Комплексное зонирование региона для целей государственной кадастровой оценки

DOI:

Цитирование. Бердникова В. Н., 2021. Комплексное зонирование региона для целей государственной кадастровой оценки // Региональная экономика. Юг России. Т. 9, № 2. С. 83–94. DOI:

Постановка проблемы

Продолжающийся период перехода на налогообложение по кадастровой стоимости ставит перед оценщиками новые актуальные задачи, среди которых самой значимой является обеспечение качества определения результатов оценки. Последнего можно достичь с помощью реализации целого комплекса мероприятий, среди которых достаточность рыночной информации, оптимальность набора ценообразующих факторов, хорошо аппроксимирующая модель оценки и т. д. Немаловажную роль играет проведение оптимального оценочного зонирования для разделения объектов, находящихся в определенном регионе, на ценовые зоны.

Результаты территориального разбиения зависят от целей проведения таких работ и могут существенно отличаться. Например, земельные участки можно разбить на группы исходя из их категорий и вида разрешенного использования, перспективности вложений инвестиций и введения запретов и т. д. Исключительную важность несет в себе зонирование для целей определения кадастровой стоимости, так как требует от аналитиков принципиально иных подходов и методов работы. Это обусловлено тем, что именно качественное оценочное зонирование дает возможность формирования адекватной экономико-математической модели для группы однородных объектов, что впоследствии обеспечивает достоверность результатов кадастровой оценки, а значит, и социальную справедливость при налогообложении имущества физических и юридических лиц.

Обзор литературы и методы оценочного зонирования

Самым распространенным методом зонирования какой-либо территории является ее сегментация по функциональному признаку, который в совокупности учитывает разнообразие требований к рациональному землепользованию, однако совершенно не учитывает факторы ценности пространства для пользователей. Последние годы работы, связанные с зонированием, вызывают интерес со стороны исследователей, так как проводимые реформы в области кадастровой оценки имеют важную государственную и социальную значимость, при этом в научной литературе и в законодательстве нет единства в отношении экономической природы оценочного зонирования, а также в отношении факторов такого зонирования. Результаты оценочного зонирования важны, поскольку значительно обусловливают качество определения кадастровой стоимости. Этой проблеме посвящены работы целого ряда ученых, среди которых исследования Н. Иосе-лияни, А. Варламова, А. Ольшевского, В. Яцух-но, В. Ковязина и других.

• Н.    Иоселияни говорит о том, что под оценочным зонированием понимают разделение региона на территориальные единицы, однородные по присущим им факторам зонирования (местоположение, расстояние до объектов инфраструктуры, социально-экономическое развитие и др.), а под ценовым – по стоимостному показателю единицы площади [Иоселиани, 2018].

Результаты исследования А. Варламова свидетельствуют о том, что при проведении оценочного зонирования также могут быть выделе- ны территории по определенному набору показателей, таких как уровень жизни населения, темпы жилищного и иного строительства, индекс физического оборота торговли и другие социально-экономические параметры, учитывающие потенциал развития территории [Варламов, Антропов, 2016].

Самыми распространенными алгоритмами зонирования являются те, в которых авторы при оценке земель административных районов предлагают использовать комплексный учет разнокачественных показателей. Например, А. Ольшевский и В. Яцухно при оценке пространственных условий предлагают использовать блок социально-экономических критериев для земельно-оценочного зонирования территории, состоящих из коэффициента оценки пространственных условий, условий жизни населения и экономической привлекательности [Ольшевский, Яцухно, 2010]. Широкую поддержку получила методика, учитывающая несколько десятков факторов, которые были объединены в шесть групп (природно-климатические, экономические, демографические, производственные, культурные, экологические) [Комаров, Антропов, Иоселиани, 2018]. Заслуживает внимания и кластерный анализ, который позволяет разделить территории на зоны (кластеры), при этом территории, относимые к одному кластеру, максимально схожи, а к разным – максимально различны [Ковязин, Лепихина, Зимин, 2016].

На законодательном уровне оценочное и ценовое зонирование регламентируется двумя нормативными документами: приказом Министерства экономического развития РФ № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» и приказом Министерства экономического развития РФ № 284 от 9 июня 2017 г. «Об утверждении требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки». В этих нормативных документах прописано, что оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости [Приказ Минэкономразвития РФ № 226; Приказ Минэкономразвития РФ от 9 июня 2017 г. № 284]. Также в методических указаниях отмечено, что при оценочном зонировании нуж- но учитывать административно-территориальное устройство субъекта, его социально-экономическое развитие и прогнозы социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.

Таким образом, в настоящее время отсутствуют единые, регламентированные законодательством требования к способу формирования территориальных кластеров, поэтому на практике имеют место существенные отличия в факторах и методиках оценочного зонирования. Некоторые авторы предлагают учитывать целый комплекс равнозначных параметров, в то время как в методических указаниях нашли отражение только три главные составляющие (местоположение, вид использования, а также затраты на возведение объектов недвижимости). Что касается местоположения, то согласно методическим указаниям при зонировании оно уже включает в себя факторы социально-экономического и иного характера, удаленность от основных административных и транспортных центров, уровня инженерно-транспортного обеспечения, стратегии и программы социально-экономического развития. Отсутствие в научной среде единства в подходах к зонированию (перечня группировочных факторов, их минимального набора и критериев использования и др.), с одной стороны, дает исследователю определенную свободу, но с другой – требует от него глубокого теоретического и практического обоснования целесообразности применения того или иного подхода. Для понимания этих различий автором был проведен анализ используемых методик зонирования земель из состава земель населенных пунктов, которые были применены при проведении государственной кадастровой оценки в предыдущие туры по разным субъектам РФ и нашли отражение в соответствующих отчетах об оценке [Фонд данных ...]:

• 1.    Краснодарский край. Основные группи-ровочные факторы, с помощью которых установлены оценочные зоны: близость к морю, расстояние до регионального центра, численность населения, среднемесячная заработная плата, объем инвестиций в основной капитал в расчете на 1 человека. Оценочное зонирование территории, результаты которого были использованы при определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Краснодарского края, было осуществлено с помощью экспертной балльной си-

• стемы, а значит, обоснованность балльной шкалы для целей зонирования требует периодической актуализации.

• 2.    Республика Саха (Якутия). Оценочное зонирование было осуществлено на базе рыночной информации с учетом близости значений средней удельной рыночной цены типового объекта оценки в расчете на 1 кв. м площади помещения, которая предварительно подвергалась корректировке на торг, на дату продажи (предложения), на площадь. Данный подход имеет преимущество, поскольку позволяет более детально очертить границы смежных зон, однако согласно п. 6.8.1 Методических указаний оценочное зонирование должно проводиться с учетом факторов социально-экономического и иного характера.

• 3.    Тамбовская область. Оценочное зонирование заключалось в делении земель по масштабам населенного пункта (областной центр, города, райцентры, рабочие поселки, сельские населенные пункты) и видам разрешенного использования, следовательно, п. 6.5 Методических указаний выполняется, но частично не реализуется п. 6.8.1.

• 4.    Ленинградская область. Для оценочного зонирования были созданы регулярные тематические слои, для чего в программном обеспечении MapInfo Professional использовался интерполяционный метод взвешенных обратных расстояний, который использует предположение, что объекты, расположенные ближе к другу, в большей степени похожи, чем удаленные друг от друга. В данном отчете не нашла отражение проверка эффективности созданных оценочных зон исходя из положений п. 6.8.3, в котором указано, что отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу, в том числе площади типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10 процентов. К сожалению, рынок предложения по цене имел значительный размах вариаций, что затрудняло процесс отбора реальных сделок.

Проведенный анализ отчетов об оценке земель из состава земель населенных пунктов показал применение самых разных методов группировки, которые условно можно разбить на три типа: экспертные (субъективные), экономико-статистические и картографические методы зонирования, то есть исполнители оценочных работ по-разному подходили к процедуре оценочного зонирования. Тем не менее такая различность методик зонирования не отразилась на качестве оценочных работ: во всех отчетах были построены хорошо аппроксимирующие модели кадастровой оценки в рамках каждой из обозначенных зон. Если же рассмотреть результаты отдельно по каждому объекту оценки, то его принадлежность к разным оценочным зонам предполагает разные модели оценки, а значит, и различия в кадастровой стоимости.

Заметим, что единожды проведенное зонирование не является устоявшимся, при проведении нового тура оценки границы и количество зон необходимо актуализировать, так как могут иметь место изменения рыночной ситуации, социальноэкономического положения административнотерриториальных единиц, последствия реализации инвестиционных программ и т. д. Например, строительство Олимпийских объектов полностью поменяло земельный рынок Адлерского района города-курорта Сочи, строительство Крымского моста дало толчок к развитию экономики и рынка недвижимости Таманского полуострова.

Проведенный анализ законодательной базы в области оценочной деятельности и результатов научных исследований, посвященных проблеме эффективного зонирования территории в целях определения кадастровой стоимости земли, позволил автору объединить положительный опыт кадастровых оценщиков и предложить такую последовательность проведения оценочного зонирования, которая позволяет не только учитывать и социально-экономические факторы, и рыночную специфику, она обеспечивает главное – объединение в одну группу объектов, для которых набор и сила влияния ценообразующих факторов совпадают.

Обозначим следующие этапы комплексного оценочного зонирования земель населенных пунктов для целей моделирования кадастровой стоимости:

1. Анализ административно-районного деления региона, его специфических особенностей для выявления сильных и слабых сторон, которые могут нести ценообразующую нагрузку на рынке земли и быть использованы при обозначении территориальных зон в границах субъекта РФ. Эти особенности носят общий характер и не связаны с конкретным объектом оценки, они лишь косвенно предопределяют процессы, происходящие с недвижимостью на рынке. К таковым можно отнести:

– выделение агломерационного ядра и агломерационной зоны, то есть регионального го- рода. Необходимость выведения в отдельную зону центра субъекта РФ с учетом прилегающих муниципальных образований (населенных пунктов – спутников) обусловлена концентрацией в них финансового капитала и административного ресурса.

– выведение в отдельную зону городов или части территории субъекта РФ в случае присутствия в них экономических особенностей и структуры градостроения, наличии природно-климатических, производственных и иных особенностей, требующих создания отдельных оценочных зон.

Выделение в отдельные кластеры города или часть территории региона может быть обусловлено их финансовым, образовательным, транспортно-логистическим, туристическим или иным весом в экономике региона, что, несомненно, сказывается на рынке недвижимости и требует включения в оценочные расчеты отличный между собой набор ценообразующих факторов. Данный подход целиком к региону не может быть применим, так как его реализация обеспечит формирование неоднородных групп, что негативно отразится на качестве кадастровой оценки, поэтому она применяется исключительно для крупных городских агломераций.

2. Объединение территории оставшихся населенных пунктов в отдельные кластеры, при этом для них представляется возможным обозначить единый центр притяжения (превалирующий фактор стоимости) и для каждой оценочной зоны на рынке недвижимости может быть обозначен единый набор ценообразующих факторов.

Кластеризация региона может проводиться с помощью специального программного обеспечения либо на основании экспертных оценок. Преимущество кластеризации в том, что она позволяет и определять устойчивые цены однородных групп объектов недвижимости благодаря использованию одинаковых моделей расчета. В основу второго этапа зонирования положен древовидный метод кластеризации, который применительно к массовой оценке недвижимости предполагает определение расстояний между объектами в пространстве по какому-либо критерию. Однако применение геометрического расстояния затруднено, если параметры кластеризации являются разноименными величинами, поэтому для эффективного зонирования и дальнейшего качественного оценивания объектов недвижимости предлагается использование коэффициентов относительных отклонений по всему набору социально-экономических показателей муниципальных образований в разрезе административно-территориального деления региона.

Анализ комплексного оценочного зонирования будет проведен на примере земель населенных пунктов Краснодарского края, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Основная часть земель в Краснодарском крае – это земли сельскохозяйственного назначения, а на долю населенных пунктов приходится лишь 8,46 % (табл. 1).

Для целей зонирования был проведен анализ административно-территориального деления и специфических особенностей региона, подобрана информация из разных источников [Публичная кадастровая карта; Мониторинг социальноэкономического ...; Муниципальная статистика]. На первом этапе было выделено агломерационное ядро региона – г. Краснодар (1 зона). Агломерационная зона (2 зона) – это территория г. Краснодара с прилегающими населенными пунктами (до 50 км от черты города), причем ее границы формировались с учетом близости к федеральной трассе, наличия транспортных развязок, железнодорожных путей, наличия и перспективы развития инженерных коммуникаций (см. рис. 1).

Таблица 1

Распределение земель в Краснодарском крае по состоянию на 01.01.2019

Категории земель в административных границах	тыс. га	%
Земли сельскохозяйственного назначения	4 706,5	62,35
Земли населенных пунктов	638,8	8,46
Земли промышленности и иного назначения	147,6	1,96
Земли особо охраняемых территорий и объектов	378,7	5,02
Земли лесного фонда	1 209,8	16,03
Земли водного фонда	325,1	4,31
Земли запаса	142,0	1,87
Итого	7 548,5	100,00

Примечание. Составлено по: [Мониторинг Управления ...].

На следующем этапе необходимо разбить на разные зоны гетерогенные (по своим ключевым характерам) относительно других территорий населенные пункты, но при этом имеющие активный рынок земельных участков:

– г. Сочи (4-я зона), так как он имеет полосовидную структуру, характеризуется значительной вытянутостью вдоль Черного моря (одно шоссе плавно переходит в другое, а протяженность вдоль береговой линии составляет 109 км). Такая специфика отражается на механизмах ценообразования на рынке жилья.

– прибрежные города: Новороссийск, Геленджик и Анапа (5-я зона), так как эти города имеют полукольцевую структуру, но значительно различаются по цене (около 40 %), площади и максимальному расстоянию от моря (табл. 2).

Рынок земельных участков в каждом из этих городов сформирован, обширен, следовательно, при кадастровой оценке могут быть построены самостоятельные качественные модели оценки.

– прибрежные населенные пункты Черного моря (6-я зона) и все населенные пункты

Старовеличковская

Сергиевская

Платнировская

Раздольная

Старонижестеблиевская авская

Бойкопонура

Старомышастовская

Андреевская

Железный

Суворовское

Нововеличковская

Ивановская

Украинский

Новотитаровская

Октябрьский

Динс кая

Воронежская Усть-

Новом ышасговская

Копайской

Н ж-ы/i

Первореченское

Красногвардейское

Агроном

Baciopi

Ольгинский

<ская

Марьяна

Фёдоровская

Адамий

Белое елизаветинская

>аснодар

Мингрельская

Михайловское

Львовское

Яблок.

(хабль

Рязанская

Джиджихабль

Краснооктябрьский

Энем

Габукай

Афипский

Понежукай

Адыгейск

Ассоколай

Бжеду

Краснодарское вдхр.

Знаменский Старокорс

Пластуновская

Красносельское

Ахтырский

Холмская

Северская

Ильский

Рис. 1. Городская агломерация города Краснодар Примечание. Источник: [Яндекс.Карты. Краснодарский край].

Таблица 2

Характеристики территориальных особенностей прибрежных городов

Населенный пункт	Площадь, кв. км	Максимальное расстояние до моря, км	Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб.
Новороссийск	83,5	12	2 019
Геленджик	19,3	5	3 918
Анапа	59,1	8	2 728

Примечание. Составлено по: [Данные проекта ..., 2020; Продажа земельных ...].

Приазовья (7-я зона), так как ключевым ценообразующим фактором для земель этих населенных пунктов будет являться расстояние до побережья соответствующего моря. На карте Краснодарского края вынесены эти группы (рис. 2).

Для оставшихся муниципальных образований рынок земель населенных пунктов, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, неоднородный, не всегда активный, с разными ценообразующими факторами. Эта неоднородная совокупность всех населенных пунктов вызывает основные трудности, связанные с их объединением в группы для достижения целей кадастровой оценки. Остановимся на этом этапе подробнее.

Заметим, что вопрос зонирования территории в отдельно взятом населенном пункте неоднократно становился предметом внимания исследователей. Все эти работы объединяет упор на географическую локацию земельных участков, отличны лишь методики зонирования. Например, Е. Озеров рассматривает местоположение как интегральную характеристику, П. Грабовый обозначает иерархическую трехуровневую структуру, развитие которой можно увидеть в трудах Э. Епишиной, Б. Николаева [Озеров, 2003; Грабовый, Харитонов, 2006; Епишина, Николаев, 2008]. Что касается специфики зонирования земельных участков большого числа населенных пунктов районного масштаба в рамках субъекта РФ, то эта проблема является малоизученной и требует дальнейшей проработки.

Рис. 2. Выделение земель прибрежных населенных пунктов в самостоятельные оценочные зоны

Примечание. Источник: [Яндекс.Карты. Краснодарский край].

Для совокупности небольших населенных пунктов достаточно сложно определить точку притяжения, так как влияние агломерационного ядра по мере отдаления от центра региона ослабевает. Рынок земельных участков неактивный, инертный, частота сделок незначительная. Также у поселений отсутствуют сильные экономические центры, но имеется относительно небольшое влияние административных центров, проявляются существенные отличия в экономике и т. д. Такие особенности затрудняют процесс кластеризации и ограничивают возможности регрессионного моделирования, что впоследствии может негативным образом сказываться на результатах определения кадастровой стоимости объектов оценки. Поэтому при зонировании населенных пунктов необходимо делать упор на экономико-статистический материал, который позволит в разные кластеры включать муниципальные районы субъекта РФ со стабильным или сложным социально-экономическим положением, с наличием рисков или потенциалом развития [Бердникова, Макурина, 2018]. В качестве универсального показателя сопоставления поселений между собой по определенному показателю будет использован коэффициент отклонения размера явления от среднего уровня:

Коткл = П, (1)

где П _i – размер социально-экономического показателя в i -м муниципальном районе; П _i – средний уровень социально-экономического показателя по муниципальным образованиям.

Непосредственно процесс кластеризации будет реализован на основе интегрированного коэффициента уровня развития муниципального района:

К инт = Z К откл . (2)

Рассчитанный показатель является основой для ранжирования муниципальных районов и объединения их в кластеры.

Проведем зонирование оставшихся муниципальных районов Краснодарского края, в качестве ключевых группировочных критериев используем следующие: среднегодовая численность постоянного населения, тыс. чел.; среднемесячная номинальная начисленная зарплата, руб.; объем инвестиций в основной капитал в расчете на одного человека, руб.; расстояние от центра муниципального района до г. Краснодар, км [Мониторинг социально-экономического ...].

Зонирование по более широкому набору факторов можно рассматривать как избыточное, так как сложно подобрать набор статистических данных по административно-территориальным единицам любого из субъектов РФ.

Результаты проведенных расчетов отражены в таблице 3.

Анализ созданных кластеров показал, что в группу 8 попали муниципальные районы с активно развивающейся экономикой и благоприятным инвестиционным климатом, в группу 9 – районы со стабильным экономическим положением, в группу 10 – умеренно развивающиеся муниципальные районы, в 11 – отдаленные от центра районы со сложным экономическим положением.

Полученные кластеры при изменении метода зонирования будут трансформироваться, например, использование метода рыночных характеристик типового объекта может привести к тому, что в один кластер попадут такие муниципальные районы, как Белоглинский и Новопокровский, в качестве имеющих один ценовой диапазон таких объектов. Использование точечного подхода к зонированию, заключающегося в формировании границ кластеров в соответствии с отдельными ценовыми данными и экстраполяцией значений цен на другие объекты, приведет к переформированию количества и масштаба зон. В результате это может привести к тому, что на «пограничных» границах соседних зон схожие объекты могут иметь существенную разницу в цене.

Заметим, что использованный автором метод кластерного анализа позволил провести зонирование территории с учетом совокупности социально-экономических параметров, которые являются ключевыми в развитии рынка недвижимости и, как следствие, существенными в формировании рыночной стоимости, являющейся ориентиром для кадастровой стоимости.

Таким образом, в результате проведенного комплексного зонирования выделены 11 ценовых кластеров, для каждого из которых необходимо устанавливать индивидуальный набор ценообразующих факторов и формировать корреляционно-регрессионную модель оценки, которая будет положена в основу расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов Краснодарского края.

Таблица 3

Муниципальные районы	Среднегодовая численность постоянного населения, тыс. чел.	Среднемесячная номинальная начисленная зарплата, руб.	Объем инвестиций в основной капитал в расчете на одного человека, руб.	Расстояние от центра муниципального района до г. Краснодар, км
Северский	121,428	41 186,9	210 323,4	32
Выселковский	58,686	35 561,5	144 706,9	80
Динской	144,492	31 097,2	20 182,8	28
г. Горячий Ключ	66,994	36 002,4	41 742,1	48
Тимашевский	109,864	35 193,5	26 540,7	64
Белореченский	108,724	29 876,8	33 350,5	77
Абинский	97,651	30 720,1	33 319,5	67
Крымский	134,126	30 629,5	23 124,1	79
Усть-Лабинский	107,725	29 503,5	15 335,9	59
Кореновский	86,285	29 708,3	22 180,7	60
г. Армавир	209,033	28 477,5	4 701,6	169
Белоглинский	30,484	28 669,3	60 953,1	187
Тихорецкий	116,936	30 833,2	16 155,0	127
Красноармейский	104,877	29 064,1	7 932,1	70
Гулькевичский	98,964	28 556,5	24 296,8	139
Кавказский	121,905	30 192,6	6 041,8	133
Брюховецкий	50,492	28 455,7	18 660,9	85
Апшеронский	100,532	27 223,4	1 498,5	88
Павловский	66,180	27 907,0	23 235,4	138
Калининский	51,132	26 824,9	11 183,8	67
Ленинградский	63,342	29 717,5	23 145,4	146
Лабинский	97,067	27 364,9	11 076,5	145
Курганинский	104,103	25 711,7	5 469,5	129
Кущевский	65,819	29 676,5	25 055,3	176
Тбилисский	48,747	28 581,2	12 769,1	102
Новокубанский	86,833	27 961,6	13 425,3	161
Мостовский	70,010	27 726,0	6 233,4	159
Успенский	40,339	32 018,4	12 916,8	182
Староминский	40,735	27 220,1	12 597,1	166
Крыловский	35,513	26 085,5	3 057,4	121
Новопокровский	42,649	26 299,6	5 214,9	168
Отрадненский	63,988	28 044,1	4 114,8	214

Примечание. Составлено автором по: [Мониторинг социально-экономического ...].

Результаты зонирования оставшейся территории Краснодарского края

Продолжение таблицы 3

Муниципальные районы	Коэффициент отклонения размера явления от среднего уровня				Интегрированный коэффициент	№ зоны
	среднегодовая численность постоянного населения, тыс. чел	среднемесячная номинальная начисленная зарплата, руб.	объем инвестиций в основной капитал в расчете на одного человека, руб.	расстояние от центра муниципального района до г. Краснодар, км
Северский	1,42	1,38	7,64	0,28	10,16	8
Выселковский	0,68	1,20	5,26	0,70	6,44
Динской	1,68	1,05	0,73	0,24	3,22
г. Горячий Ключ	0,78	1,21	1,52	0,42	3,09
Тимашевский	1,28	1,18	0,96	0,56	2,87	9
Белореченский	1,27	1,00	1,21	0,67	2,81
Абинский	1,14	1,03	1,21	0,58	2,80
Крымский	1,56	1,03	0,84	0,69	2,74
Усть-Лабинский	1,26	0,99	0,56	0,52	2,29
Кореновский	1,01	1,00	0,81	0,52	2,29
г. Армавир	2,44	0,96	0,17	1,48	2,09
Белоглинский	0,36	0,96	2,22	1,63	1,90
Тихорецкий	1,36	1,04	0,59	1,11	1,88
Красноармейский	1,22	0,98	0,29	0,61	1,88
Гулькевичский	1,15	0,96	0,88	1,21	1,78

Окончание таблицы 3

Муниципальные районы	Коэффициент отклонения размера явления от среднего уровня				Интегрированный коэффициент	№ зоны
	среднегодовая численность постоянного населения, тыс. чел	среднемесячная номинальная начисленная зарплата, руб.	объем инвестиций в основной капитал в расчете на одного человека, руб.	расстояние от центра муниципального района до г. Краснодар, км
Кавказский	1,42	1,01	0,22	1,16	1,49	10
Брюховецкий	0,59	0,96	0,68	0,74	1,48
Апшеронский	1,17	0,91	0,05	0,77	1,37
Павловский	0,77	0,94	0,84	1,20	1,35
Калининский	0,60	0,90	0,41	0,58	1,32
Ленинградский	0,74	1,00	0,84	1,27	1,30
Лабинский	1,13	0,92	0,40	1,27	1,19
Курганинский	1,21	0,86	0,20	1,13	1,15
Кущевский	0,77	1,00	0,91	1,54	1,14
Тбилисский	0,57	0,96	0,46	0,89	1,10
Новокубанский	1,01	0,94	0,49	1,41	1,03
Мостовский	0,82	0,93	0,23	1,39	0,59	11
Успенский	0,47	1,08	0,47	1,59	0,43
Староминский	0,47	0,91	0,46	1,45	0,40
Крыловский	0,41	0,88	0,11	1,06	0,35
Новопокровский	0,50	0,88	0,19	1,47	0,10
Отрадненский	0,75	0,94	0,15	1,87	– 0,03

Заключение

Проведенное исследование показало, что в настоящее время особенно актуален поиск кадастровыми оценщиками оптимального метода оценочного зонирования, который смог бы обеспечить формирование кластеров относительно однородных объектов оценки. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов разных субъектов РФ показал, что действующие методики зонирования разнообразны, они отличаются как принципами, так и основаниями группировки, следовательно вопрос методического обеспечения оценочного зонирования требует дальнейших научных изысканий.

Предложенная автором методика комплексного оценочного зонирования для целей определения кадастровой стоимости учитывает совокупность важных факторов, среди которых административно-территориальное деление, природно-климатические, социальные и иные факторы. Данное предложение было изучено на примере территории Краснодарского края, в результате проведенного зонирования было сформировано одиннадцать оценочных зон. Основная трудность заключалась в зонировании множества неоднородных небольших населенных пунктов, преодолеть ее предлагается с помощью интегрированных коэффициентов. Последние учитывают социально-экономические характеристики муниципальных районов, к которым относятся эти поселения. Результаты проведенного оценочного зонирования являются динамическими и требуют гибкого подхода, а также постоянной корректировки с учетом изменений социально-экономических факторов.