Малоэтажное жилищное строительство и его развитие в Г. Ростове-на-дону

В Ростовской и области и г. Ростове-на-Дону достаточно быстро развивается относительно новый сегмент рынка жилья – малоэтажное жилищное строительство.

Малоэтажное жилье — это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажа. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегчённой инженерной инфраструктурой.

Есть три формата малоэтажного жилищного строительства:

• -    отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

• -    жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из частей - нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (жилые дома блокированной застройки);

• -    многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки.

На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья в типовом доме г. Ростова-на-Дону составляет по разным оценкам составляет от 55 тыс. руб. до 67 тыс. руб., таким образом, цена однокомнатной квартиры в «спальном» районе составляет 2 млн. 200 тыс. руб., соответственно квартиры большей площади стоят дороже. Если сравнить стоимость строительства жилого дома площадью 120-150 м2, то окажется что намного выгоднее строить индивидуальный жилой дом, чем покупать квартиру гораздо меньшей площади.

За счет чего происходит снижение себестоимости строительства? Прежде всего малоэтажное строительство не связано с высокими административными издержками, требуется гораздо меньше средств и времени на получение на разрешение на строительство. Технологии строительства весьма разнообразны, начиная с классических кирпичных домов и заканчивая домами из клееного бруса и каркасных домов. Применение инновационных технологий позволяет значительно сократить затраты на фундамент и утепление. Опять же технологическое оборудование по обслуживанию таких домов значительно дешевле. Конечно в данном случае в расчет не берется стоимость земельного участка. Стоимость земельного участка в черте города составляет в среднем 2 млн. руб. Альтернативой здесь может являться земля садоводческих товариществ в черте города с коммуникациями - 500 тыс. руб. за сотку, но на сегодняшний день все более все большей популярностью пользуются земли в пригороде Ростова-на-Дону, включая активно продвигаемые на рынке коттеджные поселки.

Комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону началась уже более 10 лет назад, но только в последние 2-3 года такое освоение территорий носит массовый характер. Примером этому могут служить многочисленные коттеджные поселки вокруг Ростова-на-Дону: «Солнечный», «Донской» в 10 км. от Ростова, «Изумрудный», «Янтарный» в 2 км. от Ростова, «Ясная поляна» - Щепкинское сельское поселение, более отдаленная «Старочеркасская ривьера» в 17 км. от города. Одним из самых доступных является на сегодняшний день коттеджный поселок «Березовая роща» в пригороде Батайска, состоящий в основном из таунхаусов. На сегодняшний день вокруг Ростова-на-Дону строится около 20 коттеджных поселков, отличающихся по удаленности от центра города, развитости инфраструктуры, ценовому диапазону и другим признакам.

Не смотря на быстрый рост, сектор малоэтажного строительства испытывает и значительные трудности, которые тормозят, а в некоторых случаях и блокируют реализацию инвестиционных проектов. Прежде всего речь идет о неразвитости транспортной инфраструктуры, невозможности подвода коммуникаций, отсутствии необходимой социальной инфраструктуры (школы, больницы, детские сады и т.д.). Хотя некоторые коттеджные поселки в своем генеральном плане заявляют строительство не только жилых домов, но и социальных объектов.

Рисунок 1 – Схема расположения коттеджных поселков вокруг г. Ростова-на-Дону

Каковы же дальнейшие перспективы развития малоэтажного строительства? Если учесть медленно, но верно растущие цены на жилье в мегаполисе и значительную стоимость земли в нем, то перспективы дальнейшего развития довольно привлекательные. При этом проблема финансирования остается не решенной, без государственной поддержки и возможности частно-государственного и муниципально-государственного партнерства многие проекты могут быть не закончены (здесь речь конечно идет о комплексной коттеджной застройке). Опять же остается не решенным вопрос ипотечного кредитования малоэтажного строительства, здесь больше проблем, чем при кредитовании квартир в многоквартирных домах. Кредитование малоэтажного строительства предполагает оценку сразу двух объектов – земля и дом, а многие ипотечные программы берут в расчёт только стоимость дома, следовательно, земельный участок заемщик вынужден будет покупать за свой счет. Для оценки стоимости жилой недвижимости используется сравнительный подход, что в случае с индивидуальным жилым домом более проблематично. Для выдачи ипотечного кредита банк должен понимать настоящую ликвидность объекта и срок его экспозиции в случае продажи, если такого понимания нет, то нельзя точно определить сумму ипотечного кредита и его срок. В этом случае банки охотнее кредитуют квартиры и проще получить кредит на дом, под залог имеющегося жилья. Еще более проблематичным видится кредитование таунхаусов, так как здесь, зачастую, инвесторы не хотят разбивать земельные участки под домами, и получается, что собственники земли и жилого дома это разные лица, что создает дополнительные трудности для банков.

Возможность решения этой ситуации предлагает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Агентство разработало новый кредитный ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», который обеспечивает достаточно благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома. Но это при условии развития дорожных сетей, коммунальной и социальной инфраструктуры, в противном случае, если эти вопросы переложить на плечи новых собственников, стоимость «малоэтажек» резко возрастет и из перспективы перейдет в разряд неразрешимой проблемы.

"Экономика и социум" №1(10) 2014