Кризис рынка недвижимости: миф или реальность

В период кризиса больше всего страдает элитный сегмент недвижимости. Квартиры этого фонда быстрее теряют в спросе и в стоимости. Продают такие объекты, как правило люди, для которых это является своего рода бизнесом, а сами сделки подобного рода считаются очень важными. На сегодняшний день на официальный рынок недвижимости давят санкции, введённые против России США и Евросоюзом. В связи с данными событиями возникает единственный вопрос: стоит ли ожидать очередной кризис на рынке недвижимости? Некоторые предполагают, что этот кризис может стать аналогичным кризису, «взорвавшему» весь рынок недвижимости в 2008 году, уничтожившему планы многих потенциальных девелоперов.

Ситуация на данный момент в нашей стране несколько отличается от той, что мы наблюдали в 2008 году, а цепь событий развивается совершенно иным образом. Стоит отметить тот факт, что многочисленные санкции, выдвинутыми Евросоюзом и США против России, несут, прежде всего, политические характеристики. Вероятно, финансовая система Российской Федерации нисколько не пострадает от этого, однако рынок недвижимости в той или иной степени они могут затронуть, причём, существенно. Гарантировано, что на вторичном рынке в результате санкций ничего не произойдёт. Несмотря на непростое финансовое положение, люди съезжаются, разъезжаются. Кроме того, граждане расширяют свою жилплощадь по различным причинам, а также распродают и приобретают новое недвижимое имущество. В любом случае, вторичный рынок будет активно развиваться, модернизироваться и обновляться.

Велика вероятность того, что большинство российских граждан просто-напросто не смогут приобретать недвижимое имущество за границей. В таком случае финансовые средства на покупку жилья останутся в нашей стране, России. В любом случае гражданам придётся инвестировать в недвижимость, конечно, если хотят сохранить определённую сумму. В аналогичной ситуации рынок недвижимости запросто активизируется. А то или иное недвижимое имущество можно будет без проблем купить, продать или сдать в аренду.

В весьма значительной степени кризис может оказать серьёзное воздействие на девелоперов. Девелопер - это физическое, но чаще, юридическое лицо, которое занимается строительством объектов недвижимости для получения финансовой выгоды.Они, в свою очередь, нуждаются в инвестициях. В случае кризиса девелоперы будут нести большие убытки. Рынок новостроек является чрезвычайно «капризным», потому что он непосредственно взаимодействует с кредитованием, а также с финансовыми потоками.

Стоит отметить тот факт, что исключительно крупные девелоперы смогут реализовать свои планы, так как в их распоряжении собственные активы. Фактически всегда крупные компании выполняют свои обязательства перед покупателем. Кризис таким организациям принесёт незначительный ущерб. Компании, не имеющие собственных средств, понесут весьма большие убытки и, возможно, станут банкротами. Многие российские застройщики, пережив кризис 2008 года, будут готовы к любым трудностям. Целью, пожалуй, каждого современного девелопера является прибыль, поэтому они качественно диагностируют состояние своих проектов и анализирует все возможные риски.

Многие лидирующие члены рынка недвижимости понятия не имеют, насколько крупные российские банковские подразделения зависят от финансовых систем Евросоюза и, разумеется США.

Сегодня на рынке действует следующий расклад сил: одни покупают, другие продают и сразу же вкладываются в другие метры. За счет этого создается иллюзия движения на рынке покупки недвижимости. По факту же, как говорят наблюдатели, процессы существенно замедлились. И вызывается это:

– резким сокращением работников по всей стране;

– уменьшением и урезанием заработных плат;

– увеличением цифр по кредитным линиям.

Сегодня стоимость квадратных метров заметно повысилась. Это произошло и из-за выросшего доллара, и из-за желания инвесторов отбить свои расходы, и по иным факторам. Однако именно это и сыграло плохую службу застройщикам – покупать жилье практически перестали. Так, например, существенно снизилось количество ипотечных сделок, а именно они в последнее время составляли достаточно существенный пласт продаж.

Крупные города находятся в максимально интересном и выигрышном положении. Ведь в кризисное время они становятся привлекательными как территория, где можно заработать. При этом здесь изначально серьезно завышена цена, что существенно усложняет процесс покупки недвижимого имущества. Это, например, сегодня происходит в Москве. Дополнительным плюсом мегаполиса является тот факт, что здесь собираются наиболее обеспеченные люди, что, естественно, тянет за собой и довольно неплохие инвестиции.Рынок недвижимости сегодня затоварен, избыток предложения наблюдается в большинстве городов России. В некоторых городах России за последние два года объем предложения вырос более чем вдвое.

Рисунок 1- Объем жилого строительства на рынке недвижимости

Однако эксперты ожидают снижение стоимости квадратных метров и здесь. Причем оно будет довольно ощутимым. В числе причин, которые к этому приведут :

- ухудшение ситуации на внутреннем валютном рынке (не секрет, что цена жилья в столице рассчитывается именно в валюте) Низкие цены на нефть (это заставляет многих искать различные варианты восполнения утерянных доходов, а также становится причиной закрытия многих компаний и усиления роста безработицы)

- серьезно обрушить рынок жилой недвижимости могут и грядущие массовые продажи, так называемой «инвестиционной» недвижимости. Раньше для многих было особым видом заработка приобретение жилья на ранних этапах строительства. Позже такие объекты либо перепродавались с увеличением стоимости, либо использовались в качестве жилья для сдачи в аренду, принося собственникам достаточно неплохой и стабильный доход. Сегодня такие квартиры уже не столь привлекательны с теми целями, с которыми они ранее использовались.

Поэтому их скоро начнут продавать, что, естественно, отразится на стоимости квадратных метров и составит довольно приличную конкуренцию застройщикам.

Таким образом, прогнозы с точки зрения девелоперов прогнозируется дальнейшее уменьшение числа проектов и зданий, которые введены в эксплуатацию. Всего же планируется пополнение рынка недвижимости в целом на 500 тысяч кв.м. Инвестиции же в такую недвижимость будут показывать низкий уровень. Причем серьезный спад ожидается в ближайшее время. Уровень продаж не превысит 2 млрд долларов.