Методика оценки объектов незавершенного строительства, оценка рисков

Прежде чем углубляться в тему оценки объектов незавершенного строительства (далее также – ОНС), следует понимать значения основных терминов. Так, понятие «оценка» представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей некоего объекта. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

• •    оценка фактически понесенных расходов на приобретение участка и строительство объекта;

• •    определение перечня работ и затрат на завершение строительства;

• •    определение балансовой стоимости активов предприятия;

• •    определение рыночной стоимости, за которую объект можно продать, передать в залог, реализовать при банкротстве.

В таблице 1 приведены методы оценки ОНС и их особенности в зависимости от уровня технической готовности объектов. По этому признаку объекты поделены на три категории:

• 1)    готовность до 30 процентов (низкая);

• 2)    готовность от 30 до 70 процентов (средняя и высокая);

• 3)    готовность 70 процентов (завершающая стадия).

Также в таблице указаны три подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Оценка с применением доходного и сравнительного подходов проводится квалифицированными оценщиками, экспертами по оценке активов.

Рассмотрим более подробно использование затратного подхода, то есть оценку стоимости строительства (или строительную экспертизу), а именно расчет сметной стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат в текущем уровне цен.

Оценке стоимости строительства предшествуют следующие этапы:

• 1)    оценка достоверности состава и объемов работ по разделам сметной документации;

• 2)    определение правильности расчета стоимости работ, их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;

• 3)    определение достоверности стоимости материалов и оборудования, ее соответствия среднерыночным показателям на период строительства;

• 4)    определение достоверности фактической стоимости выполненных работ с учетом их состава и объема, правильности применения расценок и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации;

• 5)    сопоставление фактической стоимости выполненных работ по объекту со сметной стоимостью, установление причин возникновения отклонений, прогноз величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при выполнении последующих работ на объекте;

• 6)    установление и анализ факторов, оказывающих влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Сводя эту информацию к упрощенной форме, поясню, что в процессе оценки эксперты выполняют следующие операции:

Примечание : ПИР – проектно-изыскательские работы, ЗУ – земельный участок, СМР – строительно-монтажные работы, ТУЦ – текущий уровень цен.

• •    анализ проектной, сметной и рабочей документации;

• •    определение достоверности и соответствия фактического объема выполненных работ;

• •    проверка правильности расчетов, достоверности стоимости материалов и оборудования;

• •    определение причин отклонения от проекта и смет;

• •    формирование прогноза по возможным отклонениям при продолжении работ.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев ОНС – это объекты высокой степени готовности, когда ближе к середине или окончанию процесса строительства выявляются следующие проблемы:

• 1)    превышение бюджета строительства;

• 2)    существенное смещение срока ввода объекта в эксплуатацию;

• 3)    нарушение технологии или норм (худший сценарий), что требует внесения значительных изменений в проект, которые приведут к удорожанию строительства и переносу сроков.

В качестве иллюстраций приведу следующие примеры досудебных/строительных экспертиз из профессиональной практики в формате «проблема – задача – решение – результат». Несмотря на то, что фактически проблема одна – незавершенное строительство, причины возникновения сложностей могут быть разные, а значит, и подход к анализу не универсальный и требует погружения в проблематику и конкретику каждого объекта.

Пример 1

Строительство элитного многоквартирного жилого дома площадью 31 тысяча квадратных метров, степень завершенности зданий и сооружений – 80 процентов.

Проблемы :

• •    смещение сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуата-

• цию;

• •    нехватка рабочей силы для завершения работ в обозримые сроки;

• •    взаимные претензии с генеральным подрядчиком, невозможность длительное время разрешить разногласия;

• •    необходимость оценки фактического состояния объекта, качества и объемов выполняемых работ на объекте;

• •    отсутствие компетенций в области строительной экспертизы у команды проекта.

Задача – провести строительную/досу-дебную экспертизу проекта:

• •    оценить объем оставшихся к выполнению работ по рыночной стоимости;

• •    определить, на каком этапе и по каким причинам начались отставания;

• •    обозначить реальные сроки завершения работ.

Решение :

• 1)    провести визуальное обследование объектов незавершенного строительства с целью определения уровня технической готовности объекта;

• 2)    определить объемы и стоимость фактически выполненных работ;

• 3)    провести анализ фактически выполненных работ на соответствие данным, указанным в актах (КС-2), проектно-сметной и исполнительной документации по объектам строительства;

• 4)    определить отставания от графика производства работ, рассчитать продолжительность выполнения работ, необходимых для завершения строительства;

• 5)    провести анализ освоения денежных средств при реализации проекта в том числе расчет сумм неотработанных авансов

Результат :

• 1)    получена основа для принятия управленческого решения о расторжении договора генерального подряда;

• 2)    позиция заказчика подкреплена отчетом независимого эксперта для обращения в суд и взыскания неустойки.

Пример 2

Строительство комплекса зданий фармацевтического производства площадью 27 тысяч квадратных метров, степень готовности объекта высокая.

Проблемы :

• •    смещение сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;

• •    формальная приемка работ со стороны аффилированного генерального подрядчика;

• •    низкое качество выполнения СМР, что является недопустимым при строительстве фармацевтического предприятия;

• •    многократная смена технических решений, внесение которых проводилось в ПД с опозданием;

• •    некачественная (разрозненная) рабочая и исполнительная документация, представленная в недостаточном для проведения анализа объеме;

• •    большое количество подрядчиков;

• •    необходимость проведения экспертизы и определения готовности не просто объекта в целом, но и по видам работ с конкретизацией исполнителей, сроков отставания, а также определения объема невыполненных работ и размера взыскания в пользу заказчика за неисполнение договорных обязательств.

Задача :

• •    определить текущую строительную готовность объекта по видам работ с указанием ответственного подрядчика;

• •    определить фактический объем оставшихся к завершению работ, их стоимость и возможные сроки выполнения;

• •    провести анализ стоимости и качества уже выполненных строительномонтажных работ.

Решение :

• •    выявлено завышение договорных цен на подрядные работы до 30 процентов;

• •    определен перечень и объем некачественно выполненных работ с составлением дефектной ведомости;

• •    определен размер взыскания неустойки по каждому подрядчику.

Таким образом, можно выделить три основные группы риск-факторов при реализации проекта/строительстве объекта:

• 1)    неэффективные инвестиции или потери вложенных средств;

• 2)    низкое качество выполненных работ;

• 3)    срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию (см. табл. 2).

В заключение следует упомянуть, что по итогам оценки может приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства или консервации объекта. Кроме того, результаты оценки могут быть использованы при поиске новых инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать или эксплуатировать в коммерческих целях.

Таблица 2

Риск-факторы и их влияние на процесс строительства или проведение строительной экспертизы

Риск-фактор	Комментарии
Отсутствие документации	Либо утрата ПД, либо неполный комплект РД и ИД, либо их низкое качество, которые влияют на срок и точность результатов экспертизы, приводят к необходимости сплошного обмера
Нехватка информации	Полная и детальная информация об объекте позволяет провести экспертизу в более сжатые сроки и получить наиболее высокую точность расчетов
Дефекты конструкций	При обнаружении видимых дефектов, влияющих на несущую способность конструкции, необходимо привлечение лаборатории и проведение инструментального обследования Дефекты, возникающие в случае несвоевременной консервации объекта, утрата части конструкций или материалов в результате хищений
Погрешность визуального осмотра	При принятии инвестором решения о продолжении/возобновлении строительства увеличивается потребность в точном выявлении степени готовности объекта, в том числе по видам работ, требуются инструментальные обмеры
Корректировка проектной документации	Многократные изменения, вносимые в ПД, не всегда корректно отражаются в договорах, что приводит к искажению реальных объемов и стоимости работ
Смена или большое количество подрядчиков	Может привести к дублированию объемов выполненных работ, особенно при выполнении смежных или связанных видов работ
Укрупненные расценки	Закрытие актов по укрупненным расценкам в отсутствие их расшифровки приводит к сложностям определения фактической стоимости выполненных работ

Примечание : ПД – проектная документация, РД – рабочая документация, ИД – исполнительная документация.