Комфортность проживания населения России: цели и перспективы

Жилищный фонд России в последние годы характеризуется существенным ростом доли однокомнатных квартир. Так, в 2020 г. по сравнению с 2010 г. число однокомнатных квартир выросло на 3,4 млн квартир, что составило 17,5 млн, при этом число двухкомнатных квартир выросло на 2,4 млн, трехкомнатных – на 1,7 млн, остальных многокомнатных – на 1 млн квартир [1]. В структуре жилищного фонда доля однокомнатных квартир в 2020 г. составляла 25%, доля двухкомнатных и трехкомнатных – 38% и 28%, соответственно (см. рисунок 1).

Согласно международному стандарту, для комфортного проживания домохозяйство должно занимать отдельную квартиру, в которой каждый его член имеет свою комнату и дополнительно должно быть еще не менее одной общей комнаты [2]. Оценить жилищные условия российских домохозяйств можно только на основе данных Всероссийской переписи населения (ВПН). Пока доступны итоги

ГРНТИ 06.35.33

Марина Владимировна Боченина – кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры статистики и эконометрики Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Статья поступила в редакцию 31.12.2021.

только ВПН-2010 [3], что позволяет определить соответствие структуры жилищного фонда и структуры домашних хозяйств по состоянию лишь на 2010 г.

Рис. 1. Распределение жилого фонда по количеству комнат в квартире, Россия, 2010 г., 2020 г., % [1]

С октября 2018 г. началась реализация национального проекта «Жилье и городская среда», который нацелен на то, чтобы улучшить жилищные условия населения со средним достатком, создав возможности привлечения ипотечного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства, а также за счет создания механизмов формирования комфортной городской среды и сокращение жилого фонда, непригодного для проживания [4]. Реализация проекта рассчитана до 2024 г.

Целью исследования явилась оценка комфортности условий проживания и финансовой готовности населения к улучшению жилищных условий.

Материалы и методы

Вопросам оценки доступности жилья посвящено много работ. Так, в [5] дан сравнительный анализ российских показателей доступности с зарубежными и выявлены методологические особенности их расчета. В исследовании [6] представлен жилищный баланс для России и Москвы на основе состояния жилищного фонда в квадратных метрах, данных о вводе, выбытии жилья и об обеспеченности жильем. Анализ по данным этого баланса выявил разрыв в обеспеченности жильем между Москвой и страной в целом, растущую тенденцию обеспеченности жилыми единицами на домохозяйство и на 1000 человек в стране, при недостатке жилых единиц в Москве.

Анализ домохозяйств по составу и их размещения по типам жилья в Свердловской области проведен в работе [7]. Интегральному рейтингу регионов по уровню доступности, который рассчитан с учетом инвестиционных возможностей населения на рынке жилья и жилищных услуг, а также доступности ипотечного жилищного кредитования России посвящена работа [8].

По данным ВПН-2010 в России было учтено 54,5 млн домохозяйств. Если считать комфортными жилищные условия, при которых каждый член домохозяйства имеет хотя бы одну комнату, то согласно покомнатному размещению 57% домохозяйств проживают в комфортных условиях. При этом 63% однокомнатных квартир занимают домохозяйства, состоящие более, чем из одного члена, а 39% – домохозяйства, состоящие более чем из двух членов. В 53% двухкомнатных квартир живут домохозяйства, состоящие из трех и более членов, в 45% трехкомнатных квартир – домохозяйства с численностью четыре и более человек. Следовательно, структура жилищного фонда с учетом покомнатного размещения населения не соответствует комфортному проживанию домохозяйств.

За межпереписной период 2010-2020 гг. число однокомнатных квартир выросло на 24,1%, двухкомнатных – на 10,0%, трехкомнатных – на 9,7%, четырех и более комнатных – на 21%. Число четырехкомнатных и более квартир в 2020 г. составило 5,7 млн, а число домохозяйств, которым для комфортного проживания требуются такие квартиры – 12,5 млн по ВПН-2010. Несмотря на существенный рост количества многокомнатных квартир, перекос в структуре жилья в сторону некомфортного проживания увеличивается. Покомнатная структура жилищного фонда представлена на рисунке 1.

Доля трех- и четырехкомнатных квартир в 2020 г. снизилась на 0,7 процентных пункта и составила 36,1%, что не способствует формированию тенденции к росту комфортности проживания. Структура по составу домохозяйств представлена на рисунке 2, доля домохозяйств, состоящих из 3 и более человек в 2010 г. – 45%. Растущий дисбаланс размещения по формуле «каждому члену домохозяйства отдельная комната» – очевиден.

• 1    человек

• 2    человек

• 3    человек

• 4    человек и более

  Рис. 2. Структура домохозяйств по численному составу ВПН-2010, Россия, % [2]

Растущее несоответствие структуры жилого фонда и численного состава домохозяйств вполне объяснимо недоступностью жилья. Механизмы институциональной аренды жилой недвижимости пока еще не работают на рынке жилья, и единственно возможным способом улучшить жилищные условия является приобретение на первичном или вторичном рынке жилья. Однако, низкая доступность не позволяет широкому кругу населения приобрести жилище, удовлетворяющее стандартам комфортности, и в результате домохозяйства ориентируются на свои финансовые возможности. Следовательно, спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры определяет структуру строящегося жилья, а потенциал возможности улучшения жилищных условий остается искать в национальном проекте.

Перспективная оценка достижения целевых показателей федеральных проектов «Жилье» и «Ипотека», входящих в национальный проект «Жилье и городская среда» проведена нами с помощью эконометрического моделирования. Для целей исследования рассматривались основные целевые показатели федеральных проектов, характеризующие возможности населения в улучшении комфортности проживания.

Результаты и их обсуждение

Одним из целевых показателей является объем жилищного строительства. Анализ динамики этого показателя по квартальным данным Росстата за период 2000-2020 гг. показал наличие возрастающей тенденции. Моделирование тенденции привело к построению двух моделей, хорошо аппроксимирующих исходные данные с ошибкой аппроксимации равной 3,4% для линейной модели тенденции с учетом гармонических колебаний в остатках на основе ряда Фурье и 3,9% для авторегрессионной интегральной модели скользящего среднего. Обе модели соответствуют необходимым статистическим критериям и пригодны для построения прогнозных оценок, они представлены в таблице.

Таблица 1

Прогнозные модели объема ввода жилищного строительства в Российской Федерации, млн кв. м

Тренд				ARIMA (3,1,1)
St = 29,8 + 2,8t - 4,5cost - 2,9cos2t + 4,3cos3t + st				S t = 2,8 + 2,0S t-i - 1,4S t-2 + 0,4S t-3 - S t-1 + S t
R 2, %	MAPE, %	D-W (dU =1,44)	Z 2 (p-value)	R 2, %	MAPE, %	Q (p-value)	% 2 (p-va^ue)
92,8	3,4	2,14	0,28	91,7	3,9	0,97	0,52
Прогнозная оценка, 95% уровень вероятности
точечный	интервальный		дата		точечный	интервальный
90,6	84,3	97,0	2022		92,8	82,6	103,1
94,4	88,0	100,8	2024		101,5	90,5	112,5
115,2	108,9	121,6	2027		108,9	97,7	120,1
118,6,9	112,2	124,9	2030		117,1	105,9	128,3
S – введено в действие общей площади жилых домов, млн кв. м; t = 1, 2, …, 21 – момент времени; R 2 – коэффициент детерминации; MAPE – ошибка аппроксимации; D-W – критерий Дарбина-Уотсона, dU – верхнее критическое значение оценки автокорреляции в остатках; Q – статистика Льюнга-Бокса на наличие автокорреляции в остатках; / 2 - тестовая статистика, нулевая гипотеза: ошибки распределены по нормальному закону.

Рассчитано автором по данным Росстата.

Обе модели обладают хорошей прогнозной силой, среднее расхождение точечной прогнозной оценки по моделям не превышает 0,5%. Согласно перспективной оценке, при сохранении тенденции, достигнуть уровень основного целевого показателя федеральной программы «Жилье» - 120 млн кв. м к 2024 г. не представляется возможным. Поэтому, не случайно в марте 2021 г. были внесены изменения в целевые показатели национального проекта «Жилье и городская среда» по годам, согласно которым в 2024 г. объем ввода жилья должен составить 90 млн кв. м [9], что вполне достижимо (см. таблицу). Увеличение годового объема ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год запланировано теперь к 2030 г. [9], что является достаточно реальной целью при сохранении сложившейся благоприятной тенденции, которая описана моделями, представленными в таблице.

Одними из основных показателей выполнения федеральной программы «Ипотека» являются «средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту» и «количество предоставленных ипотечных кредитов», модели динамики этих показателей за период 2009-2019 гг. описаны в работе автора [10], согласно которым прогнозная оценка на 2021 г. подтвердилась. Так, средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту за девять месяцев 2021 г. составил 7,4%, что соответствует цели, которую должны были достигнуть лишь к 2024 г. - 7,9%, а к 2030 г. ставка должна снизиться до 6%. Количество предоставленных ипотечных кредитов за десять месяцев 2021 г. составило 1,61 млн, что уже соответствует целевому значению на 2021 г. - 1,6 млн, а к 2024 г. показатель должен будет вырасти до 2,26 млн, что соответствует сложившейся тенденции [10].

Выполнение целевых показателей национальных проектов обеспечивается при условии устойчивого роста реальных доходов населения. Проверка динамики квартальных реальных денежных доходов за период 2014-2021 гг. (см. рисунок 3) на основе расширенного теста Дики-Фуллера ( ADF) показала нестационарность исследуемого процесса и стационарность его первых разностей, динамика показателя имеет слабую тенденцию.

Рис. 3. Реальные располагаемые денежные доходы населения Российской Федерации, 2014-2021 гг., в процентах к предыдущему кварталу

Надо отметить, что изменения в динамике реальных доходов, вызванные пандемией, отчетливо прослеживаются на рисунке 3 во втором и третьем квартале 2020 г. Построение модели с учетом сезонных колебаний не позволило получить статистически значимого уравнения, имеющего приемлемую ошибку аппроксимации. Модель реальных располагаемых денежных доходов населения можно описать с ошибкой аппроксимации равной 2,3% авторегрессионной интегрированной моделью скользящего среднего ARIMA (3,1,4):

Ус = 0,03yt-i - 0,03yt—3 + yt+4 - 0,8£t-4 + £t.

Отсутствие автокорреляции в остатках подтверждено Q-статистикой Льюнга-Бокса (Ljung-Box) при p-value = 0,14. Остатки имеют нормальное распределение %2 = 2,2; p-value = 0,37. Коэффициент детерминации R2 = 0,97. Модель статистически значима в целом и по параметрам и пригодна для прогноза. Поквартальный точечный прогноз на 2022 г. показал, что годовой прирост располагаемых де- нежных доходов составит 0,1%. Таким образом, существует потенциал для формирования тенденции, направленной на достижение целевых показателей федеральных проектов.

Заключение

Несмотря на увеличение объемов строительства жилой недвижимости, существенное увеличение доли однокомнатных квартир в структуре жилого фонда не способствует росту комфортности проживания населения России согласно стандарту покомнатного размещения. В стране отсутствует разнообразие способов улучшения жилищных условий, и единственно возможным способом является покупка жилья. Однако, приобретение жилья требует использования кредитных продуктов. Действующие государственные программы, направленные на смягчение условий ипотечного кредитования, привели к росту числа полученных ипотечных кредитов, но рост цен на недвижимость, существенно превышающий реальные доходы, сохраняет спрос на малогабаритные квартиры. Таким образом, нет предпосылок к изменению структуры жилищного фонда в сторону роста доли квартир из трех и более комнат.

Анализ динамики основных показателей федеральной программы «Ипотека» показал имеющуюся возможность достижения целевых значений к 2024 г. при сохранении тенденции последнего периода. Надо отметить, что одним из основных драйверов развития ипотечного рынка явилась государственная программа льготной ипотеки, несмотря на то что в середине 2021 г., условия программы претерпели изменения в сторону ужесточения условий, сформировавшаяся положительная динамика сохранилась.