Методика оценки нежилой недвижимости периферийных районов (на примере районов Дальнего Востока)

Рынок может быть развит настолько слабо, что в доступных источниках информации может не оказаться сведений ни об одной сделке или предложении по аренде сопоставимых объектов. Как работать оценщику на таком рынке?

Одной из основных проблем оценки объектов недвижимости, расположенных в отдаленных районах, является крайне малый объем данных о сделках (или хотя бы о ценах предложений) объектов, которые по основным ценообразующим факторам (например местоположение) были бы адекватны оцениваемому объекту. Возможным вариантом решения этой проблемы на депрессивном рынке может стать использование методики оценки нежилой недвижимости периферийных районов, разработанной специалистами ООО «Региональный союз оценщиков «Кредо» в 2008 году 1 и положительно зарекомендовавшей себя на региональном оценочном рынке Дальнего Востока. Уже в течение пяти лет эта методика успешно используется как местными, так и иногородними оценщиками, работающими в регионе, а также некоторыми банками для экспресс-оценки залогов в депрессивных районах.

Суть методики – использование информации о так называемых сопоставимых объектах, которые могут находиться в других районах края (области) и различаться по различным, существенно влияющим на стоимость факторам: функциональное назначение, площадь и т. п.

В условиях дефицита адекватной информации данные о ценах предложений таких объектов чаще всего становятся единственным источником информации для оценки стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода на депрессивных рынках с помощью подбора сопоставимых объектов представлена в Техническом задании на проведение оценки рыноч-но обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью Российской Федерации и расположенные на территории поселений, подготовленного Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество) [1].

В этом документе, если оценщику не удается подобрать ни одного аналога в населенном пункте объекта оценки, рекомендуется провести поиск данных о сопоставимых сделках или предложениях по продаже (аренде) в иных населенных пунктах той же области (края, субъекта Российской Федерации) с сопоставимым экономическим потенциалом, а именно (перечисляется в порядке значимости):

* п ервично материал статьи был опубликован в номере 220 (июль) бюллетеня r way за 2013 год (с. 169–172).

• •    с сопоставимой численностью населения;

• •    с сопоставимым уровнем доходов населения;

• •    с сопоставимым местоположением к основным транспортным магистралям;

• •    с сопоставимой специализацией населенного пункта.

Однако незначительное количество предложений в маленьких населенных пунктах часто вынуждает оценщика использовать сопоставимые объекты, находящиеся на значительно более развитых рынках, чем рынок объекта оценки, что вызывает дополнительные проблемы с определением мультипликаторов, отражающих разницу в стоимости в зависимости от основных ценообразующих факторов.

Методика оценки на депрессивном рынке реализована в рамках аналитического обзора «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока», выпускаемого на периодической основе два раза в год. В этом аналитическом обзоре осуществлен расчет указанных мультипликаторов, основанный на обработке значительного массива данных (более 900 объявлений) о ценах продаж (предложений) по состоянию на 1 января 2013 года. Существенное расширение массива исходных данных позволяет повысить точность определения поправок за счет взаимной «перекачки» информации и в некоторой степени компенсировать потерю точности, обусловленную отсутствием данных о продажах объектов недвижимости, которые можно было бы считать аналогами объекта оценки.

«Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока» является многофункциональным материалом: во-первых, он представляет собой анализ рынка недвижимости, во-вторых, это инструмент для расчета ряда корректировок в рамках как сравнительного, так и доходного подходов.

В качестве исходной выборки для расчета поправочных коэффициентов использовались данные о ценах продаж (предложений) объектов коммерческой и промышленной недвижимости за 2012 год в различных районах Хабаровского края, Еврейской автономной области (далее – ЕАО), Приморского края и Амурской области, что продиктовано схожестью следующих показателей:

• 1)    географическое расположение в восточной части России;

• 2)    климатические условия;

• 3)    уровень сейсмичности;

• 4)    величина инвестиционного риска (по данным рейтингового агентства «Эксперт РА»).

При разработке классификации с учетом рекомендаций Росимущества [1] в качестве признаков сопоставимости населенных пунктов периферийных районов были выбраны следующие показатели:

• •    численность населения;

• •    близость к основным транспортным магистралям;

• •    удаленность от регионального центра;

• •    специализация населенного пункта (уровень развития промышленности и (или) сельского хозяйства, преобладание личного подсобного хозяйства и т. д.);

• •    статус населенного пункта (районный центр, региональный центр, обычный населенный пункт).

Каждому населенному пункту из выборки, учитывая имеющееся обоснование, присваивается определенный балл, при этом предполагается, что максимальным баллом по всем ценообразующим факторам характеризуются города Хабаровск и Владивосток как крупнейшие населенные пункты выбранных регионов Дальнего Востока с численностью более 500 тысяч человек.

Далее все населенные пункты, исключая Хабаровск и Владивосток, делятся на 4 группы: А, В, С, D (см. табл. 1).

При этом определяются интервалы баллов для отнесения к той или иной группе. Суммируя баллы факторов, получаем некий общий балл населенного пункта, который лежит в том или ином интервале.

Основная идея подобной методики заключается в том, чтобы получить инструмент «местного» значения, применимый к любому региону, для расчета стоимости недвижимости при крайне ограниченном объеме информации с помощью использования данных, полученных в сопоставимых населенных пунктах, относящихся к одной группе. Кроме того, возможно использование данных из соседних групп с применением мультипликаторов, при этом относительный значимый объем выборки позволяет предположить, что величина мультипликаторов может достаточно точно отразить соотношение цен на региональном периферийном рынке.

При этом надо понимать, что перечень и количество признаков сопоставимости населенных пунктов могут варьироваться в различных регионах и выбирать их следует с определенной долей осторожности, предварительно убедившись, что они действительно оказывают влияние на ценообразование недвижимости.

Положительный 5-летний опыт применения методики оценки нежилой недвижимости в периферийных районах на территории Дальнего Востока позволяет рекомендовать ее и финансово-кредитным учреждениям для экспресс-анализа объектов залога.

Основной целью залоговой работы является необходимость обеспечения возвратности денежных средств, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. При этом одним из важнейших принципов является проведение тщательного анализа предмета залога (на основе имеющихся методик анализа и оценки залогового обеспечения, а также баз данных о конъюнктуре рынка по основным видам имущества, принимаемого в залог).

Использование мультипликаторов, отражающих разницу в стоимости (в зависимости от основных ценообразующих факторов) для объектов недвижимости, находящихся в отдаленных населенных пунктах, позволит специалистам банков как получить адекватное представление об объекте залога в условиях депрессивного рынка, так и минимизировать риски в случае его возможной реализации.

Таблица 1

Распределение населенных пунктов периферийных районов Дальнего Востока по группам

Группа	Количество баллов	Хабаровский край	Еврейская автономная область	Приморский край	Амурская область
А	20–22	Комсомольск-на-Амуре	Биробиджан	Находка, Уссурийск, Артем	Благовещенск
B	15–19	Амурск, Бикин, Вяземский, Хор, Переяславка, Некрасовка, Тополево, Мирный, Восточное и т. д.	Николаевка	Партизанск, Большой Камень, Спасск-Дальний, Фокино, Славянка, Пограничный, Лесозаводск, Арсеньев, Дальнере-ченск, Трудовое, Лу-чегорск, Кавалерово, Черниговка, Камень-Рыболов, Хороль, Раздольное, Смо-ляниново, Вольно-Надеждинское	Свободный, Белогорск, Райчихинск, Тында, Шимановск, Завитинск, Серышево

Окончание таблицы 1

Группа	Количество баллов	Хабаровский край	Еврейская автономная область	Приморский край	Амурская область
C	10–14	Советская Гавань, Николаевск-на-Амуре, Ванино, Солнечный, Эльбан, Чег-домын, Князе-Волконское, Сергеевка, Черная речка, Корфовский	Облучье, Приамурский, Смидович, Ленинское, Теплоозерск, Амурзет	Ярославский, Кировский, Сибирцево, Преображение, Новошахтинский, Чугуевка, Михайловка, Шкотово, Дунай, Спасское, Анучино, Ольга	Зея, Архара, Прогресс, Тамбовка, Новобурейский, Возжаевка, Февральск
D	9 и менее	Охотск, Октябрьский, Заветы Ильича, Мухен, Новый Ургал и большинство населенных пунктов Хабаровского края менее 2 000 человек	Бабстово, Бира, Кульдур, Волочаевка, Известковый, Лондоко и большинство населенных пунктов ЕАО менее 2 000 человек	Пластун, Горные Ключи, Рощино, Краскино и большинство населенных пунктов Приморского края менее 2 000 человек	Сковородино, Магдагачи, Ерофей Павлович и большинство населенных пунктов Амурской области менее 2 000 человек

В рамках исследования «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока» (по состоянию на 1 января 2013 года) были проанализированы:

• •    599 предложений по продаже объектов нежилой недвижимости, в том числе 435 предложений по продаже коммерческой недвижимости (см. табл. 2) и 164 – по продаже промышленной;

• •    323 предложения по аренде объектов нежилой недвижимости, в том числе 274 предложения по аренде коммерческой недвижимости (см. табл. 3) и 49 – по аренде промышленной.

В результате обработки данных были рассчитаны средние цены на рынке купли-продажи и аренды как коммерческой, так и промышленной недвижимости. Средние цены на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости представлены в таблице 4.

Таблица 2

Количество предложений по купле-продаже коммерческой недвижимости

Группа	Площадь объекта, кв. м							Итого по группе
	до 50	50–100	100–500	500–1 000	1 000–3 000	3 000–5 000	более 5 000
А	36	56	106	25	19	4	3	249
B	14	12	43	7	7	–	–	83
C	8	11	32	16	4	–	1	72
D	8	5	9	4	5	–	–	31
Всего	66	84	190	52	35	4	4	435

Таблица 3

Количество предложений по аренде коммерческой недвижимости

Группа	Площадь объекта, кв. м					Итого по группе
	до 50	50–100	100–500	500–1 000	1 000– 3 000
A	51	42	71	8	4	176
B	14	8	16	2	1	41
C	18	8	3	1	–	30
D	14	7	3	3	–	27
Всего	97	65	93	14	5	274

Таблица 4

Средние цены на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, р. / кв. м

Группа	Площадь объекта, кв. м							Средневзвешенная цена по группе
	до 50	50-100	100–500	500–1 000	1 000– 3 000	3 000– 5 000	более 5 000
А	46 603	50 409	46 800	42 064	29 854	9 332	9 452	44 763
B	25 556	21 733	20 482	19 466	11 511	–	–	20 677
C	19 688	19 398	13 162	15 619	7 056	–	6 445	14 953
D	3 781	3 374	5 121	2 329	1 847	–	–	3 605
Средневзвешенная цена по диапазону	33 685	39 452	33 204	27 829	19 579	9 332	8 700	32 300

На основании полученных средних показателей о купле-продаже и аренде коммерческой недвижимости методом рыночной экстракции определены ставки капитализации (см. табл. 5).

Таблица 5

Ставки капитализации для коммерческой недвижимости

Группа	Чистый операционный доход годовой, р. / кв. м	Средняя цена продажи, р. / кв. м	Ставка капитализации, %
A	4 726	43 420	10,88
B	2 236	19 643	11,38
C	1 714	13 907	12,33
D	564	3 281	17,19

Пример

Необходимо рассчитать рыночную стоимость нежилого помещения коммерческого назначения (1-й этаж, общая площадь – 95 квадратных метров), расположенного в селе Кра-скино Приморского края, с использованием данных исследования «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока».

В качестве исходных данных об объектах-аналогах использована реальная информация [6].

Расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода

Таблица 6

Описание аналогов для расчета стоимости объекта оценки

Элемент сравнения Объект оценки Аналог 1 2 3 4 5 Местоположение Краскино* Лётно-Хвалынское* Лётно-Хвалынское* Новопокровка* Дальнегорск* Могилевка Назначение нежилые помещения Расположение в здании 1-й этаж подвал 1-й этаж Площадь, кв. м 95 31,4 31,2 49 233,3 223 Дата предложения** декабрь ноябрь ноябрь декабрь декабрь сентябрь Цена продажи, р./кв. м 3 718 3 758 5 106 5 797 3 872 Источник информации