Концепция обеспечения жильем населения России как часть макроэкономической политики

Рассматривая проблему обеспечения жильем населения России, пути и механизмы ее решения, следует указать, что она не может рассматриваться в отрыве от идеологии социально-экономической политики в целом, а лишь как его неотъемлемая часть.

В современной, соответствующей рыночной идеологии трактовке жилье является, хотя и специфическим, товаром. Превращение жилья в полноценный товар позволило включать его в товарно-денежные отношения и способствовать развитию рыночной экономики.

Соответственно, используемые государством экономические и организационные механизмы обеспечения населения жильем должны иметь преимущественно рыночную форму.

В современной социально-экономической концепции Российская Федерация, как социально ориентированное государство берет на себя определенные обязательства по обеспечению населения минимальным стандартом жилищных условий с помощью определенной системы механизмов решения жилищной проблемы и форм предоставления жилья. Но не более того. Задача государства – создать материальные предпосылки для улучшения жилищных условий, а далее население само должно решать эту задачу в соответствие со своими предпочтениями. Население должно приобретать его или улучшать его жилищные характеристики за счет своих средств. И лишь отдельные категории населения имеют право и возможность, подкрепляемую ресурсами государства, улучшить свои жилищные условия бесплатно.

Эта идеология достаточно определенно сформулирована в программе «Жилище», в которой наряду с формированием «рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания» также в качестве принципиальных положений приведено «преодоление иждивенческих настроений у значительной части населения».

Жилищная политика тесно связана со всем комплексом социально-экономических проблем России. Поэтому она может и должна также использоваться не только для непосредственно улучшения жилищных условий широких слоев населения, но и решения других социальных и экономических проблем.

Основная задача жилищной политики – социальная . Для ее решения необходимо улучшить жилищные условия основной части населения, создав тем самым основу благосостояния российских семей и условия для полноценного развития личности человека. Это предполагает наличие у семьи жилья определенной площади, качественных характеристик и благоустройства, соответствующих современным представлениям и требованиям к нему.

Тем самым повысится и потенциал страны, поскольку будут созданы условия для приумножения «человеческого капитала».

Обеспеченность жильем в России весьма низкая, принципиально отличается от обеспеченности им населения развитых стран и не позволяет создать приемлемые жилищные условия значительной части российских семей. По данным Росстата, на конец 2009 г. на одного жителя России приходилось всего 22,4 м2 общей жилой площади. Для сравнения, в Финляндии на одного человека приходилось 36,3 м2 общей площади жилья (2002 г.), в Швеции – 44,5 м2 (2005 г.), в Германии (западная часть) – 45,0 м2 (2006 г.), в США – 83,6 м2 (2006 г.).

При этом возрастает социальное расслоение российского общества по жилищным условиям, и поэтому рост средней обеспеченности жильем в недостаточной мере характеризует улучшение жилищных условий большинства российских семей.

Значительная часть семей, особенно бедных, находится в крайне неудовлетворительных жилищных условиях. В целом по России доля домашних хозяйств, имеющих на одного проживающего менее 13 м2 общей площади на человека, составляла в 2008 г. 22,8%, – может быть принята в качестве критерия низ- кой обеспеченности. При этом в наиболее бедной децильной группе доля, имеющих жилищную обеспеченность менее этой величины составляла 43,6% семей, в следующей по величине доходов децильной группе – 33,7% семей, а в девятой – 10,8%1.

Число семей, официально стоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляло в 2008 г. 2830 тыс . , в 2009 г. – 5,5% от общего числа семей².

Удельный вес ветхого и аварийного жилья уже несколько лет находится на уровне 3,2%. Переселение из него жильцов является важной задачей жилищной политики.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что потенциальная потребность в улучшении жилищных условий у российских семей огромная. Но ее удовлетворение упирается в низкую платежеспособность основной части населения.

В этой связи вызывает сомнение правильность целевой установки жилищной политики, предусмотренной Стратегией социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года – достичь средней обеспеченности жилье 30 м2 на душу населения. В частности, можно отметить, что в Московской области средняя обеспеченность населения жильем уже приближается к этому рубежу, но при этом многие сотни тысяч семей области живут в условиях жилищной бедности без всякой перспективы на улучшение своих жилищных условий.

Концепция жилищной политики предполагает, что основная часть населения будет улучшать жилищные условия за счет собственных средств. Поставлена задача довести его долю в приобретаемом новом жилье к 2020 г. до 60%. Это полностью вписывается в реализуемую концепцию формирования экономической системы России.

Что касается граждан, не имеющих для этого достаточных средств, согласно главе 7 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется только малоимущим гражданам, признанным таковыми органами местного самоуправления с учетом доходов, приходящихся на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи – нуждающихся в жилых помещениях. Основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий:

• •    обеспеченность жильем ниже учетной нормы;

• •    проживание в помещении, не отвечающем установленным требованиям для жилых помещений;

• •    при наличии в семье больного человека, совместное проживание с которым невозможно.

Учетная норма формируется местными органами власти с учетом своих ограниченных финансовых возможностей. В настоящее время в субъектах Российской Федерации она принимается на крайне низком уровне – не более 12 м2 общей площади.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что оно касается лишь наименее обеспеченных росси-ян,имеющих очень плохие жилищные условия.

Представляется, что стратегия жилищной политики должна ориентировать на достижение нормативных, соответствующих современным требованиям, жилищных условий подавляющей части населения страны.

Основная часть российских семей не вписывается в эту социальную политику и не может рассчитывать на улучшение своих жилищных условий. По данным выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств, проведенного Росстатом, из домохозяйств, не удовлетворенных своими жилищными условиями, основная часть – 79,6% не планируют улучшить свои жилищные условия. Это означает, что концепция обеспечения жильем населения должна быть приведена в соответствие с современным реальным платежеспособным спросом населения.

Целевая установка должна ориентировать на достижение всеми российскими семьями современного стандарта жилищной обеспеченности, ликвидацию тем самым жилищной бедности значительной части российского населения. Это требует, помимо расширения масштабов жилищного строительства, системы механизмов, способствующих улучшению жилищных условий всех социально-экономических групп населения, испытывающих в этом острую потребность.

В современных условиях можно выделить три основных механизма улучшения жилищных условий, затрагивающих различные группы населения.

Первый – получение жилья бесплатно от государства на основе социальных норм. На его основе имеют возможность улучшить свои жилищные условия:

• –    очередники на улучшение жилищных условий;

• –    выселяемые из ветхого и аварийного жилищного фонда, а также малокомфортабельного сносимого жилья (прежде всего, пятиэтажек застройки 50-х –60-х гг.), потерявшие жилище в результате природных, техногенных и других катастроф;

• –    законодательно утвержденные льготные категории граждан, имеющие право на жилищные субсидии на получение жилья. К ним относятся:

• •    военнослужащие и работники ряда других силовых и правоохранительных структур, уволенные и подлежащие увольнению с военной службы;

• •    отдельные категории граждан, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к нему местностей. Пять категорий таких лиц утверждены Федеральным законом № 131 от 25.07.1998 г.;

• •    участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф и пострадавшие в результате этих аварий;

• •    граждане Российской Федерации, подлежащие отселению с комплекса Байконур;

• •    ряд других категорий населения (участники ВОВ, дети-сироты, проживавшие в домах-интернатах и т. д.).

Механизмом предоставления жилья является выдача жилищного сертификата на приобретение жилища определенной стоимости. Он доказал свою практическую эффективность. Проблема, связанная с его реализацией заключается в несоответствии стоимости сертификата реальной стоимости жилья на его рынке. Это вынуждает либо доплачивать за приобретаемое жилье, что большинство его получателей, как показывает практика, делать не в состоянии, либо приобретать жилье меньшей площади. Такая практика ущемляет законные интересы граждан и делает структуру даже вновь вводимого жилья мало соответствующей будущим потребностям населения.

Достоинством механизма приобретения жилья с использованием жилищного сертификата является возможность приобретения жилища в том регионе страны, который предпочтителен его получателю.

Это позволяет эффективно решать проблему трудоустройства получателей сертификатов и членов их семей, подпитывать трудовыми ресурсами регионы с высокой потребностью в рабочей силе. В то же время такая пространственная ориентация получателей сертификатов указывает на возможность проведения целенаправленной государственной региональной политики, направленной на заселение отдельных территорий страны и возрождение ряда малых городов России как поселений, имеющих хорошие длительные перспективы развития.

Второй – приобретение жилья путем его покупки за счет собственных средств, в том числе в кредит. К этой категории можно отнести и семьи, получающие государственные дотации на частичную компенсацию понесенных затрат. Потенциальный круг российских семей – покупателей жилья оценивается в настоящее время специалистами примерно в 12% от их общего числа, что принципиально не соответствует продекларированным концептуальным установкам жилищной политики. При этом часть этого контингента уже имеет удовлетворяющие их жилищные условия. Это означает, что реально эта доля существенно меньше. Круг покупателей жилья может быть незначительно расширен путем предоставления различных льгот отдельным категориям населения (молодые семьи, сельские молодые специалисты и т. п.), но это не меняет принципиального вывода.

Третий – приобретение жилья по схеме социального найма. Потенциальный круг таких семей был очерчен нами выше. Масштабы обеспечения таким жильем в настоящее время незначительны и далеко не соответствуют общему числу семей, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В настоящее время в качестве основного принципа обеспечения жильем рассматривается улучшение жилищных условий за счет самого населения.

В этих целях предоставляются налоговые льготы при покупке и строительстве жилья (возвращение НДС с 2 млн руб.), что имеет немалое значение для территорий с невысокой стоимостью жилья.

Государство вкладывает средства в поддержку ипотечного кредитования как основного механизма приобретения жилища, оправдавшего себя в странах с рыночной экономикой. Считая ипотечное кредитование жилищного строительства необходимой и весьма эффективной частью жилищной политики, вполне соответствующей принципам рыночной экономики, следует в то же время указать, что в конкретных современных условиях России оно имеет весьма ограниченную сферу применения и может без учета льгот различным социальным группам касаться лишь наиболее материально обеспеченной части «среднего класса» России.

Кроме того, ипотека связана с высоким риском не только для самого жилищного строительства, но и для устойчивости всей экономики. Финансовый кризис начался с фактического банкротства в США кредитующих ипотеку агентств, вследствие недостаточной обеспеченности выданных кредитов.

В условиях России в отличие от развитых стран, где покупка жилья на условиях ипотеки доступна большинству населения, ее финансовая поддержка государством означает финансирование наиболее обеспеченных слоев населения за счет его основной части.

Представляется, что государственная поддержка процесса приобретения жилья за счет собственных средств достаточна. Контингент их потенциальных получателей может быть несколько расширен за счет льгот молодым семьям, имеющим несовершеннолетних детей, сельского населения отдельных регионов, в развитии которых государство особенно заинтересовано.

Кардинальное направление развития государством формы приобретения жилья за счет собственных средств и улучшения на этой основе жилищных условий населения – создание макроэкономических условий для роста доходов основной части населения, повышение устойчивости материального положения российских семей, снижение процента за кредит при приобретении жилья на условиях его ипотеки, поскольку средняя процентная ставка по выдаваемым ипотечным кредитам в нашей стране крайне высока (14,4% в 2009 г. без учета субсидий регионов)3 и значительно удорожает фактическую стоимость приобретаемого жилища.

Определяющее значение имеет также приведение рыночной стоимости приобретаемого жилья в соответствие с его реальной себестоимостью его строительства и реальными доходами населения.

В развитых странах сложилось примерное соответствие месячной заработной платы работника и стоимости одного квадратного метра жилья эконом-класса. Это делает его доступным для приобретения за счет собственных средств их граждан. В Российской Федерации в 2009 г. средняя цена на первичном рынке жилья составила 47,7 тыс. руб. за кв. м общей площади и 52,9 тыс. руб. – на вторичном рынке при среднемесячной начисленной заработной плате одного работника в феврале 2011 г. – 21 082 руб.4

Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади составила в 2009 г. 30,3 тыс. руб. Таким образом, цена на первичном рынке жилья превышала ее в 1,57 раза (см. График 1).

График 1

Динамика цен на жилье различного типа

При этом следует отметить, что в период кризиса произошло впервые после 1998 г. снижение рыночной цены жилья относительно заработной платы и доходов населения (см. График 2).

График 2

Динамика цен на типовые квартиры и реальная заработная плата

Руб.

Годы

-♦— средние цены на типовые квартиры, руб

■в— Реальная заработная плата, руб .

Рассматривая вопрос обеспечения жильем за счет государства, следует отметить, что его существующие масштабы не позволяют обеспечить в ближайшее десятилетие им семьи, которым этот способ улучшения жилищных условий положен на основе действующего законодательства.

Так, удельный вес семей, получивших жилые помещения в числе семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составил в 2008 г. 5,0%, в 2009 г. – 5,1%.5

Повременная динамика ситуации хорошо иллюстрируется на графике 3.

График 3

Число семей, получивших жилье

(из состоящих на учете на улучшение жилищных условий)

—♦— Число семей (тыс)

Более того, не предусматриваются изменения ситуации в лучшую сторону и в будущем. Так, в соответствие с идеологией федеральной жилищной политики в городе Москве планируется сокращение вдвое строительства социального жилья – до 600 тыс. м2. Причем, москвичи, переселяемые из пятиэта- жек и ветхих домов, теперь смогут претендовать не на получение жилья в соответствие с социальными нормами (18 м2 на семью из трех и более человек), а лишь на квартиру, аналогичную по метражу предыдущей.

Для обеспечения жильем населения, проживающего в ветхом и аварийном жилье, требуется, по нашим расчетам, не менее 45 млн м2 общей жилой площади жилья6 и, соответственно, финансовых ресурсов. Это примерно соответствует всему вводу жилья в течение двух лет за счет государственных источников финансирования. Решение этого вопроса сдерживается действующим механизмом софи-нансирования переселения жильцов из ветхого и аварийного жилого фонда, согласно которому часть средств на это мероприятие должна предоставляться из местных бюджетов. В результате в ущемленном положении оказываются жильцы наиболее бедных регионов, которым трудно найти необходимые на эти цели средства.

Крайне медленно решается вопрос о предоставлении жилья законодательно утвержденным категориям граждан, имеющим право на бесплатное приобретение жилья.

Особенно остро стоит вопрос о выделении жилья гражданам, переселяемым из зоны Крайнего Севера и приравненных к нему территорий, переселяемых с космодрома Байконур и вынужденных переселенцев.

В течение докризисного и финансово благополучного 2008 г. было отселено 1,6% от нуждающихся в переселении жителей Крайнего Севера. Практически отселяются лишь живущие там инвалиды, проработавшие на Крайнем Севере не менее 15 лет, и жители закрывающихся полярных станций и поселков. Нахождение этих категорий людей в экстремальных северных регионах экономически бессмысленно, требует больших текущих затрат. Решить жилищную проблему жителей этих населенных пунктов в кратчайшие сроки экономически эффективно и социально оправдано. Социальный ущерб нахождения населения без работы, доходов, ясных перспектив в тяжелых природно-климатических условиях очевиден, тем более что часть этих жителей составляют малолетние дети, длительное пребывание которых в зоне Крайнего Севера, как правило, чревато серьезным ухудшением состояния здоровья.

Процент удовлетворения потребностей в жилье россиян, выезжающих с комплекса «Байконур» в 2008 г. составил 3,4%.

До сих пор не получила жилья и значительная часть ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС.

Для решения этих вопросов финансирование соответствующих программ должно не сокращаться, а быть существенно увеличено.

Значительные возможности существуют для увеличения числа семей, получающих жилье на условиях социального найма. В настоящее время эта форма обеспечения жильем сдерживается, в первую очередь, ограниченными финансовыми возможностями субъектов Российской Федерации и муниципалитетов. Для увеличения объема предоставляемого на этих условиях жилья необходимо целевое, существенное по масштабам его финансирование государством на федеральном уровне, по крайней мере, в отношении финансово слабых субъектов Российской Федерации. Другим направлением является расширение круга потенциальных получателей такого жилья за счет отдельных льготных групп населения, которые формально не попадают под категорию населения, обеспечиваемых жильем социального найма согласно формулировке Жилищного кодекса Российской Федерации, но в тоже время не имеют реальной возможности улучшить жилищные условия за счет собственных средств при том, что государство заинтересовано в обеспечении их жильем либо вследствие их профессиональной значимости (работники социальной сферы), либо для решения иных социально-экономических проблем (воздействие на повышение рождаемости через механизм обеспечения жильем, заселение отдельных регионов).

Решения об увеличении масштабов получаемого за счет всех вышеперечисленных форм обеспечения жильем,как и в отношении воздействия на уровень цен на строящиеся новые жилые помещения, осуществимы лишь в контексте роста ввода жилья. Для этого необходимо восстановление стройиндустрии жилья эконом-класса как многоквартирной, так и малоэтажной застройки.

В этой связи нельзя не отметить резкое сокращение ввода в действие новых домов в 2009-2010 гг. вследствие ошибочного с позиций макроэкономического регулирования экономики в целом, и жилищного строительства в частности, сокращения финансирования жилищного строительства государством.

В условиях рыночной экономики азбучным решением является усиленное финансирование государством тех перспективных отраслей экономики, которые испытывают временный спад спроса населения на свою продукцию, чтобы поддержать сложившийся производственный процесс и не допустить банкротства представляющих их предприятий.

Перспективным направлением решения жилищной проблемы является строительство жилья коммерческого найма.

Оно может представляться на разных условиях разным типам семей.

Часть жилья может предоставляться на чисто рыночных условиях как специализирующимися на этом коммерческими организациями, так и муниципалитетами. Это позитивно скажется на уровне цен на арендуемое жилье, сделает его доступнее для арендаторов и будет способствовать необходимой подвижности рабочей силы. Кроме того, финансовое участие в таких организациях создаст легальный, доступный широким слоям населения путь к вложению своих накоплений, будет способствовать связыванию излишков наличности и, тем самым, позитивно воздействовать на инфляцию в потребительском секторе. В тоже время это создаст устойчивую долгосрочную доходную базу для участвующих в них российских семей,что особенно важно в свете видимых проблем с пенсионным обеспечением.

Строительство жилья с помощью государственных кредитов и сдача его в наем муниципалитетами создаст устойчивую финансовую базу, обеспечив тем самым предоставленные права необходимой финансовой основой.

Может строиться жилье коммерческого найма для сдачи его в наем на льготных условиях отдельным категориям российских семей, в которых заинтересованы государство и местные органы власти (молодые семьи с несовершеннолетними детьми, матери-одиночки, работники местной социальной сферы), а также мигрантам необходимых профессий.

Для этих целей необходима система законодательных актов, которые защищали бы как интересы домовладельца, так и арендаторов. Необходим установленный нормативно или на договорной основе с местными органами власти механизм возмещения домовладельцу расходов при сдаче жилья коммерческого найма определенным льготным категориям населения.

Экономически и социально оправдана поддержка строительства населением жилья за счет собственных средств для последующей сдачи его в наем.

С целью привлечения в этот сектор средств населения и коммерческих организаций целесообразно установление низких налоговых ставок на доходы, получаемые от сдачи жилья в наем. К тому же это позволит легализовать доходы, получаемые от сдачи жилья физическими лицами и фактически увеличит доходы местных бюджетов.

Аналогичный подход может быть распространен и на жилье, сдаваемое в наем отдельными гражданами.

Жилищная политика является важным инструментом воздействия на демографическую ситуацию в стране.

Плохие жилищные условия являются одним из существенных препятствий в росте рождаемости в России, особенно когда это касается намерения семьи завести второго или третьего ребенка, а также одиноких женщин. Жилищные условия семей резко снижаются по мере увеличения числа детей в семье. По нашим расчетам,7 в 2008 г. среди семей с одним несовершеннолетним ребенком доля, имеющих обеспеченность ниже 13 кв. м на душу, составляла 39,6%, с двумя – 55,7%, с тремя – 63,0%. В тоже время доля, имеющих обеспеченность жильем близкую к средней по стране и выше (свыше 20 кв.м. общей площади на проживающего), составила соответственно у семей с одним несовершеннолетним ребенком – 17,7%, с двумя – 10,5%, с тремя – только 9,0%.

Ухудшение демографической ситуации в Российской Федерации является одной из острейших социальных проблем, имеющих стратегическую значимость. Все научно обоснованные прогнозы демографов предсказывают заметное снижение численности населения страны, ухудшение его демографической структуры и, соответственно, увеличение иждивенческой нагрузки на работающее население, дефицит рабочей силы, что неблагоприятно скажется на формировании рынка труда и темпах экономического роста. Особенно значительный дефицит трудовых ресурсов ожидается в Центральном, Уральском, Северо-Западном и Приволжском федеральных округах.

Поэтому для улучшения демографической ситуации необходимо создать определенную систему действий и законодательных актов, увязывающих улучшение жилищных условий с рождением детей. В настоящее время, в основном, используются формы льгот при приобретении жилья на условиях ипотеки и возможности использования на эти цели материнского капитала.

В первую очередь ресурсы должны, по нашему мнению, направляться на льготное обеспечение жильем семей при рождении третьего и более ребенка и матерей-одиночек.

Вместо такой извращенной формы их поддержки как «материнский капитал» может быть рекомендована прямая поддержка в виде предоставления жилья на основе системы следующих материальных льгот:

• –    на приобретение жилья в собственность по ипотеке, в том числе оплату государством нормативной (18 м²) площади, приходящейся на несовершеннолетнего ребенка. Этот принцип без большого ущерба для бюджета может быть распространен, по крайней мере, на семьи при рождении третьего ребенка;

• –    на предоставление жилья в форме социального найма, в том числе без снятия с очереди на получение бесплатного жилья;

• –    на бесплатное улучшение жилищных условий многодетных семей;

• –    на льготы при строительстве жилья в сельской местности регионов с резко выраженной депопуляцией населения;

• –    на полную оплату съема жилья коммерческого найма матерям-одиночкам в период до достижения ребенком 2-х летнего возраста.

Опыт социальной политики, проводимой в СССР, показал высокую результативность использования механизма улучшения жилищных условий в качестве стимула для повышения рождаемости. В то же время, отсутствие перспектив создания семье необходимых жилищных условий, наряду со снижением жизненного уровня населения в целом, на наш взгляд, обусловило существенное снижение рождаемости и, соответственно, численности населения России в 1991-99 гг.

Жилищная политика государства может существенно воздействовать на миграционные потоки населения и мобильность трудовых ресурсов .

В настоящее время трудоизбыточные территории характеризуются более низкой стоимостью жилья. Поэтому при переезде семьи из них на территории, испытывающие дефицит трудовых ресурсов, с сопутствующей продажей прежнего жилища, они сталкиваются с необходимостью существенной доплаты и ухудшения своих жилищных условий.

Съем жилья, особенно в таких центрах притяжения рабочей силы как Москва и Санкт-Петербург, связан с неоправданно высокими расходами на эти цели, делающими, в частности, практически невозможным накопление средств на приобретение собственного жилища в пределах транспортной доступности от места работы.

Позитивному воздействию на них могут способствовать следующие вышеизложенные мероприятия:

• –    развитие системы предоставления жилья на условиях коммерческого найма, в том числе и непосредственно организациями-работодателями, что сделает его более доступным для трудовых мигрантов;

• –    приведение цен на жилье в соответствие с доходами населения, что сделает более приемлемой его покупку при переезде из трудоизбыточных регионов к месту будущей работы;

• –    льготная ипотека для переезжающих граждан в сельскую местность при покупке или строительстве там жилья.

Перспективнее также форма бесплатного или на условиях частичной оплаты предоставления пустующих или малоиспользуемых помещений сельской местности за счет их выкупа у прежних владельцев. Особенно социально эффективно такое обеспечение жильем семей с несовершеннолетними детьми, в том числе при организации ими семейных ферм.

Жилищная политика может использоваться для оптимизации расселения населения по территории страны в увязке с другими механизмами, стимулирующими создание рабочих мест на определенных территориях (населенных пунктах). В настоящее время наблюдается чрезмерная концентрация населения в нескольких крупнейших городах, что снижает качество жизни их населения вследствие ухудшения эколо- гической обстановки, ухудшения транспортной доступности, прежде всего, рабочих мест и мест отдыха, эмоциональной перегрузке в условиях большой скученности и росту заболеваемости. Проблема эта не только не решается, но и усугубляется вследствие узости рынка труда в малых городах, низкой заработной платы и плохих жилищных условий.

Льготное обеспечение жильем может и должно использоваться как важнейший стимул заселения отдельных территорий, прежде всего, Дальнего Востока, кроме районов Крайнего Севера и сельской местности большинства субъектов Российской Федерации.

Для закрепления населения в сельской местности и создания ему благоприятных условий жизни в рамках жилищной политики, на наш взгляд, можно использовать следующие формы поддержки граждан:

• –    предоставление сельской интеллигенции жилья социального найма по месту работы вне зависимости от имущественного положения;

• –    льготное кредитование строительства жилья в сельской местности на условиях ипотеки. При этом для финансово слабых регионов обеспечивающий его механизм софинансирования из федерального и местного бюджетов должен быть заменен на целевое финансирование из федерального бюджета;

• –    предоставление на льготных условиях жилья коммерческого найма для переселяющихся в сельскую местность.

Активная жилищная политика оказывает заметное влияние на экономическое развитие страны.

В условиях рыночной экономики при грамотном проведении она способствует развитию рыночных механизмов формирования полноценного рынка ценных бумаг, вовлечению в хозяйственный оборот средств населения, позитивно воздействует на уровень цен в потребительском секторе, развитию смежных сфер занятости (страхование, юридические услуги).

В то же время следует указать, что высокая зависимость жилищного строительства от получения кредита и возможностей его погашения являются одним из факторов, провоцирующих неустойчивость рынка ценных бумаг. В полной мере это проявилось во время финансового кризиса 2008-2009 гг., когда именно рухнувшие ипотечные организации в значительной мере обусловили обвал фондового рынка, нехватку средств в банковской системе и затем кризисные явления в других отраслях народного хозяйства.

Финансовый кризис показал также высокую социальную цену использования жилья в качестве имущественного залога – риск остаться без жилья в условиях форс-мажорных обстоятельств. В качестве наиболее распространенных причин их возникновения следует выделить недостаточную обеспеченность взятых кредитов, потерю работы, а также недостаточно продуманные финансовые операции заемщиков.

Жилищное строительство как трудоемкая отрасль задействует значительное количество рабочей силы, создает рабочие места. В условиях огромного неудовлетворенного потенциального спроса на жилье, это при определенных условиях гарантирует стабильную занятость. К сожалению, в конкретных условиях России с повышенным спросом на жилищное строительство в отдельных крупных городах и малой территориальной подвижностью россиян, в том числе из-за трудностей с обеспечением жильем при переезде в места с высоким спросом на рабочую силу, эта проблема решается путем привлечения дешевой рабочей силы в виде мигрантов из стран ближнего зарубежья.

Строительство жилья эконом-класса предъявляет спрос на продукцию преимущественно отечественных производителей: цемент, кирпич, изделия металлургии (арматура, трубы) и обрабатывающей промышленности (сантехника, отопительные устройства, лифты и пр.).

Таким образом, жилищное строительство является своеобразным локомотивом, который может придать экономике стабильное поступательное движение.

Кроме того, жилищный фонд – значительная часть накопленного национального богатства страны. Чем больше и качественней располагаемый жилищный фонд, тем богаче страна в целом. Его накопление и приведение в соответствие современным требованиям к качеству и благоустройству жилищного фонда является важной самостоятельной задачей государства.

В этой связи важное значение имеет качество и структура жилищного фонда, его соответствие современным требованиям и перспективным потребностям населения.

В настоящее время минимальным стандартом жилищной обеспеченности является формула «число комнат в жилище должно быть равно n – 1», где число членов семьи. Перспективная объективная потребность определяется из расчета «каждому члену семьи – одна комната + одна общая». Характерно, что в развитых странах практически перестал употребляться показатель обеспеченности общей площа- ди жилья на человека и жилищная обеспеченность оценивается, исходя из числа комнат в расчете на одного жильца.

В этой связи вызывает большую озабоченность существующая и тем более складывающаяся в новостройках, структура жилищного фонда, как не соответствующая перспективным стандартам не только будущим, но и современным потребностям населения (см. таблицу 1).

Таблица 1

Структура жилых квартир по числу комнат (2009 г.)

Тип квартиры	Число (млн ед.)	Процент от общего числа
Однокомнатные	13,9	23,4
Двухкомнатные	23,7	39,8
Трехкомнатные	17,3	29,1
Четырехкомнатные и более	4,6	7,7
Всего	59,5	100,0

Очевидно преобладание двухкомнатных квартир, которые по существующим стандартам рассчитаны на семью из трех человек. Такая структура не соответствует более высоким стандартным требованиям и реальным современным потребностям человека.

Для сравнения приведем структуру жилищного фонда в развитых европейских странах (см. таблицу 2).

Таблица 2

Распределение жилых помещений по числу комнат8

Страна	Год	Жилые помещения с числом комнат,%
		Менее 3	3-5	6 и более
Россия	2009	63,2	36,89	–
Германия	2003	8,3	70,7	21,0
Дания	2005	24,8	61,4	6,0
Нидерланды	2002	9,3	76,7	14,0
Финляндия	2004	24,4	62,1	12,5
Франция	2002	18,3	65,5	16,3

В США, Канаде и Австралии доля малокомнатных квартир еще меньше.

В развитых странах доля малокомнатного жилья постоянно сокращается, поскольку в новых домах оно практически отсутствует.

В России вследствие низкой платежеспособности населения преобладает реальный спрос на одно-, двухкомнатные квартиры, причем эта тенденция прогрессирует (см. таблицу 3).9

Таблица 3

Число построенных квартир в процентах от общего ввода

Год	2000	2009
Однокомнатные	20	33
Двухкомнатные	29	31
Трехкомнатные	34	23
Четырехкомнатные и более	17	13

Это требует принятия специальных мер по стимулированию приобретения гражданами нового жилья, которое будет удовлетворять не только минимальным современным потребностям, но и перспективным стандартным требованиям населения к жилищу.

В частности, заслуживает распространения предоставление очередникам на улучшение жилищных условий более просторного по сравнению с полагающимся им, исходя из нормативного подхода, жилища, а также жилья более высоких качественных характеристик с доплатой этого улучшения жилищных условий по себестоимости.

Должен быть разработан и реализован комплекс мер, направленных на снижение себестоимости и рыночных цен на новое жилье эконом-класса. Эта сложная проблема заслуживает отдельного рассмотрения. Подчеркнем, что снижение цен на жилье возможно лишь при расширении масштабов жилищного строительства и устранения коррупционной составляющей его себестоимости.

Вышеизложенное позволяет сделать некоторые выводы о мерах, которые следует предпринять для улучшения жилищных условий населения России:

• –    всемерно содействовать, используя достаточно известный арсенал экономических рычагов, увеличению строительства жилья эконом-класса;

• –    использовать меры государственного регулирования для снижения рыночных цен на жилье эко-ном-класса, включая механизмы антимонопольного регулирования для поставщиков материалов, используемых в строительстве;

• –    переориентировать концепцию решения жилищной проблемы на широкие слои российских семей, остро нуждающихся в решении жилищной проблемы;

• –    увеличить государственное финансирование строительства жилья для населения, проживающего в условиях «жилищной бедности», а также тех его групп, которым положено предоставление бесплатного жилья на основе действующих законодательных актов;

• –    усовершенствовать действующие механизмы обеспечения населения жильем, ориентировав их на преимущественное улучшение жилищных условий наиболее нуждающихся в этом групп семей, жителей финансово слабых регионов и сельской местности. Дополнить систему обеспечения жильем законодательными и нормативными актами, необходимыми для легального становления и развития формы строительства и предоставления жилья коммерческого найма, вывода из «тени» практикуемой отдельными лицами сдачи собственного жилья за плату.

• 1.    Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

• 2.    Федеральная целевая программа «Жилище».

• 3.    Стратегия социально-экономического развития России до 2020 года.

• 4.    Программа «Молодой семье – доступное жилье».

• 5.    Ипотечная программа «Ипотека – молодым семьям».

• 6.    Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. – Росстат. – М. – 2010.

• 7.    Россия и страны мира. – М. – 2007.