Ленд-девелопмент как фактор управления земель сельскохозяйственного назначения Орловской области

На сегодняшний день в Орловской области возникли и неуклонно нарастают серьезные проблемы сохранения земельно-ресурсного потенциала сельского хозяйства, вызванные масштабным нарушением земель, загрязнением и деградацией почв, потерей почвенного плодородия [2].

Только по официальным данным, представленным информационным агентством REGNUM, в нашем регионе не возделывается порядка 87 тысяч гектар земель сельскохозяйственного назначения, что существенно влияет на развитие области, которая испокон веков считалась аграрной. Если такая тенденция будет сохраняться, то мы не сможет обеспечить себя в полной мере продовольственными товарами.

Конечно, современное законодательство предусматривает меры по сокращению не возделываемых земель, изымая их из оборота, но этого недостаточно. Мало «отнять» земли у нерадивых собственников и пользователей, необходимо еще и грамотно ими управлять [3].

Совершенствование методов управления земельными ресурсами, представляющих собой комплекс мер по улучшению потребительских свойств земельных участков и, как следствие, увеличение его рыночной стоимости, позволит избежать многих проблем.

Лэнд-девелопмент в настоящее время – высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка-продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя во-первых, – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во вторых – разработка соответствующих всему проекту архитектурного плана и общей концепции. Сельскохозяйственный ленд-девелопмент – комплексное мероприятие по организации использования сельскохозяйственного земельно-имущественного комплекса.

Основным структурным элементом ленд-девелопмента является разработка концепции развития сельскохозяйственной территории. Центральным звеном концепции становится развитие свойств и систем организации земли.

Возможный вариант девелопмента земельного участка выбирается на основании понимания всех сегментов рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Поскольку существующие ограничения могут значительно сузить выбор наиболее эффективных вариантов концепции, необходимо с самого начала определить следующие параметры:

• -    наличие правовых ограничений на использование земельного участка;

• -    технические требования;

• -    площадь застройки;

• -    застраиваемая территория.

Концепция ленд-девелопмента необходима для рассмотрения различных вариантов развития земельных участков и выбора наиболее оптимального из них. Концепция должна отвечать на следующие вопросы:

• -    каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;

• -    каково будет его функционально назначение;

• -    какими должны быть потребительские свойства земельного участка;

• -    какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.

Ленд-девелопмент является высокодоходным бизнесом, но при этом и с высоким риском. Стоимость комплекса услуг по проекту обычно составляет несколько сотен тысяч рублей, подобные затраты по отношению к общей себестоимости крупного проекта незначительны, а польза от них несомненна.

В любом случае, цель всех видов девелопмента - получение прибыли от недвижимости, стратегии же достижения этой цели могут быть разные. Кто-то ориентируются на максимальную стоимость объекта недвижимости, другие - на максимальный доход от него.

Стоит учесть, что одной из проблем, с которой сталкиваются инвесторы, является нехватка подготовленных земельных участков. В данной ситуации невозможно обойтись без ленд-девелопмента территории, который делает земельный участок пригодным для инвестиционной деятельности и позволяет далее заниматься другими видами девелопмента.

Не стоит забывать и о роли землеустроительной и кадастровой деятельностей, которые необходимы для рационального использования земельных участков, определения местоположения и границ объектов землеустройства, а также охраны земельных участков. В качестве одного из инструментов ленд-девелопмента и выступает землеустройство.

Наблюдающееся в последнее время снижение производственного потенциала сельскохозяйственных производителей, характерное для периода вынужденного импортозамещения, привело к значительному снижению отдачи основного ресурса, на котором базируется вся аграрная сфера - земель сельскохозяйственного назначения. Именно поэтому эффективное управление земельными ресурсами предприятия АПК на региональном уровне является актуальной проблемой, требующей своего быстрого разрешения [5].

Импортозамещение на современном этапе является одной из стратегических задач российского АПК. Наряду с инновациями, формированием инфраструктуры продовольственного рынка, модернизацией материально-технической базы, развитием малого бизнеса, ее решение будет способствовать дальнейшему устойчивому развитию отрасли.

Содержание ленд-девелопмента включает несколько взаимоувязанных направлений - землеустроительную, строительную, кадастровую и правовую деятельность и непосредственно учитывает инвестиции. Это связано с тем, что инвестиционная деятельность имеет межотраслевой характер, в котором равное значение для качества развития объектов недвижимости и обеспечения эффективности их функционирования имеют все обозначенные стороны [5].

Проблема обеспечения населения продовольственными ресурсами остро возникла в последние 1,5 года. В настоящее время, в связи с разрывом торговых отношений с некоторыми странами Европы и Запада, образовался недостаток продовольственных товаров, который уже отразился на уровне жизни граждан РФ.

В данном положении дел, правительство РФ организовало различные программы для улучшения сельскохозяйственной обеспеченности России. Однако эти программы обещают принести результаты в будущем.

Для улучшения ситуации в сфере сельского хозяйства Правительство РФ заключило постановление «О государственной программе развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013 - 2020 годы» от 14 июля 2012 г. №717.

Ожидаемые результаты программы должны составить в 2020 году по отношению к 2012: повышение удельного веса российских продовольственных товаров в общих ресурсах продовольственных товаров с учетом структуры переходящих запасов к 2020 году: зерна – до 99%, свекловичного сахара – до 93,2%, растительного масла – до 87,7%, картофеля – до 98,7%, мяса и мясопродуктов – до 88,3%, молока и молокопродуктов – до 90,2 %.

Государственная программа будет способствовать развитию Российского сельского хозяйства и, соответственно, процессу импортозамещения.

Таким образом, основным направлением импортозамещения является организация производства востребованных в стране видов продукции, которые имеют высокую добавленную стоимость, что означает, что емкий внутренний рынок, хоть и при помощи внешних источников, но имеет возможность в скором времени, основываться полностью на обеспеченности страны.

Для успешного развития девелопмента сельскохозяйственных земель в Орловской области необходимо провести ряд подготовительных мероприятий. Наиболее важными из них будут являться:

• 1.    Проведение мониторинга неиспользуемых земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения, в том числе определение почвенного состава, наличие полезных ископаемых, других факторов, влияющих на условия использования участка [4];

• 2.    На основании проведенного исследования выявить наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка и условия, необходимые для осуществления данного проекта (необходимый количественный и качественный состав вносимых удобрений, культура, наиболее подходящая для выращивания на данном земельном участке, земли под строительство объектов сельскохозяйственного назначения, земли для пастбищ и т.д.);

• 3.    Определение правового статуса земельного участка (проведение землеустроительных и кадастровых работ, перевод земельного участка из одной категории в другую, и т.д.);

• 4.    Создать электронную базу данных земельных участков с указанием площади, наилучшего и наиболее эффективного использования, ограничений и рекомендаций по использованию данного земельного участка.

После выполнения вышеперечисленных мероприятий можно переходить непосредственно к реализации девелоперских проектов.

Применение таких подготовительных работ позволит будущему владельцу (арендатору) самому выбирать земельный участок, исходя из предполагаемых целей использования и своих возможностей.