеку несложно: сначала в специализированном банковском институте, который называется стройсберкассой, по графику накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, затем из средств самой стройсберкассы выдается кредит на недостающую сумму под низкий процент. Средства от возврата кредита и от накопления позволяют приобретать квартиры тем, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее. Система стройсбережений наиболее развита в Германии. Иногда ее также называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Вторичные рынки получили широкое распространение и развитие, именно благодаря своей функции сокращения экономического риска потерь «при обладании ипотеками и другими займами». Вместо того, чтобы вынуждать первичных кредиторов или индивидуальных инвесторов принять на себя все риски, вторичные рынки сокращают уровень рискованности, «распыляя» риски среди субъектов ипотечного рынка через объединение ипотек и представления интересов собственников в совокупности. Привлечение рынков капитала к этому процессу увеличило поток доступных кредитных ресурсов, а также снизило стоимость займов через более эффективное движение капитала. Ипотечные кредиты стали более доступными для различных слоев населения.

Из всего сказанного можно сделать вывод: такая система, как бы она ни была хороша для стран англо-американской системы права, не может в чистом виде применяться в России по целому ряду причин. Во-первых, принципиальная разница в концепции прав собственности. Российская правовая традиция восприняла единую концепцию права собственности. Как подчеркивает Е.А. Суханов: «нельзя быть ... «собственником права», ибо в европейском континентальном правопорядке нельзя установить вещное право на право требования». «Право собственности в его континентальном, в том числе российском, понимании невозможно «расщепить» оно либо полностью сохраняется за собственником, либо полностью утрачивается им». Вместо теории расщепления собственности и конструкций из множества правомочий собственника российская правовая доктрина использует теорию вещных прав. Англо-американской системе, в свою очередь, неизвестно деление прав на вещные и обязательственные.

Во-вторых, важнейшая задача - перераспределение рисков таким же образом, как это делается в США, не может быть выполнена в российских условиях. Даже созданное специально с целью организации вторичного рынка ипотечного кредитования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Агентство или АИЖК) в качестве основного условия приобретения прав требования по ипотечным кредитам у первоначальных кредиторов выдвигает предоставление первоначальным кредитором гарантий платежей по таким кредитам. Кредитор должен обязаться выкупить у Агентства права требования по кредиту, платежи по которому просрочены, вне зависимости от того, выдан ли этот кредит по правилам и стандартам АИЖК или нет. В случае же, если кредит выдан с нарушением соответствующих правил и стандартов Агентства, первоначальный кредитор также должен безусловно выкупить такой кредит. Включение такого условия представляется оправданным с точки зрения обеспечения финансовой устойчивости Агентства. Ведь оно не сможет, подобно операторам вторичного рынка США, «переложить» риски на плечи инвесторов вторичного рынка, а будет отвечать перед ними как эмитент ценных бумаг в соответствии с нормами российского законодательства, вне зависимости от того, взяло ли оно на себя гарантии по платежам или нет. С проблемой перераспределения рисков в англо-американской системе ипотечного креди- тования связано также обязательное использование таких институтов, как страхование (титульное, рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования и т.п.), дополнительных гарантий по пулам ипотечных кредитов, предоставляемых операторами вторичного рынка или иными лицами. Кроме того, все участники ипотечного кредитования при двухуровневой англо-американской модели ипотечного кредитования тесно взаимосвязаны между собой. Невыполнение обязательств одним из этих участников вызывает цепную реакцию - невозможность выполнения обязательств без вмешательства государства (в том числе и за счет финансовых вливаний) другими субъектами ипотечного рынка.

В-третьих, в отличие от российской системы юридических лиц, американская модель организации вторичного ипотечного рынка дает возможность прямого государственного воздействия на этот рынок. Крупнейшие операторы вторичного ипотечного рынка США - созданные государством лица - Джинни Мэй (Government National Mortgage Association - GNMA), являющаяся государственной корпорацией, по обязательствам которой правительство США несет ответственность всеми имеющимися в его распоряжении средствами, и так называемые «псевдогосудар-ственные» корпорации - Фэнни Мэй и Фрэдди Мак, по обязательствам которых правительство США хотя ответственности и не несет, но чью деятельность напрямую (а не через корпоративные механизмы) регулирует и контролирует государство. Фактически можно рассматривать основных участников вторичного ипотечного рынка - государственные и «псевдогосударственные» корпорации как лица с ограниченной законом специальной правоспособностью.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные листы, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас можно однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.