Методические аспекты прогнозирования инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости

Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости основывается на: методологии анализа и прогнозирования развития инвестиционных процессов; управлении инвестиционными процессами; формировании инвестиционных стратегий [1].

На рис. 1 представлена основы концепции прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости (рис.1).

Рис.1. Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

Для оценки рынка недвижимости предлагается ввести – индекс дефицита, который определяется отношением индекса динамики стоимости к индексу динамики предложения.

I_ст ^д

п , где Iд – индекс дефицита; Iст – индекс динамики стоимости; Iп – индекс динамики предложения [2].

Индекс стоимости определяет показатель роста цен и равен отношению цены периода t+1 к цене предыдущего периода t:

р

I =  t+i ст

Pt

, где Pt+1 и Pt – стоимость недвижимости в последующий соответственно, руб./м2.

В работе определен индекс

аренды (продажи) 1 м2 коммерческой

и предыдущий (базовый)

динамики предложения как

количества предлагаемых для сдачи в аренду (или продажу) коммерческой недвижимости за период t [3].

j ₌ N + 1

пN

,

периоды

изменение площадей

где Nt+1 и Nt – площадь объектов коммерческой недвижимости одного вида, предлагаемой для сдачи в аренду или продажи в последующий и предыдущий (или базовый) периоды соответственно, м2.

Для оценки индекса рационально использовать построенных объектов:

предложения первичного рынка наиболее показатель прироста площадей вновь нов

I = ^N + 1

п нов       нов

N _t

,

N нов       Nнов где      t+1    и      t

–

площади вновь построенных объектов

коммерческой недвижимости, предлагаемой для сдачи в аренду или продажи в последующий и предыдущий (или базовый) периоды соответственно.

Функцию стоимости для аренды объектов коммерческой недвижимости можно представить следующим образом:

Ра (t) = рр • ea1 t

, где Р0 ар – текущий размер арендной платы объекта, руб./ м2 в год, t – период, лет; al - показатель динамики удорожания аренды объекта [4].

Стоимость продажи объектов может иметь отличную от аренды динамику вследствие большего дефицита объектов продажи:

Pnp (t) = Рп • e' t

, где Р0пр - текущая цена продажи объекта, руб./м2; а2 - показатель динамики стоимости продажи объекта.

На основании анализа статистических данных определена экспоненциальная зависимость динамики предложения арендуемых площадей и продажи объектов. Функции предложения будут иметь вид:

• а)    для рынка арендуемых помещений

N^ар ( t ) = N^р • e ^Y t ⁰           ;

• б)    для рынка новостроек

  , Y 2 t

  ^,

  
  

Nнов (t) = No“ • e

Nар и Nнов где           - площади арендуемых и вновь построенных

(8) объектов

соответственно, м2; у 1 и у 2 - показатели динамики предложения площадей вторичного и первичного рынков соответственно [5].

На основании зависимостей индексы дефицита первичного и вторичного рынков коммерческой недвижимости соответственно равны:

• а)    для аренды:

  ар

  д

  
  

  I_cm _Р а( *) . N ^ар ( t ) _ Р а • e ^{a t}

  
  

  ар         ар

  п       0       ^N 0

  
  

  ар

  
  

  N^ар ■ e⁷' t        ,   ,

  ⁰ e = e ^a t ~^r ' ‘

  _Nар

  
  
  
  

• б)    для продажи:

  пр

  ¹ д

  
  

  I_cm _ Р п ( t ) . N нов ( t ) _ Р п • e"

  
  

  I п

  
  

  пр          нов

  P 0      N 0

  
  

  пр

  
  

  V нов • p 2 2 t

  ^{0 e} = e ^a t ^-Y 2 ²

  нов

  N 0

  
  
  
  

Индекс дефицита позволяет определить потенциальный рост стоимости объекта, а, следовательно, и доходы инвестора от его продажи или сдачи в аренду. Корректируя на показатель индекса дефицита, получим:

S ( t ) = P ( t )

n

—.-X p_t •д р = pa - r ( t )]  ^

n

— - X P.-M> = P 0 e " t ^-’ t

R 0 ^e      i = '

A- - i p •^tP

Re^{et XPl 1}

0 e        i = '

Индекс дефицита позволяет прогнозировать динамику рыночной цены объекта. Если предложение объектов коммерческой недвижимости постоянно снижается ( y <0), следовательно, будет наблюдаться рост стоимости аренды и продажи объектов вследствие растущего дефицита ( а >0). В случае положительной динамики предложения, например, увеличения строительства новых объектов, показатель предложения будет положительным ( у >0). При этом совсем не обязательно снижение цен до равновесного уровня [6].

Основными понижающими доходы инвестора факторами являются:

• -    снижение стоимости аренды (продажи) объекта в силу его устаревания и, соответственно, перехода в более низкий класс

престижности;

• -    инфляция.

0.007t ставка может снизиться вследствие устаревания объекта в e

Динамика снижения стоимости в результате снижения класса объекта с течением времени равна fк (t) = e-κt

В работе получен показатель снижения стоимости объектов k=0,007.

При 7-летнем сроке эксплуатации и при отсутствии капитального ремонта объект переходит в более низкий класс, следовательно, его арендная

Следующим фактором, влияющим на инвестиционного проекта является инфляция. инфляции:

снижение

Функция

раз [7].

доходности изменения

f_i ( t ) = r ₀ e ^{β t}

, где r0 – текущий уровень инфляции; β -инфляции с течением времени.

Рассчитаем прогнозируемый уровень дохода

показатель

инвестиций

(13) изменения

в объекты

коммерческой недвижимости. Выражение представим с учетом индекса дефицита, показателей класса объекта и инфляции:

_{S ( t ) = P 0 e} α t - γ t - kt     2 t _{β t}

-

n

t ( α - γ - k - β ) 2

p i ⋅∆ P i

, где α - показатель роста стоимости; γ - показатель предложения; k – показатель класса объекта; β - показатель динамики инфляции.

Таким образом, в результате аналитического моделирования получена оценка возмущающего параметра μ, равного

µ = ln ^a = ln

e(α-γ-k)t

= t(α-γ -κ- eβt2

α - γ - κ задачи:

>0 β . Это условие α 2 (показатель

При этом необходимо условие ограничения: выполняется в силу экономической постановки динамики удорожания стоимости объекта), как правило, больше или равен β, показателю инфляции. Удорожание объектов коммерческой недвижимости (продажа и аренда) происходит пропорционально росту инфляции, но чаще всего опережает его [8]. Следовательно, если α≥β, то α>β/2. Коэффициент γ (показатель динамики предложения объектов) имеет отрицательные значения в силу дефицита объектов. Коэффициент κ рассчитан и равен 0,007, что значительно меньше величины α (в работе рассчитан показатель α, который в зависимости от категории и местоположения объекта принимает значения от 0,116 до 0,211). Показатель инфляции β=0,073. Следовательно, условие неотрицательности выполняется.

Рассчитанные показатели позволяют определить потенциальный доход от инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, основываясь на показателях динамики стоимости объектов и текущего уровня инфляции [9].