Методы оценки качества городских территорий

Западный опыт исследований по проблеме стоимости городских земель насчитывает более 100 лет. Блестящий анализ основных разработок за период с 1890 г. по 1970-е гг. сделан в работе Пьера Мерлена «Город. Количественные методы изучения» [1]. Он рассматривает персонально работы А. Маршалла, Р. Харда, Р. Ратклиффа, Л. Уинго, У. Алонсо, Р. Мейера и др. и приходит к следующим выводам: «Несмотря на различия в подходах, все рассмотренные модели сходятся в акцентировке значения времени, расходуемого на передвижения, тем самым показывая, что вопрос о цене земельных участков в городе нельзя рассматривать в отрыве от развития транспортных средств» [2].

Первый в отечественной практике опыт массовой оценки городских земель был осуществлен во второй половине 1980-х годов в Москве. Была разработана схема экономического зонирования территории города, включавшая 5 кольцевых зон. Для каждой зоны устанавливались ставки налогообложения и арендных платежей. Отсутствие в стране специалистов, опыта, собственной школы и методических разработок побудило искать их в зарубежном опыте. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков была создана американскими специалистами и представляет американскую методическую школу. В начале 1990-х годов переведенные на русский язык работы Дж.К. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой [3].

Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом [4]. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А. Сегединова и С.И. Кабаковой [5]. Методические подходыв оценке городских территорий обоих авторов во многом схожи и характеризуются следующими чертами:

– преимущественный учет «зарытого капитала», балансовой стоимости инженерных сетей в границах территориальных элементов (например, кварталов);

– частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние до центра города;

– ручная техника оценки в табличной форме без использования формульных соотношений и компьютерных программ.

Дальнейшее изучение проблемы привело отечественных ученых к совершенствованию методических разработок в оценке городских территорий. Так, например, по мнению А.П. Ромма [6] в массовой оценке городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с позиций различных видов функционального использования:

– локализационные факторы (физико-географические и инженерно-геологические характеристики территории: рельеф, несущая способность грунтов, гидрогеология, карстовые явления, сейсмика и т. д.);

• –    экологические факторы (загрязненность окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненность почв);

• –    факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;

• –    коммуникационные факторы (затраты времени людей на передвижения в городе и затраты на пассажиро- и грузоперевозки);

• –    инфраструктурные факторы (учет предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры);

• –    факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций.

В настоящее время градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой.

Оценка стоимости городских земель необходима как для градостроительного проектирования, так и для земельного кадастра. Сходство градостроительной и земельно-кадастровой оценок состоит в том, что в обоих случаях оценивается функциональная стоимость городских земель, определяемая указанными факторами и возможностью единого методического подхода. Главное различие заключается в том, что градостроительная оценка ведется с позиций предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельнокадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Это означает, что земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преоб-разований[6].

Рельеф стоимости городских территорий, непосредственно связанный с условиями сообщений и оцениваемый с градостроительной (затратной) позиции, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом стенок, формируемым транспортными магистралями и локальными центрами.

С земельно-кадастровой (рентной) позиции рельеф стоимости в принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и склонами, понижающимися по направлению к городской периферии.

Если рассматривать основные принципы градостроительной и рентной оценки территории, то по А.П. Ромму [6], они сформулированы следующим образом.

• 1.    Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, так и видом использования, с позиций которого она определяется.

• 2.    Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских

• 3.    Любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.

• 4.    Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию.

• 5.    Кадастровая оценка городских земель представляет собой их оценку в терминах потенциального рентного дохода и формируется путем серии рентных преобразований матрицы градостроительной оценки территории. Рента есть стоимостное выражение выгод, доставляемых локальными характеристиками и местоположением данного квартала по сравнению с наихудшим кварталом. Максимум ренты соответствует тому кварталу, в котором градостроительная оценка (совокупные затраты и потери) наименьшая, а минимум ренты – тому кварталу, в котором градостроительная оценка наибольшая.

• 6.    Данные по существующей функциональнопланировочной структуре города могут быть использованы для оценки, используемой в целях налогообложения, и установления ставок арендных платежей (предплановая оценка).

• 7.    Кадастровая оценка включает три иерархических уровня представления: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования.

территорий, система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений.

Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим – тот, в котором они будут наибольшими.

Основное значение комплексной градостроительной оценки территории заключается в показателях ее компонентов, которые, будучи сгруппированными целесообразным и логичным образом, позволяют сопоставлять рациональные варианты проектных решений при размещении строительства в плане города.

Коэффициенты относительной ценности определяются путем проведения факторного анализа

Краткие сообщения всех влияющих на стоимость земли параметров, которые характеризуют уровни обеспечения территорий объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также архитектурно-ландшафтное и экологическое состояние.

Окончательные значения интегральных рентных коэффициентов и коэффициентов относительной градостроительной ценности определяются с учетом территориальных, планировочных, инженерно-строительных и иных ограничений развития функций для каждой конкретной зоны города.