Комплексная жилая застройка крупнейшего города: современное состояние, проблемы и перспективы развития (на примере города Екатеринбург)

На сегодняшний момент в крупных городах строители все чаще сталкиваются с проблемами отсутствия свободных и пригодных для строительства территорий для жилой застройки. Муниципалитет, в свою очередь, сталкивается с проблемами эффективности использования городских территорий, устареванием жилого фонда и дальнейших путей развития строительства на новых территориях.

Как показывает практика, точечные методы строительства не принесли своих желаемых результатов. Поэтому, переход к комплексному строительству продиктован необходимостью более безопасной организации строительной площадки, комфортного проживания людей в соседних объектах, сокращения производственных издержек строительных организаций на единицу продукции, а также обеспечения красивого и гармоничного внешнего вида больших городов.

В практическом применении и использовании комплексного подхода при решении жилищных проблем также заинтересовано и государство. Одним из действующих механизмов в решении данной проблемы является поддержка пилотных инвестиционно-строительных проектов. На опыте таких проектов государство намерено выработать общие подходы к поддержке проектов комплексной жилищной застройки и создать необходимую законодательную базу.

Жилой комплекс - это несколько многоквартирных жилых домов, объединенных единой, специально спланированной территорией, комплексом предприятий обслуживания (предприятия торговли, услуг, социального назначения и т.д.), единым архитектурным стилем и образующих единую территориально-пространственную целостность [1].

Проведенные исследования позволили выявить и классифицировать следующие основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного «точечного» строительства как объектной основы формирования системы девелопмента комплексной жилой застройки: эффект масштаба, долгосрочности и комплексности, что позволяет формировать синергические эффекты; развивающийся характер проектов; длительные сроки жизненного цикла управления (до 7-10 и более лет); высокий уровень предложения жилья (до 1 млн кв. м жилья и выше); доступность для реализации только крупным жилищным компаниям; высокие риски строительства в сочетании с ожидаемой высокой доходностью; организация государственно частного партнерства [1].

Таким образом, комплексное проектирование и строительство многоэтажных жилых микрорайонов позволяет:

• -    привлекать инвестиции отдельных граждан, государственных и частных предприятий;

• -    привлекать небольшие фирмы и филиалы крупных фирм в офисные помещения;

• -    получить дополнительные средства для муниципального строительства жилья и дополнительные площади для социально-бытовых учреждений микрорайона и дополнительные рабочие места;

• -     экономить городские земли;

• -     улучшать визуальную среду;

• -     создавать определенный архитектурный облик и выразительные

градостроительные ансамбли;

• -    удовлетворять потребность в жилье и обслуживании различных социальных категорий населения;

• -    решать вопросы согласованности с окружающей застройкой;

• -    увеличивать плотность населения городских территорий при обязательном условии комфортности проживания и обеспеченности жилья социально-культурными объектами;

• -    комплексно развивать территории города.

Развитие жилой комплексной застройки в городах России тесно связано с общественно-экономической и политической ситуацией в стране. В прошлом столетии задача ускорения решения острой жилищной проблемы обусловила разработку и реализацию проектов экономичных малометражных квартир [1]. Такие проекты разрабатывались по всей стране как типовые и возводились жилыми комплексами, занимающими большие территории. На данный момент дома такого типа морально и физически устарели.

На современном этапе в Екатеринбурге столкнулись с проблемами устаревания жилищного фонда, отсутствием свободных городских территорий под застройку, не однотипность городского архитектурного ландшафта (новое и старое плохо сочетается) и нехваткой доступного жилья. Для решения этих проблем Администрация города Екатеринбург формирует и выставляет на торги земельные участки под комплексное освоение территорий и развитие застроенных территорий (рис. 1).

Рисунок 1 – ЗУ, представленные на торгах под комплексное развитие застроенной и освоение новых территорий в 2012-2015 гг., %184

¹⁸⁴ Составлено автором по: [3]

Выявление таких земельных участков и проведение торгов позволяет ввести в оборот дополнительные земли, нуждающиеся в развитии, не осуществляя их глубокую подготовку. Сегодня это основной способ для органов местного самоуправления влиять на структуру застройки, и они намерены использовать его и далее, несмотря на то, что найти приобретателя прав по такому договору непросто. Цены на такие участки не высоки, но основная часть затрат на строительство лежит в плоскости возникающих обязательств и обременений третьих лиц. Именно у них необходимо выкупить все объекты недвижимости, на месте которых планируется строительство, в большинстве случаев, по рыночным ценам. Количество домов, определенных под снос, также имеет значение [2].

Также, хотелось бы отметить тенденцию последних лет к развитию бывших промышленных территорий, как в Уральском Федеральном Округе, так и в Екатеринбурге. По последним данным, УрФО занял одно из лидирующих мест количеству объектов, подвергнутых редевелопменту промзон под жилую застройку в 2015 году (рис. 2).

• □    Жилая застройка            □ Коммерческая недвижимость

• □    Промышленное назначение___□ Рекреациооные зоны

  Рисунок 2 – Количество объектов, подвергнутых редевелопменту промышленных зон в УрФО в 2015 году, %¹⁸⁵

Появление жилых комплексов в промзонах во многом объясняется тем, что промзон в ценральных районах города очевидный избыток, а территорий, пригодных для строительства не осталось. Город, при этом, решает проблемы, связанные с экологией, вынося производственные предприятия за черту города. К началу 2016 года доля промышленных зон от общей территории Екатеринбурга составляет порядка 40%. Участники рынка уверены, что заводы и дальше будут медленно умирать, заменяясь именно жилой застройкой. Прежде всего потому, что развитая инфраструктура остается основным требованием массового строительства [4].

Анализируя состояние жилого фонда Екатеринбурга, можно сделать вывод, что жилой фонд прошлого столетия рано или поздно обветшает и муниципалитету придется решать, что с ним делать. Объемы жилищного строительства не могут расти только за счет комплексного освоения новых территорий, важно грамотно перестраивать текущий фонд недвижимости в городе. Для этого разрабатываются новые проекты комплексного развития застроенных территорий, с помощью них муниципалитет может решить свои проблемы:  с обустройством территорий, обновлением инженерной инфраструктуры, согласованности внешнего архитектурного облика города и получить новые объекты социальной инфраструктуры. Жители города будут обеспечены комфортным и доступным жильем. Инвестор получит прибыль и реализованный проект.

Также, хотелось бы отметить, что реализация проекта комплексной застройки возможна только при постоянном тесном взаимодействии с органами государственной власти. Необходимо привлечение различных департаментов: по архитектуре, образованию, туризму и т.д. При этом значительную роль играет эффективное, скоординированное взаимодействие между участниками процесса, на стадии разработки проектов возникают проблемы, связанные с неотрегулированностью законодательства в области градостроительства.