Методика государственной кадастровой оценки земель поселений 2007 года. Комментарии постороннего

А.Д. Власов научный руководитель ООО «Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), кандидат экономических наук

За период осуществления государственной кадастровой оценки земель поселений (в 2000–2005 годах) накоплен значительный как положительный, так и отрицательный опыт проведения соответствующих работ. К сожалению, в утвержденной методике [1] (далее – Методика) накопленный опыт практически не использован (экспертная составляющая, графическое представление ценообразующих факторов).

«Принципы совершенствования» [2] кадастровой оценки земель поселений России, опубликованные в 2005 году, в положениях рассматриваемой Методики отсутствуют, что является значительным отступлением от достигнутых методических результатов кадастровой оценки земель поселений, проведенной в 2000–2005 годах.

Несмотря на имеющиеся недостатки, в целом Методика позволяет улучшить качество кадастровой оценки земель поселений.

Во-первых, переход от оценки кадастровых кварталов к оценке земельных участков с уточненным количеством и составом утвержденных 16 видов использования земельных участков, по нашему мнению, значительно повысит качество оценочных работ.

Во-вторых, положительным, крайне важным в Методике является положение о привлечении в определенной мере института оценщиков к проведению оценочных работ на основе закона об оценочной деятельности, но это касается лишь земельных участков 11-го и 12-го видов использования земель – небольшой части от общей массы.

В-третьих, безусловным достижением Методики нужно признать простоту расчета по статистическим расчетным моделям и очевидность получаемого результата. При использовании простых статистических зависимостей отпадает необходимость, следуя букве закона, принимать, утверждать и применять нелепый результат, как это было при прохождении предыдущего тура кадастровых работ. В сравнении со сложными расчетами и непонятными получающимися результатами даже для исполнителей работ предыдущего тура кадастровой оценки земель это преимущество Методики очевидно. Однако из утвержденных шестнадцати видов использования земельных участков в отношении десяти видов положения Методики не гарантируют однозначный результат расчета. Многое зависит от программного обеспечения Методики и технических указаний к нему. Эти, еще не известные составляющие кадастровой оценки земель поселений, как показала практика, будут совершенствоваться вплоть до утверждения ее результатов, и можно лишь надеяться на здравый порядок вещей.

Заметим, что статистическая модель и результат расчета по ней будут значимы при выполнении основных предположений теории корреляционно-регрессионного анализа (воспроизводимость опыта с объектом наблюдения и независимость факторов влияния). Объекты недвижимости, в частности земельные участки как объекты наблюдения, являются уникальными. То есть о воспроизводимости опыта – выполнении первой основополагающей аксиомы – речи не идет.

Отметим и то, что факторы, обуславливающие рыночную цену на земельные участки, – взаимозависимые, а значит, и вторая аксиома не выполняется. Методы факторного анализа, где выделяются независимые факторы влияния, бурно развиваемые в на- чале 80-х годов прошлого века, на практике не применяются из-за сложности интерпретации результата. Имеющаяся статистика сделок по объектам недвижимости, которые, кстати, являются уникальными по времени и условиям, обязывает сделать однозначный вывод: в природе не существует статистически значимых зависимостей (статистической модели) влияния факторов на цену земельных участков, соответствующих требованиям теории вероятностей и математической статистики.

Результатом реализации Методики кадастровой оценки земель поселений, поскольку статистических моделей не существует, станут расчетные модели, для которых исполнители в качестве экспертов определят набор факторов и коэффициенты их влияния по методике В.В. Артеменко [3]. По факту проведения предстоящих оценочных работ этот очевидный результат применения экспертных оценок, на наш взгляд, целесообразнее было бы прописать в Методике, на что мы уже указывали в 2002 году в статье «Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Электронная анкета» [4]. По нашему твердому убеждению, в следующем туре кадастровой оценки земель поселений экспертная составляющая будет важным элементом методики.

Исключение экспертной составляющей из Методики является методологической ошибкой. Принципиально институт оценки существует как оценка эксперта. Иного мировая практика пока не предлагает [5]. Методики расчета – лишь инструмент, а оценивает эксперт. По видам использования земельных участков набор ценообразующих факторов и коэффициенты их влияния должны определять эксперты. Статистическая модель – это лишь один из инструментов и не всегда главный. Таким образом, исключение из Методики в явном виде экспертной составляющей не отменит факта, что кадастровая оценка на 90 процентов будет результатом экспертных оценок, а не статистических моделей, поэтому лучше регламентировать экспертную оценку в Технических указаниях.

Для земельных участков поселений, численность населения которых составляет свыше 100 000 человек, а это более 90 процентов налогооблагаемой базы земель поселений России, доля территориального фактора в стоимости земельного участка достигает 70 процентов. Остальные факторы также взаимосвязаны с территориальным фактором. Ввиду нелинейной взаимозависимости ценообразующих факторов в статистической модели не представляется возможным их разделить. Фактор местоположения «забивает» все остальные. Расчет территориальных коэффициентов по непрерывной модели рельефа экономических потенциалов населенного пункта [6] и использование его в статистических моделях Методики позволяют элиминировать влияние территориального фактора и отдельно рассчитать коэффициенты влияния других факторов. Однако, как показывает практика, даже по базе данных квартир с более 15 000 предложений (максимально стандартизированным объектам недвижимости) не удается статистически рассчитать влияние различных факторов. Более надежные показатели, используемые оценщиками, дает анкетная экспертная оценка риелторов [8, приложение 7].

Таким образом, если со стороны программного обеспечения и Технических указаний Методики не возникнет дополнительных ограничений, то появится возможность применить разработанную нами модель расчета экономических потенциалов [6] на базе общей теории измерения [7], реализованную на примере города Новосибирска [8]. Рассчитанные по модели [6] территориальные коэффициенты могут быть использованы в статистических моделях как один из ценообразующих факторов.

Рыночную стоимость земельных участков под коммерческими объектами, а следовательно и их кадастровую стоимость, в силу уникальности этих объектов оценки по определению можно оценить только экспертным путем. Именно такой подход использован для расчета рыночной стоимости земельных участков под объектами коммерческой недвижимости в городе Новосибирске [8], где для построения расчетной модели рыночной стоимости земельных участков исходные данные брались из отчетов оценщи- ков-экспертов о конкретных объектах, оцененных по прямым договорам.

Существуют большие сомнения, что исполнители работ по кадастровой оценке земель поселений методами математической статистики выявят статистические модели зависимости рыночной стоимости земельных участков от ценообразующих факторов под объектами коммерческой недвижимости. И это подтверждает практика. Например, в Германии, общепризнанном лидере в сфере оценки земельных ресурсов, ежегодно рыночную стоимость земельных участков по видам использования определяет общественная организация экспертов-оценщиков.

Открытой в Методике остается проблема учета размера земельного участка. Размер объекта недвижимости является важным фактором, влияющим на его стоимость и, самое главное, на налоговую нагрузку. Учесть влияние этого фактора методом группировки, скорее всего, не удастся, и этот фактор опять не будет учитываться, хотя в рамках утвержденной Методики его можно учесть, определив коэффициент влияния априори экспертно [8, приложение 8], но опять-таки не статистически.

И еще одна важная проблема – разрешение разногласий по результатам кадастровой оценки земельных участков. Сегодня в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации рассматривается законопроект, касающийся вопроса оспаривания в арбитражном суде результатов кадастровой оценки земли1. По нашему мнению, судебное разбирательство результатов кадастровой оценки должно быть явлением исключительным. Большая часть разногласий по результатам кадастровой оценки земельных участков должна решаться в рамках специально прописанных процедур в досудебном порядке. В Методике необходимо прямо прописать процедуру согласования результатов оценки кадастровой стоимости земельных участков, которая должна стать неотъемлемым органичным элементом методики оценочных работ. Целесообразно прописать этот важный эле- мент в Технических указаниях в разделе «Согласование результатов кадастровой оценки земель поселений».