Концепция Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 1721-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"

№ п/п	Наименование категории земель	На 1 января 1990 года	На 1 января 2004 года
1	Земли сельскохозяйственного назначения,	639,1	393,2
	в том числе сельскохозяйственные угодья	219,9	192,7
2	Земли поселений, в том числе городских	7,5	19,1
	поселений	5,5	8,0
3	Земли промышленности и иного специального назначения	16,0	17,0
4	Земли особо охраняемых территорий	17,4	34,2
5	Земли лесного фонда	895,5	1104,0
6	Земли водного фонда	4,1	27,7
7	Земли запаса	130,2	114,6
8	Итого земель	1 709,8	1 709,8

В ходе осуществления земельной реформы сельские леса и водоемы были переведены в земли лесного и водного фондов соответственно. Значительная часть сельскохозяйственных угодий была передана от бывших колхозов и совхозов в ведение сельских органов местного самоуправления для предоставления их гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, са- доводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства.

В законодательстве понятие «категория земель» не расшифровано, но по совокупности признаков, содержащихся в статьях 7, 77, 83, 87, 94, 101, 102 и 103 Земельного кодекса Российской Федерации, можно применить следующее определение: категория земель – часть земельного фонда, в состав которой включены земельные участки, используемые в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Соответственно, под переводом земель или земельных участков из одной категории в другую следует понимать изменение целевого назначения земель или земельных участков в составе этих земель.

В категорию земель сельскохозяйственного назначения включены земли (земельные участки) за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Эти земли разрешается использовать:

• 1)    для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, размещения внутрихозяйственных дорог, зданий, строений, сооружений, коммуникаций, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

• 2)    для осуществления научно-исследовательской, учебной и иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством;

• 3)    для ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и пастьбы скота;

• 4)    для осуществления общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

В этой же категории учитывается и фонд перераспределения земель.

В категорию земель поселений входят земли (земельные участки), используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой этих поселений от других категорий земель:

• 1)    жилые зоны (многоэтажная и индивидуальная жилая застройка, объекты культурно-бытового назначения);

• 2)    общественно-деловые зоны (административные здания, объекты образовательного, культурно-бытового, социального назначения);

• 3)    производственные зоны (промышленные, коммунально-складские объекты);

• 4)    зоны инженерных и транспортных инфраструктур (железнодорожный, автомобильный, речной, морской, воздушный и трубопроводный транспорт, связь и инженерная инфраструктура);

• 5)    рекреационные зоны (городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, пляжи);

• 6)    зоны сельскохозяйственного использования (пашня, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения сельскохозяйственного назначения);

• 7)    зоны специального назначения (памятники истории и культуры);

• 8)    зоны военных объектов.

В категорию земель промышленности и иного специального назначения включаются земли (земельные участки) за чертой поселений, занятые объектами промышленности, карьерами, объектами энергетики, автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного транспорта, объектами обороны и безопасности, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности и иного специального назначения.

К категории земель особо охраняемых территорий и объектов относятся земли (земельные участки) государственных природных заповедников, природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестоохранных полос, домов отдыха, пансионатов, туристических баз, детских и спортивных лагерей, памятников истории и культуры, военных и гражданских захоронений.

В категорию земель лесного фонда включены лесные земли:

• 1)    земли, покрытые лесной растительностью (леса) и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины);

• 2)    земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота).

К категории земель водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, водоохранными зонами, полосами отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и водохозяйственных сооружений и объектов.

В категорию земель запаса входят земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, т. е. их целевое назначение не определено.

Смысл деления земельного фонда по целевому назначению на 7 категорий заключается в следующем:

• 1)    каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами: «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О личном подсобном хозяйстве», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Градостроительный кодекс Российской Федерации, «О недрах», «Об особо охраняемых территориях», а также Лесным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;

• 2)    приватизации земель каждой категории имеет свои особенности:

• •    запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов;

• •    введены предельные максимальные размеры приватизации земель сельскохозяйственного назначения;

• •    без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачных участков;

• 3)    для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого, в свою очередь, зависит цена приватизации земельных участков²;

• 4)    для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное

использование земель, и самовольное их изменение без получения на то разрешения органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.

На практике часто возникают ситуации, когда земельный участок необходимо использовать для целей, не соответствующих установленному для него целевому назначению категории земель, т. е. возникает необходимость перевести этот земельный участок в другую категорию.

При этом изменяется и стоимость земельного участка. Например, в Московской области кадастровая стоимость 1 гектара пашни (земли сельскохозяйственного назначения) в среднем составляет 22 тысячи рублей, а после перевода этой пашни в земли промышленности – уже 1 260 тысяч рублей, при переводе пашни в земли поселений для индивидуальной жилищной или дачной застройки – 4 500 тысяч рублей.

До 2005 года процесс перевода земель из одной категории в другую осуществлялся произвольно, в том числе и на основании решений сельских органов местного самоуправления. Однако практика применения законодательства выявила необходимость принятия специального федерального закона с тем, чтобы регулирование правоотношений, возникающих между органами публичной власти, гражданами и юридическими лицами при решении вопросов об изменении целевого назначения, разрешенного использования земель и перевода их в другую категорию, осуществлялось на законодательном уровне.

Концепция Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

• 1 . Для перевода земельных участков в другую категорию необходимо подать ходатайство в соответствующий орган публичной власти (статья 1). Компетенция этих органов определена в статье 8 Земельного кодекса Российской Федерации:

• •    перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством Российской Федерации;

• •    перевод земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности и в частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

• •    перевод иных земель осуществляется органами местного самоуправления.

До тех пор пока не произойдет разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность (по состоянию на 1 января 2005 года из 1 580 миллионов гектаров разграничено всего 30 миллионов гектаров), необходимо руководствоваться статьей 15 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» , а именно:

• •    к компетенции Правительства Российской Федерации отнесен перевод земель, необходимых для федеральных нужд, земель лесного фонда, земель водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения, а также земель для установления или изменения черты городов Москвы и Санкт-Петербурга;

• •    к компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации отнесен перевод земель в иных случаях. Законом субъекта Российской Федерации эта компетенция может быть передана органам местного самоуправления.

• 2.    К ходатайству о переводе земельных участков в другую категорию необходимо приложить следующие документы (статья 2):

• •    выписку из государственного земельного кадастра;

• •    копию документов, удостоверяющих личность заявителя;

• •    выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;

• •    заключение государственной экологической экспертизы, в случаях предусмотренных федеральными законами;

• •    согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка в другую категорию;

• •    расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства соответственно при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земель лесного фонда;

• •    обоснование перевода земельного участка в другую категорию.

• 3.    По результатам рассмотрения ходатайства акт (решение) о переводе земельного участка или акт об отказе в переводе земельного участка принимается Правительством Российской Федерации в течение 3-х месяцев, а другими органами публичной власти – в течение 2-х месяцев. Эти акты могут быть обжалованы в суд.

• 4.    Орган публичной власти, принявший акт о переводе земельных участков в другую категорию, обязан в течение 10 дней направить этот акт в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, для внесения в течение 7 дней изменений в документы государственного земельного кадастра и передачи этих документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который, в свою очередь, обязан в течение 7 дней внести изменения в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 5). Таким образом, граждане и юридические лица, заинтересованные в переводе их земельных участков в другую категорию, избавлены от необходимости хождения по кабинетам чиновников.

• 5.    В статьях 7–13 для каждой из 7 категорий земель установлены особенности их перевода в другую категорию (указаны земельные участки, перевод которых в другую категорию допускается без ограничений, допускается с ограничениями при соблюдении определенных условий или запрещается).

• 6.    Если категория земель по каким-либо причинам в свое время не была указана в документах государственного земельного

• 7.    Разрешается перевод земельных участков в другую категорию по инициативе органов публичной власти без согласия правообладателей земельных участков в случаях создания особо охраняемых природных территорий без изъятия этих земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений (пункт 5 статьи 2 и пункт 3 статьи 15).

кадастра, правоустанавливающих документах (решения о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам) или документах, удостоверяющих права на землю (свидетельства и государственные акты), то на уровне органа местного самоуправления необходимо принять акт об отнесении земельного участка к конкретной категории в зависимости от цели использования , для которой предоставляется земельный участок. Для этого достаточно документального подтверждения фактического использования земельного участка.

В случае наличия противоречий между данными о принадлежности земельного участка к конкретной категории, указанными в перечисленных документах, отнесение земельного участка к категории земель осуществляется на основании правоустанавливающих документов.

Таблица 2

Средняя кадастровая стоимость земель поселений, р./кв. м

№ п/п	Вид использования земли	Калужская область (численность поселения)		Курская область (численность поселения)
		до 10 тыс. чел.	более 10 тыс. чел.	до 10 тыс. чел.	более 10 тыс. чел.
1	Многоэтажная жилая застройка	9,4	2 252,6	17,2	3 363,5
2	Индивидуальная жилая застройка	11,5	313,6	21,7	417,3
3	Дачные и садовые участки	8,9	247,0	6,6	309,5
4	Гаражи и автостоянки	9,7	2 869,0	7,4	1 223,5
5	Объекты торговли и питания	21,8	2 754,8	25,4	3 790,8
6	Соцкультбыт	8,3	2 808,0	14,0	3 410,8
7	Промышленные объекты	31,1	784,5	23,9	2 942,5
8	Административные объекты	10,4	2 833,2	11,5	3 714,2
9	Военные объекты	4,5	630,5	10,3	1 395,6
10	Земли рекреации	8,8	194,1	17,5	193,8
11	Сельскохозяйственное использование	6,5	169,1	29,5	189,1
12	Леса	4,5	172,6	13,3	123,9
13	Водные объекты	3,8	148,2	9,1	125,0
14	Прочие	3,9	254,8	6,5	263,7

Для сравнения: в Москве средняя кадастровая стоимость этой категории земель составляет от 1 322 р./кв. м. (земли сельскохозяйственного ис- пользования) до 11 766 р./кв. м (объекты торговли и питания), а с учетом 69 градостроительных зон – от 400 до 49 290 р./кв. м.

Таблица 3

Кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан вне черты поселений в ряде субъектов Российской Федерации, р/кв. м

№ п/п	Субъект Российской Федерации	Минимальная	Средняя	Максимальная
1	Республика Адыгея	1,4	14,9	39,0
2	Республика Ингушетия	3,5	3,5	3,5
3	Хабаровский край	0,5	4,7	10,3
4	Камчатская область	0,3	4,6	10,3
5	Липецкая область	1,3	6,4	8,2
6	Курская область	1,1	5,2	7,9
7	Пензенская область	0,5	9,1	16,0
8	Смоленская область	1,2	4,7	5,0
9	Тульская область	1,6	4,5	6,0
10	Калужская область	1,5	4,5	6,3
11	Московская область	12,7	46,4	78,0

Примечание.

В 2004 году земельный налог для садоводов и огородников составлял от 0,1 до 2,9 р./кв. м, для дачников – 35,2 р./кв. м. Эти ставки применяются с учетом коэффициентов увеличения налога в зависимости от рекреационной ценности территории (от 1,5 до 8,0).

В 2005 году в случае введения муниципальным образованием на своей тер- ритории главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации для садоводов и огородников земельный налог будет составлять в среднем по России от 1,2 до 4,2 р./кв. м, а в Московской области – от 3,5 до 12 р./кв. м. Для дачников в среднем по России – от 3,1 до 9,0 р./кв. м, а в Московской области – от 7,2 до 56,0 р./кв. м.

***

Об изменении отдельных законодательных актов в связи с введением Градостроительного кодекса Российской Федерации*

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации вводится в действие со дня его официального опубликования (опубликован в «Российской газете» 30.12.2004).

В связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации Федеральным законом № 191-ФЗ были внесены изменения в ряд законодательных актов. Кстати, необходимо отметить, что рассматриваемые изменения будут не единственными, то есть законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения, которые отныне находятся в зоне действия вновь принятого Градостроительного кодекса, будут приводиться в соответствие с его нормами и применяться постольку, поскольку они ему не противоречат.

Так, согласно новой редакции отдельных положений Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения поселения, муниципального района и городского округа теперь относятся, в том числе, утверждение генеральных планов развития территориального образования, правил землепользования и застройки, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах территориального образования, а также осуществление земельного контроля.

Продолжение см. на стр. 61.