Макроэкономический анализ ценовой ситуации, вскрывающий факторы, воздействующие на динамику цен на примере рынка жилой недвижимости городов России

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка [2].

Структура рынка жилой недвижимости весьма неоднородна. Так, по целям приобретения жилья рынок можно разделить на потребительский и инвестиционный сегменты. Для потребительского сегмента целью покупателей жилья является изменение параметров потребительского выбора, сопровождающееся улучшением (иногда ухудшением) жилищных условий. Жилье, приобретаемое в потребительских целях, приносит его владельцу полезность. На инвестиционном сегменте жилая недвижимость рассматривается как актив, способный приносить спекулятивный доход либо ренту [3].

На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный и вторичный. Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой часть рынка жилой недвижимости, на котором продаваемые объекты еще не эксплуатировались по назначению, и права собственности на такие объекты еще не зарегистрированы в уполномоченном государственноморгане. Вторичный рынок жилой недвижимости охватывает оставшуюся часть рынка жилой недвижимости – это объекты жилой недвижимости, уже имеющие «историю»: предыдущих собственников [1].

Проведем анализ рынка жилой недвижимости. Соотнесем цену в рублях и долларах за кв.м. (рис. 1).

Рис. 1. Динамика цен на недвижимость в России

Таким образом, за последнее время цена упала более чем в два раза. Как видно из рисунка в 2016 году цена на недвижимость в долларах увеличивается, а цена недвижимости в рублях уменьшается, следовательно, при дальнейшем понижении рисков инвестирования можно ожидать интереса со стороны иностранных инвесторов.

Следующий важный индикатор состояния рынка — разность между ценой выставления и ценой сделки.

Рассмотрим динамику торга на вторичном рынке недвижимости России (рисунок 2).

Рис. 2. Динамика торга на вторичном рынке недвижимости России

На рисунке 2 видно, что размер условного торга стабилизировался и в период с 2015 года начинает снижаться. По большому счету, торг - это ранний индикатор ценовой ситуации. Также, видно, что рынок начинает активно двигаться в сторону стабилизации.

Рассмотрим динамику роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП (таблица 1).

Согласно таблице 1 задолженность по ипотечным жилищным кредитам растет это связано с тем, что экономика России пережила «шоковое» воздействие в результате скачка курса валют. Среди должников по ипотечным ссудам – в основном плательщики по валютным ипотечным кредитам.

Таблица 1. Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП

Рассмотрим рейтинг крупных городов России по стоимости жилья к марту 2017(таблица 2).

Таким образом, самая большая средняя цена предложения за кв. м. в Москве и Санкт-Петербурге, а наименьшая в Хабаровске. Являясь количественной категорией, цена формируется под воздействием ряда факторов, которые действуют разно-направлено и которые можно ранжировать по степени их детализации. К факторам первого порядка можно отнести: спрос, предложение, конкуренцию, прямое государственное регулирование цен [4].

Рынок недвижимости переживает новый посткризисный этап становления. Качество предоставляемых услуг во всех сферах рынка недвижимости однозначно должно вырасти в связи с большой конкуренцией.