Методические подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в сельской местности

7 Для учета инфляции, принятой к расчету в модели дисконтированного денежного потока (см. табл. 5–6), автор использовал индекс потребительских цен (ИПЦ) // Динамика регулируемых цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий и услуги ЖКХ в среднем по России (в % за годовой период) // Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2007 год, параметры прогноза на период до 2009 года и предельные уровни цен (тарифов) на продукцию (услуги) субъектов естественных монополий //

8 Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2007 год, параметры прогноза на период до 2009 года и предельные уровни цен (тарифов) на продукцию (услуги) субъектов естественных монополий //

⁹ Там же.

¹⁰ Структура таблицы и названия столбцов соответствуют таблице 3.6.2 «Классификатор качества зданий» раздела «Сервис» справочника «Общественные здания». М.: КО-ИНВЕСТ, 2005. С. 203–211.

7	Окна и балконные двери			0	1	0	0
		клееные, простые, распашные, двойные, прямоугольные	остекление простым стеклом		1
8	Полы в комнатах и коридорах			1	1	0	0
			покрытие упрочняющими смесями	1	1
9	Отделка потолков, внутренних стен и перегородок			2	2	0	0
	Потолки бетонные	окраска, побелка		1	1
	Окраска стен и перегородок	водно-дисперсионная на основе ПВА полимеров		1	1
10	Прочие конструкции, в том числе двери внутренние и наружные, ворота, лестницы и т. д.			1	0	0	0
	Двери внутренние и наружные
	Деревянные покрытия	из цельного полотна	распашные	1
14	Электроснабжение и освещение			1	1	0	0
	Система электроснабжения	III категория надежности		1	1
	Всего			9	6	1	1

Примечание: в таблице дана выборочная порядковая нумерация, так как из всей таблицы 3.6.2 «Классификатор качества зданий» раздела «Сервис» справочника «Общественные здания» (КО-ИН-ВЕСТ, 2005) приводятся только те позиции, которые имеются у объекта оценки.

Таблица 911

и Р Е и h а § ф 5	Общее число позиций конструктивных элементов и материалов, влияющих на класс качества здания	Количество конструктивных элементов и материалов, имеющихся в оцениваемом здании	Процент от общего количества позиций в классе качества
Э	45	9	20
С	85	6	7
У	156	1	1
л	137	1	1

Определение класса качества объекта оценки (нежилое строение – гараж на 5 автомашин)

Учтены следующие дополнительные поправки:

• 1)    затраты на топографическую съемку с планово-высотным обоснованием, принятые в государственном унитарном предприятии «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», составляют 10 500 рублей за 1 гектар;

• 2)    арендные платежи за период строительства (табл. 11).

Нормативный размер земельного участка рассчитан в соответствии со СНиП 2.07.01-89 и СНиП II-89-80. Для дорожно-строительных управлений нормативный размер земельного участка рассчитывался по формуле: площадь застройки в квадратных метрах : 0,4, где 0,4 – это коэффициент, учитывающий плотность застройки12.

Таблица 1013

Корректировка справочных стоимостных показателей: сопоставление параметров оцениваемого объекта (нежилое строение – гараж на 5 автомашин) и объекта-аналога ¹⁴

i §	Характеристики и параметры здания	Оцениваемый объект	Объект-аналог Код 3.9.3.101
1	Назначение здания	Гараж	Станция технического обслуживания
2	Объемно-планировочные и функциональные параметры
	Строительный объем, куб. м	323,8	–
	Общая площадь объекта, кв. м	57,4	120–180
	Количество этажей	одноэтажное	от 1 до 2 этажей
	Преобладающая высота этажа, м	4,3	до 3,5
	Наличие подземной части	–	–
	Здание отдельно стоящее или пристроенное	отдельно стоящее	отдельно стоящее
3	Особые функциональные отличия здания
4	Преобладающий материал: горизонтальных наружных конструкций	–	–
	вертикальных наружных конструкций	–	–
	наружные стены	кирпич	кирпич
	внутренние стены	кирпич	кирпич
	перегородки	кирпич	кирпич
	заполнение оконных проемов	–	–
	заполнение дверных проемов	–	–
	кровля	шифер	железная
	полы	бетон	дощатые
	отделка потолков	побелка	нет
	отделка внутренних стен и перегородок	нет	нет
5	Класс конструктивной системы здания	КС1	КС1
6	Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые)	мокрые	мокрые
7	Расчетное сопротивление грунта, кГс/см2	2,5	2,5
8	Район сейсмичности (количество баллов)	5	5
9	Наличие или отсутствие (+, –) и особенности инженерного оборудования: специальные конструкции (лифты, подъемники, эс калаторы и т. п.)	–	–
	отопление, вентиляция и кондиционирование	–	–
	водоснабжение и канализация	–	+
	электроснабжение и освещение	–	+
	слаботочные системы	+	+
	прочие системы и специальное оборудование (пожаротушение, турникеты, билетные автоматы и т. п.)	–	–
10	Класс качества объекта (de luхе, ргеmium, standart, econom, standart 69)	econom	econom

¹³ Раздел «Рекомендации по использованию» справочника «Общественные здания». М.: КО-ИНВЕСТ, 2005. С. 25.

¹⁴ Справочные показатели по объекту-аналогу рассчитаны на район с расчетной зимней температурой ( t _н ) 30° С.

Таблица 1115

Расчет стоимости замещения нежилого строения – гаража на 5 автомашин

§	Показатели и поправки	Здание-аналог Код 3.9.3.101
		Обозначение корректировок	Значение
1	Справочный показатель, р./куб. м	С с 1	1 962
1.1	Справочный показатель объекта оценки, р.		13 437 012
2	Первая группа поправок, выраженная в рублях на 1 куб. м здания, (+,-) удорожание или удешевление:
2.1	на отсутствие части наружных стен	А С нар.стен	0
2.2	на различие в высоте этажа, р./куб. м	А С h 1	–72,91
2.3	на различие в количестве перегородок	А С перег 1	0
2.4	на наличие подвалов	А С под 1	0
2.5	на учет специальных работ и оборудования	А С ос 1	0
2.6	на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов	А С фунд 1	0
2.7	на различие в конструктивных решениях:		0
2.7.1	кровли	А С кр	0
2.7.2	наружных стен	А С нар 1	0
2.7.3	перегородок	А С пер 1	0
2.7.4	полов	А С пол 1
2.7.5	заполнения проемов	А С зап 1	0
2.7.6	отделки	А С отд 1	0
3	Итого по первой группе поправок	Сумма (п. 2.1 – 2.14)	–72,91
4	Вторая группа поправок, выраженная корректирующими коэффициентами:
4.1	на различие в площади здания 1 157,3/140 = 8,3	К о 1	0,93
4.2	на сейсмичность	К сейс м 1	1
4.3	на величину прочих и непредвиденных затрат	К пз 1	1
4.4	на региональное различие в уровне цен	К рег.-эк 1	0,839
4.5	на зональное различие в уровне цен	К зрн.-эк 1	1
4.6	на изменение цен после издания справочника	К инфл	1,389
4.6	Среднее значение индекса цен на сентябрь 2006 года по сравнению с мартом 2006 года*	И ц	1,055
5	Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение перечисленных коэффициентов)	К 1	1,143
	Строительный объем ( V ), куб. м		6 848,7
6	Скорректированный показатель стоимости, р.	Ск 1 = ((п.1 +п.3) х V х п. 5	14 791 416
	Затраты на топографическую съемку с планововысотным обоснованием, р./кв. м	К тс	1,05
	Площадь застройки, кв. м		1 292,20
	Нормативный размер участка по СНиП 2.07.0189 и СНиП II-89-80, кв. м (площадь застройки разделить на 0,4)		3 230,50
	Затраты на топографическую съемку с планововысотным обоснованием, р.		3 392
	Ставка арендной платы, р./кв. м/мес.**		5,18
	Ставка арендной платы, р./мес.		16733,99
	Ставка дисконта, %		24,77
	Период строительства, мес.		6,00
	Текущая стоимость арендной платы, р.		93 531,65

¹⁵ Раздел «Рекомендации по использованию» справочника «Общественные здания». М.: КО-ИНВЕСТ, 2005. С. 29.

7	Затраты на оформление прав аренды земли, р.		96 923,67
8	Скорректированный показатель стоимости, р.		14 888 340
9	НДС, %		18
10	Стоимость замещения оцениваемого здания на дату оценки, р.		17 568 241
11	Прибыль предпринимателя, %		8,48
12	Стоимость замещения оцениваемого здания на дату оценки, р.		19 058 028

* Поскольку дата оценки – 20 сентября 2006 года, а в сборнике КО-ИНВЕСТ № 56 данные представлены по состоянию на июнь 2006 года, необходимо ввести дополнительный корректирующий коэффициент перевода цен на уровень сентября 2006 года. См.: Раздел 2.6. Прогноз индексов цен до марта 2007 года на строительно-монтажные работы в среднем по России, без учета НДС // Информационно-аналитического бюллетень «Индексы цен в строительстве». М.: КО-ИНВЕСТ, 2006. № 56. С. 51 (табл. 12).

** Ставка арендной платы по договору аренды составляет 5,18 рубля за 1 квадратный метр площади в месяц.

Таблица 1216

Наименование показателя	По сравнению со сметными ценами на 1 января 1991 года	По сравнению с фактическими ценами на 1 января 2000 года (декабрь 1999 года)
Индекс цен на июнь 2006 года (фактическое значение)	37,111	3,393
Индекс цен на сентябрь 2006 года (прогнозное значение)	39,140	3,578
Среднее значение индекса цен на сентябрь 2006 года по сравнению с июнем 2006 года	(39,140/ 37,111+ 3,578/ 3,393) / 2 = 1,055

Расчет среднего значения индекса цен на сентябрь 2006 года по сравнению с июнем 2006 года

Этап 6. Расчет прибыли предпринимателя (табл. 13)

Прибыль предпринимателя рассчитывалась по формуле, разработанной Е.С. Озеро-вым17:

Pr =

k

1 + Yk x +5 e x

1 + - Yk x - + Yk ² x —) x Yk x -

332, v                           zj где Pr – коэффициент прибыли предпринимателя;

Yk – квартальная норма отдачи;

• k – продолжительность периода создания улучшений в кварталах;

• 8 - Ea / Eb ;

Еa – авансовые платежи подрядчикам (проектной или строительной организации);

Еb – общие платежи подрядчикам (проектной или строительной организации).

Таблица 1318

Расчет прибыли предпринимателя в составе стоимости нового строительства нежилого здания – гаража на 5 машин (Литер В)

Наименование показателя	Значение показателя	Примечание
Планируемая продолжительность строительства*	2,00	квартала
Необходимые первоначальные инвестиции в первый квартал строительства в процентах от суммы прямых и косвенных издержек	50	СНиП 1.04.03-85 Раздел 4, объект № 9
Номинальная годовая норма отдачи на вложенный в строительство капитал**, %	20,00	годовых
Эффективная годовая норма отдачи на вложенный в строительство капитал, %	21,55
Эффективная квартальная норма отдачи на вложенный в строительство капитал, %	5,39
Итого прибыль предпринимателя, %	8,48

*СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

** В этом случае под нормой отдачи на капитал оценщик предлагает понимать среднюю ставку процентов по кредиту под залог недвижимости в регионе, как отражающую, по мнению специалистов банка, меру риска инвестирования в недвижимость.

Этап 7. Расчет физического износа нежилого строения

Для расчета физического износа здания применялся стоимостный метод19. Расчеты представлены в таблице 14. Физический износ принят на уровне 39 процентов, что соответствует данным технического паспорта на объект оценки (табл. 14).

По сравнению с аналогом объект оценки имеет не все конструктивные элементы, поэтому сумма удельных весов конструктивных элементов составляет 84,59 процента от 100 процентов, имеющихся у аналога (табл. 15).

Этап 8. Расчет функционального износа нежилого строения

Функциональный износ рассчитывался как упущенная выгода за сокращающийся срок экономической жизни здания за счет низкого качества строительных материалов и строительных работ.

Для определения качества строительных материалов и отклонений от нормы использовался ГОСТ 530-95. «Кирпич и камни керамические. Технические требования». О том, что кирпич имеет элементы брака, свидетельствует наличие высолов, проявляющихся на кирпичных стенах в виде белых пятен и разводов. Возможны и другие недопустимые отклонения от нормы на лицевой поверхности кирпича – трещины, отколы, пятна, выцветы.

Нормативный срок физической жизни здания составляет 80 лет20, хронологический возраст – 18 лет (год постройки – 1988), остающийся срок – 62 года. Потеря срока экономической жизни принята на уровне 50 процентов (30 лет) от остающегося срока жизни здания по причине низкого качества строительных материалов и строительных работ. Для

co 8 5 о o>

О о

Q

со со CD СМ 00 00

со 'sb 00 О)

СО СМ CD 'd" ^Ь

о

CD S О

CD 00 О СО

LD СО см

СМ xb о со

1

<м <о со со см <о

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

о^

о LO

ш

О

о

LO LO

Ю

LO ^

LO

со LO со со" со

со ю со оо" со

1

OD О О со"

1

1

1

1

1

1

8о о (О со" CD

CD О СХ) CD

1

1

X го 5 ^ ГО JJ Е Е ГО го о s ” о Е Е и u о CQ

со со 00 ю со со

00 см со со см ^

in со со

со CD СО LO

О 00 LTD О CD

СО 00 о со

CD СО СО со со

со см 00 CD 00 см

со Ю со о см

со со см со

1

см СО со со см со

ю LO со CD

CD СО СО СО CD СМ

1Л со О) о со ю СП

о in

^ см" CD СМ

ю о" со см со

^ь со со

О) <о <о О) О)

СО см^ со" CD

О) ^ со"

S О СМ CD

LTD СО CD со LO

00 Ю о см

ро ю см «о со со

О о со >2 X

со О)

СО см" см

со см со"

см"

см ю со"

см см со"

см со"

со со о"

CD ID со

0х о О Z Г) X >s S X о ф S га X е

Q о о Z га S >х X X о ф т X га X е см

га" о о х га х О о ^ о ф т X га х ■е 5 о н ф т о X ^ ф =г о га н X ф гП ю о го н о о о н о со

Q o' О га S >х го X го го го X о =г X X е

Q со о о о X га X о о X го го го X о X =г X X -& X о о X о ф т X га X в ^ о н ф т о X X X ф ZT о го н X ф гЛ ю о го н о о X о н о ю

m _х d го" н о го о о X го го ф ф га го н о о X о н о го го со о Q. н о го С[ го ^ со

5 m X s' X >х о н о го га го га В о го EZ

о" га X го 1 X го ф Го[ га го Q- X X ’X о Q-1— О го га го сП го в о го с ^ СП X го" X н CD ГО т Q-Ф ^ га ГО Q- >х го X со X н го Q О т со

d га" н о га т о о X го го ф ^ ф га го н о о ^ X о о го го со о о. н о го d го ^ CD

о ге о 5 5 ге л Е о о § 3 о Е и § ф о и ге -о 3 § ге 'О со в: 3 X ф ^5 ге с СО ? л со §£ S ^ 2 ге 2 * Е Е О и . ге е х

s' н CD О X X со Го[ ф X го н X ф г^ ю о о о X X CI ф X н о о ^ X о н CD >s ф ю о со го X X го го: га X н о о о “ 2 СК D г; с о .. ^^ Г S

го 1- ф гД ю о о о X X го: ф X 1— о о X о 1- о >х ф ю о со X го ф га X I- о _ X . О 1= 5 >s 05 Ss ^ О 5 ГО н го: о го о ГО X С1 со . го: СМ Ф Т— X

СО го ю го d о" о X га X >s X X 3 ф X со СО

со с + с + см ^с d o' о X га X >х X X X ф го с о го т ^'

го ю го d "го ГОГ о X Го[ о с о о X ГОЕ о X о ГОЕ га X X ГОЕ X ф о. го го со го а с X н о о X о 1— о го го X т о X X CL LO

2 Е о ге о 8 5 5 § to л to X ф а ге ге ф ге & 3 § to <0 л Е о о S 3 о Е о § X о X со

Q. 5" о § 3 CD 5 Л E и о 5 3 о E и X

2 X х с; о ю Е о о с § X га со X И ГО СО о о Е с о X го X х ГО о Е го со о го го Е о о о CQ

>s X Q. н о х о ^ Ф s н ГО ф СО $ О X ГО ф Ч 2 = го В т

X о Q. о CD О. CD С S х т CD О

ГО X н го CD О. Ф С

X 3 го Q.

го го о с

го ф о Q. с

го н о ю го Q. Ф го х о го ф ГОЕ н о

га СО 1— о )Х о о. о ф X ^ о ф X н ^ ф го га s ф X о ф X X X ф н 6 т га н X т га о ф X х ф а н т со

го н о ю га а ф х о а с

о го о 1

²¹ Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 95.

расчета функционального износа применялась функция сложного процента – текущая стоимость аннуитета. Аннуитет – это годовой денежный поток в размере 73 574 рублей за 30 лет при ставке дисконта 24,77 процента. Текущая стоимость упущенной выгоды составила 296 639 рублей, функциональный износ – 3 процента (табл. 14).

Таблица 1522

Сравнение объекта оценки и объекта-аналога по строительным конструкциям, %

Строительные конструкции	Здание-аналог	Объект оценки
Объект в целом	100	86,50
Фундаменты	8,00	8,00
Стены и перегородки	20,00	20,00
Перекрытия	17,00	17,00
Крыши	9,00	9,00
Полы	15,00	15,00
Проемы	10,00	10,00
Отделочные работы	4,00	0,00
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	15,00	7,50
Прочие работы	2,00	0,00

Этап 9. Расчет стоимости права аренды земельного участка

Земельный участок предназначен для эксплуатации и содержания производственных зданий и сооружений.

Метод остатка дал отрицательную стоимость чистого операционного дохода от земли.

В условиях отсутствия рынка аренды земельных участков в месте расположения объекта оценки в промежуточных расчетах применялась кадастровая стоимость земельного участка. Согласно распоряжению Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р «О внесении дополнения в методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-Р»: «при определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки». Алгоритм и результаты расчетов представлены в таблице 16.

Этап 10. Расчет внешнего (экономического) устаревания нежилого строения

Внешний износ – износ внешнего воздействия – рассчитывался по методике Института экономического развития Всемирного банка23 (табл. 17).

Краткое изложение затратного подхода – в таблице 18.

Этап 11. Применение метода сравнения продаж

Поскольку в муниципальном районе администрация является самым активным участником рынка недвижимости, то за основу расчетов приняты аналоги, представленные специалистами отдела по имуществу администрации муниципального района (табл. 19).

Таблица 1624

Алгоритм расчета рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка

Показатель	Значение показателя
1. Стоимость замещения, р.	16 121 186
2. Физический износ, р.	6 263 612
3. Стоимость объекта оценки с учетом физического износа, р.	9 857 574
4. Функциональный износ, р.	296 639
5. Стоимость объекта оценки с учетом физического и функционального износов, р.	9 560 935
6. Кадастровая стоимость земельного участка, p./кв. м	115,07
7. Площадь застройки, кв. м	1 292,2
8. Нормативный размер участка, кв. м (площадь застройки : 0,4)	3 230,5
9. Кадастровая стоимость земельного участка, р.	371 734
10. Стоимость замещения здания и кадастровая стоимость земельного участка, р. (п. 5 + п. 9)	9 932 669
12. Доля кадастровой стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости (п. 9 : п. 10)	0,0389
13. Стоимость объекта недвижимости, полученная с применением доходного подхода (табл. 4), р.	310 123

115. Рыночная стоимость права аренды (п.12 х п.13), р.          |      12 058

Таблица 17

Оценка внешнего (экономического) устаревания нежилого строения – гаража на 5 машин

Показатель	Значение показателя
1. Стоимость замещения, включая прибыль предпринимателя (табл. 14)	16 121 186
2. Минус физический и функциональный износ (табл. 14)	6 560 251
3. Общая стоимость замещения за вычетом износа (п. 1 – п. 2)	9 560 935
4. Плюс стоимость земли (табл.14)	371 734
5. Общая сумма капитальных вложений (п. 3 + п. 4)	9 932 669
6. Общий коэффициент капитализации, % (см. этап 1 расчетов)	26,38
7. Оправданный чистый операционный доход (п. 5 х п. 6)	2 620 526
8. Действительный чистый операционный доход (табл. 5)	96 808
9. Потеря дохода вследствие внешнего (экономического) устаревания (п. 7 – п. 8)	2 523 719
10. Стоимость внешнего (экономического) устаревания (п. 9 : п. 6)	9 565 735
11. Процент, применимый к нежилому строению (табл. 14)	96,26
12. Оценка экономического устаревания, относящаяся к нежилому строению (п.10 х п. 11)	9 207 734

• ²⁴ Алгоритм расчетов автора.

Таблица 18

Краткое изложение затратного подхода к оценке рыночной стоимости нежилого строения – гаража на 5 машин

Показатель	Значение показателя
Стоимость замещения, включая прибыль предпринимателя, р.	16 121 186
Физический износ, %	38,853
Функциональный износ, %	3,009
Общая стоимость замещения за вычетом физического и функционального износов, р.	9 560 935
Внешний износ, %	96,306
Общая стоимость замещения за вычетом внешнего износа, р.	353 201
Рыночная стоимость нежилого строения, р.	353 201
Стоимость права аренды земельного участка (табл. 15), р.	12 058
Стоимость единого объекта недвижимости, р.	365 258

Этап 12. Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов оценки рыночной стоимости нежилого строения – гаража на 5 автомашин – проведено методом иерархии25 (табл. 20).

ВЫВОД. Рыночная стоимость нежилого строения (гараж на 5 автомашин) на дату оценки (20 сентября 2006 года) может составлять округленно 292 000 (двести девяносто две тысячи) рублей, включая НДС (18%).

Таким образом, в результате проведенных исследований можно сделать следующие выводы:

• 1.    Расчет внешнего (экономического) устаревания объективно необходим. Если не учитывать внешнее (экономическое) устаревание, то искусственно завышается стоимость замещения объекта недвижимости и, соответственно, между уровнями стоимости, полученными с применением сравнительного и затратного подходов, получается очень большой разрыв. В таком случае при окончательном согласовании результатов расчета можно отказаться от применения затратного подхода, но это не приветствуется. Считается, что хотя бы 5 процентов необходимо присвоить затратному подходу. Методика, разработанная специалистами Института экономического развития Всемирного банка, позволяет корректно рассчитывать внешний износ и применять справочник оценщика «Общественные здания» (КО-ИНВЕСТ, 2005).

• 2.    Так как в условиях отсутствия активного рынка аренды нежилых помещений в сельской местности применение рыночных ставок арендной платы за нежилые помещения по другим административным районам с внесением корректировок в них может давать завышенный или заниженный уровень стоимости, то целесообразно разрешить оценщикам применять информацию решений районных собраний объединенных муниципальных образований (ОМО) административных районов об установлении базового размера аренд-

  Таблица 19

  
  

  Е з is sc Ф 1 rQ Ф SO 3" О °	- CM CO oi co x о. о ro i n io Ф . го T co" x o. . cm CL^. 9. CI	lo ro T « ro 2 Ф CL g ° I X в co >-	to o' co CM co	о CO LO	CN rf О\ см	1			е ф m о о X СО ф OI to EZ Ф 2	(X ro 0 CO 1— О Q ro Ct о о	ZE О <
  V) >3 g -51 О 10 о	¥ ГО . ГО 1 Й ^r. CL^ 5. Cl	CD ZE си     о 3   ro 1 Ф о H 5 5 8 ф 8 g S g x 5 ro Ф Л X Ф X ZE to хг co >■	о о о см CD	СМ см" ito	со см 00	ОО	х     X ОГО    3 О Н    _ ГО 2    о го' н g       g §.Ф Ф ф g ф зг ф 3^ | х с н В d О О X го		(X го ZE ГО EZ T 5	(X го 0 СО 1— о го о о	S 2 х Ох* d х о Ф X R о. н d g to ф о >а С с с
  ’5 § I e 'o 2 U IQ О	^§ . ro ci nt;-ro ro . ro x X CL T . ГО Ф Q.S^ Щ	CD о ГО g ip” T о co >>	о о о о to	oi- co со	со	о> см	X     X В     S ° Ф     m 2 g О со н 5 8 с н о S.S g р ф d ф 3^ | Е Н 2 S о О S го		ex ro IC ro ZZT T	IX го 0 СО 1— о го Ct о	ZE 0 m =г 0 ех ю S ГО Ф ГО со О ,0 о- to EZ о
  co >5 g I e О ф Й 2 О	CM d R o" о CO R g LQ to X Q- 5 . ГО О CL ^ EZ	1 Ф JO X X   X X o гоне; Ct X ф co О 5 ф ф 2 1 |^ го	о о М" d см	to со' О)	00 со 00	со см	х     X ° ф    3 ОН   Ф 2 g о o' н g   С о g ф d ф   § S О О S го		ex ro ro c ZZT ZE	(X го т ZE 0 со 1-о о. го С1 о о	Z о ZT i^ <
  CM ’= § <§1 U 1O О	¥ ro . ГО т X co x x ro ro >, X X LQ to Ф x cl . CLS^ >, Ct	Ф m Ox Ф ci s 2 ° о ro	о о см со	О)" со	о	см to	х     X ° ф    3 о н    _ ф 2 g ° ф' н Р С о g ф ф ф Ф g ф d ф   X 5 е S о О S го		ex ro T ro ZZT ZE 5	сх го ZE 0 СО 1— о о. го 5 о о	В Го s 2 I о X * д т о g X О О- н d g to ф О >а Сех
  Y* 'Eg I R Й U VO о	. ro -co го ro co LQ to ф . ro ro X CL c . ГО ГО o.^ zr	ГО Ct co     ± g о £ В g го ф § 1     Б I 2 8	о о см со	to со' о	со со со	rZ	X     X о го      3 с о g Ф.Ф ф р 2 d ф 5 С 1- 5 S и о s го		ex ro ro c ZZT ZE 2	(X го ZE 0 СО н о о. го 01 о о	g о 1 н о ф Ф X о о. с d g to ф ° >- CL Сех
  5 E 05 co c:	ГО H to о о <	ex ro О CO О S EZ	О_ Z % ГО d О_ С ГО 0	сс" X го Ct со Ct го 3" о с К го 3 S О 8	о о X ф В 5 ф . со со го го II EZ >	>х Ф 3 из о S со . ¥ Q т"" X го ст Ф ГО го 3"		S ZZT го о 9 S ^ г т о 5	S о о ZE 0 CO H и Ю о ^ co 5 L- co	о; Ф со	% го d о с X со о IX о

  
  

  1	1	1	го со о о го О ^ СВ т го	со" % £ ’5 ф и ri	h g X 2 2 + Ф = 2 ^^ О с % d	1 сх -0 CL Ф ф ^ с %	X го X х а ГО ф Го CL 2 ^ 3	-0 с; 05 -8 05 с; о С	ф 1 ф X а^ с d
  co о о CM со о 6	1	со со	го X X X св cq го	н $ = = 8 1-	CI х а го 2 i X ф с Д Ф х	ф § 2 ф ГО ГО Q 5^ &S S ф Ф 3 С го[ о	сх 05 О ф т 3 3 го ф н Г> Ф ^ 5	ф т 2 ф g ф Ф о ,^ со н X § о о Г С с 5 с	ф i = s & О- QQ С СЕ
  ю о о см о о	о	см тГ	го X X X св cq го	>s СО о н ю н о го d X е	н а го 2 £ т ф с ф а Д Ф х О го ^	сх Н о С со	(X 05 Ф -8 3 05 -0 ^	ф ф X X о св со ф X о CZ	Ф ig Ф о Д d с о
  СП о о см со о СП см	о	со см	о о ьг О 01 о го к 5 о С го	-0 со о н ю 1 05 I е	i $ г = 95 £ г з 2 S Н X ф Ф О с Ф CL CL X Q Д ф СВ СО S О го го: о	ф -Q Иф 2 ГО Q Го X ^ §■§ S ф ф > Ф ф 3 С гос о	сх 05 т ф -е 3 05 3 -Q	ф" ф о х d ф It	ф ig Ф о 2 го Д d с о
  СО о о см	о	О) 't	05 Ф	£ X >5 св о го Hi св 6 О q	S н а Го 2 g го Ф с ф о. о. О с ^	ф X ф 5 ГО Q ГО X ф св > о. о. Ь ф ф 3 С гос о	(X 05 О Ф т 3 3 го Ф н а. ф ^ 5	92" ф 92 s' 5 о х d ф го ™ С о	ф 1g Ф о 2 го Д d с о
  со о о см со о 6	о	СО со	го m св го с го D" ГО	X со Т S z н ° 2 со О СП ГО О d ф ° X ГО О >* СВ ГО е х со	S х а 2 2 g го Ф го Ф О. О. Д Ф х О го ^	ф п Ь Ф .0 со О- о о СВ ф о. X ф ф с %	к" го X ф а = е х s о 3 ф го со 3 ф Ф го О- о ^ X	92" ф t 92 s 5 О X d ф st	ф т 11 Ф о 2 го Д d с о
  S £ 05 П О Q. С 05 Н 05 d	\0 о d О СП со СВ X го % о о. о d	05 О =г к 05 5 о <5 s d Б s" св % О- Го о о ^ о О с	св X X св % о го о с о н о св 2	MXMioMdsixBdex эихоэниеиф

  1	1	1	1	см о см	см СП о> со со см
  го Cl	о	О оо 't	1	1
  н ф I	00	со со	со со	1
  н ф т	оо	СО со' со со	со со' со со	1
  си d	о	со со'	1	1
  н ф т	00	см ю о' о	см 1Л о' о	1
  и п т ГО го н ф ф т 2 го со	ХО о^ 6 С1 Т	CD го о го ci т ° ■ го т со го * о- го d ф О. ^ о О. ГО го о т го Л CD Т U =г го	5 го го        ^ т О го -S II Is Ё О S о ф ^2 ^ m S О. ГО ГО ГО ф о т го о ^ ф т о ю О =г го о о	сг су ^ И1 d sin " ° Р g Ф ГО О " ф ГО н Ч Ч ь Ф sag.s О го о о	d s Ф £ g" о ЕЕ го го О Д1 О о

• 3. Так как процесс вложения инвестиций в объекты недвижимости, находящиеся в процедуре банкротства, связан с высоким уровнем затрат на их восстановление и с длительным периодом возврата вложенного капитала, то для таких объектов недвижимости при расчете общего коэффициента капитализации и ставки дисконта методом кумулятивного построения в качестве безрисковой ставки логично применять еженедельные данные о динамике ставок по рублевым депозитам на 1 год. Несмотря на то, что банкротство – это процедура временная, сам процесс банкротства затягивается на долгие годы. В это время не поддерживается должным образом система жизнеобеспечения таких объектов недвижимости, как правило, идет интенсивный процесс их саморазрушения. Соответственно, и премии за риск для таких зданий могут достигать максимального уровня – 5 процентов.

ной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности ОМО районов, с соответствующими утвержденными поправочными коэффициентами. Уровни арендной ставки за нежилые помещения, утвержденные решениями районных собраний ОМО, являются обоснованными на минимально приемлемых уровнях, что соответствует принципу замещения в оценочной практике.

Таблица 20

Согласование расчетов рыночной стоимости нежилого строения – гаража на 5 автомашин

Этап 1

Критерии согласования	А	Б	В	Г	Вес приоритета	Вес критерия
А	5/5	5/3	5/2	5/7	1,313	0,294
Б	3/5	3/3	3/2	3/7	0,788	0,176
В	2/5	2/3	2/2	2/7	0,525	0,118
Г	7/5	7/3	7/2	7/7	1,839	0,412
Сумма					4,466	1,000

Этап 2

А	З	С	Д	Вес приоритета	Вес критерия по подходам
Подходы
З	2/2	2/7	2/5	0,038	0,017
С	7/2	7/7	7/5	1,633	0,721
Д	5/2	5/7	5/5	0,595	0,263
Сумма				2,267	1,000

Этап 3

Б	З	С	Д	Вес приоритета	Вес критерия по подходам
Подходы
З	5/5	5/3	5/7	0,397	0,253
С	3/5	3/3	3/7	0,086	0,055
Д	7/5	7/3	7/7	1,089	0,693
Сумма				1,571	1,000

Этап 4

В Подходы	З	С	Д	Вес приоритета	Вес критерия по подходам
З	3/3	3/5	3/5	0,120	0,097
С	5/3	5/5	5/5	0,556	0,451
Д	5/3	5/5	5/5	0,556	0,451
Сумма				1,231	1,000

Этап 5

Г Подходы	З	С	Д	Вес приоритета	Вес критерия по подходам
З	3/3	3/3	3/7	0,143	0,068
С	3/3	3/3	3/7	0,143	0,068
Д	7/3	7/3	7/7	1,815	0,864
Сумма				2,101	1,000

Этап 6

Критерии	А	Б	В	Г	Итоговое значение весов для каждого подхода
Вес критерия	0,294	0,176	0,118	0,412
Подходы	Вес критерия по подходам
З	0,017	0,253	0,097	0,068	0,089
С	0,721	0,055	0,451	0,068	0,303
Д	0,263	0,693	0,451	0,864	0,608
Сумма					1

Этап 7

Наименование подхода	Результаты расчетов, р.	Весовые коэффициенты
Затратный подход	365 258,00	0,089
Сравнительный подход	233 992,00	0,303
Доходный подход	310 123,00	0,608
Рыночная стоимость	291 987,19
Округленно	292 000,00
В том числе НДС (18%)	44 542