Методы оптимизации управления объектом недвижимости президент компании ООО «Экономические программы»

«ЭкоПрог» – это российская инжиниринговая компания, которая занимается созданием инженерной инфраструктуры сложных объектов недвижимости. При всей важности решения имущественноправовых вопросов, организационные вопросы, связанные с управлением недвижимостью, вопросы управления инженерной инфраструктурой на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости становятся все более и более актуальными. Тем более что по мере развития рынка и его насыщения доходность вложений в недвижимость будет падать, и именно поэтому для ее повышения или по крайней мере сохранения необходимо уделять все больше внимания тем или иным вопросам построения инженерной инфраструктуры, ее оптимизации, снижению издержек в процессе эксплуатации.

Любой объект недвижимости представляет собой сложный инженерный комплекс, который функционирует в городской инфраструктуре, связан с ней инженерными коммуникациями, постоянно взаимодействует с поставщиками различных ресурсов, подчиняется определенным правовым отношениям и т. д. Таким образом, при создании инфраструктуры объекта недвижимости необходимо учитывать все эти взаимовлияющие и взаимозависимые факторы в комплексе.

При управлении большим сложным объектом основной целью является обеспечение требуемой функциональности, комфорта, снижение издержек, увеличение прибыли от его эксплуатации и как минимум сохранение или гарантированное повышение рыночной стоимости управляемого объекта.

В составе объекта необходимо рассматривать кроме инженерных, информацион- ных систем, систем безопасности и управления, сервисы, соответствующие бизнес-процессам (производственный процесс, торговля, администрирование и прочее).

Управление объектом должно реализовываться на всех этапах его жизненного цикла, при этом в первую очередь имеется в виду управление созданием и функционированием инженерной инфраструктуры как на стадии проектирования, так и на стадиях строительства, технического обслуживания и развития объекта.

Инфраструктура современного объекта недвижимости представляет собой сложный комплекс, который состоит из шести основных элементов: технологических систем, системы энергоснабжения, комплекса инженерных механических систем, систем связи (телекоммуникаций), систем безопасности, информационных приложений и насчитывает в общей сложности более 70 различных инженерных взаимосвязанных сетей.

На рисунке 1 в неупорядоченном виде представлены марки оборудования, которые в той или иной степени имеют отношение практически ко всем объектам недвижимости. Создание четкой иерархической структуры, в которой все оборудование распределено по уровням (рис. 2), и при этом вся система (рис. 3) обладает свойством целостности – одна из главных задач управления.

К методам, которые применяются для оптимизации управления, относятся:

• •    интеграция инженерных систем,

• •    унификация инженерных решений,

• •    стандартизация характеристик инженерных систем и их интегрированных комплексов,

  Compaq

  
  

  atect

  
  

  °

  Honeywell | ■

  
  

  ^=CONRAC

  
  

  Indmtnel Strength Solutions ..-...-.■

  TRiDjUM siemens D<4L

  
  

  гг»»1хПелетг// iot*w«re «einiom

  
  

  Ясюгая      СШ

  A\/A\/A ENTERASYS +»zdjvet" AWAX yM      NETWORKS..

  
  

  Schmid

  
  

  Cii

  
  

  rye HEWLETT * 1Я1 PACKARD

  
  

  • Ik

  
  

  Connectware"

  
  

  TANDBERG

  
  

  №■ W

  POLYCOM"

  
  

  ^ REGIN

  
  

  APRfsmA Q II Q

  senreer >*■■ wi^im

  a YORK

  нееыцмв Az Cwdtteeiio

  
  

  • SPECTRUM'

  
  

  AA MOTOROLA

  
  

  =$SAUTEH

  
  

  Рис. 1

  
  
  
  
  
  

• •    системный анализ объектов,

• •    алгоритмизация процессов проектирования и эксплуатации объекта,

• •    разработка типовых решений инфраструктуры функционально различных объектов недвижимости.

Компанией «ЭкоПрог» разработан целый ряд инноваций, отражающих развитие тех или иных методов оптимизации управления объектами недвижимости. Эти разработки защищены российскими, а также зарубежными патентами.

Пять лет назад компанией была разработана «Структурированная система управления и мониторинга инженерного оборудования объекта», зарегистрированная под торговой маркой «PROFIVE». Смысл метода заключается в том, чтобы интегрировать всю инженерную инфраструктуру, используя достижения информационных технологий, и реализовать управление единым инженерным комплексом.

«PROFIVE» состоит из пяти уровней (рис. 2). Первый уровень – это уровень инженерного оборудования, включающий инженерное оборудование систем теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, освещения, безопасности, лифтового хозяйства и других систем, который завершается контроллерами инженерных систем. Второй уровень – это транспортный уровень, кабельная система. Третий уровень – это единое информационное пространство, информационная сеть. Четвертый – объединенная база данных. Пятый уровень – это единая диспетчерская.

Иначе говоря, первый уровень – это теплоснабжение, водоснабжение, система учета ресурсов, система бесперебойного и гарантированного электроснабжения, освещение, обогрев, комплекс систем безопасности, лифтовое хозяйство, целый ряд других систем, которые присутствуют в современном объекте недвижимости, включая устройства локального управления (датчики и исполнительные устройства).

На следующем уровне объединенные коммуникации обеспечивают эффективную передачу энергетических и информационных ресурсов за счет упорядочения кабельных трасс.

На третьем уровне единое информационное пространство организуется путем создания сети универсальных управляющих контроллеров (устройств управления).

Далее – единая база данных, создаваемая на базе промышленных систем управления, SCADA.

И на последнем уровне единая диспетчерская обеспечивает функции централизованного управления.

Новизна метода заключается в том, что все инженерные системы объединяются в единой базе данных. Вследствие этого отпадает необходимость в создании нескольких независимых друг от друга диспетчерских систем, работа которых значительно удорожает эксплуатацию объекта недвижимости и приводит к его неуправляемости.

Следующая инновация – это применение метода системного анализа при разработке и управлении проектом: так называемый интерфейсный метод проектирования и управления сложными системами, который позволяет описать физические, логические и управленческие связи между отдельными системами объекта.

На рисунке 4 показана своеобразная матрица, в которой по вертикали и по горизонтали перечислены системы, функционирующие в том или ином объекте недвижимости. Посредством установления связей между этими системами по четырем уровням: по уровням права, по уровням физических, логических и управленческих связей обеспечивается наиболее оптимальное сочетание тех или иных систем в области финансовых затрат в плане функциональности и соответствия тем правовым нормам регулирования строительства и эксплуатации (СНИП, ГОСТ и пр.), которые существует в настоящее время в государстве.

Использовать комплексный, системный подход к созданию объекта недвижимости и его управлению выгодно всем участникам этого процесса – архитекторам, генеральным подрядчикам строительства, управляющим и т. д. В зависимости от условий инвестиционного проекта (строительство нового здания или приобретение готового объекта недвижимости, реконструкция объекта; дальнейшее использование – прода- ш

X 3 о с

1

1

■ - .

1

1

1

i!1! | 1

* *

о о < = Ео «£ 5g ш ш

1

X T 09 T 09 О ro о о го ₽

| 5$ ” 0 с § го Е го ^ *

го X X a X X о Z

с

eg es 8g

2 s

о 3 Ь 49 si

1 о ® 2

§5

• -- ЯГ-----09 X ® 3 и о X ГО 2 X 5 Pl

. - S X го т го о го о о го а н

1 §£ го го § “ § о 5 X 2 5 го * X X

1 I

1

S£ _ g 5 2 2 о g а = gx^g

* X \o <19 E

1

ro X m о 2 Ct X

г

1е ён

ж I it со

1

го X X го т о го о о

£ к ro 5® ГО Го 5 с X го Е го * ж X

ГО и X X a о ь X X о Z

Ж со 5 со о о о

= 2 О о g Е 1Й

i:

О 2 о h            1 o \o E c ro u 1

м 5£ X ° 5

® 1 1 5 го о о го 8 £ ГО _ а Х н

к ro as 1 g § e 8 5 x pl

U а СЕ С с с-

= - ,2 = ё О т L. tL s|s

1

1 1 1

1

Л , о * a

ж

oils “ ж 5 X §х«о

09 X X го т 09 О го о о го а н

I §S Я Я С =h £ ” “ X

го X X a о ►X X о Z

1     4

ro X DO e H о CI C

к 1 1 1 1

го e o О  у © / с/

/ ® / н о X о

5 X is 15 is X X

ж u

X 3g г*5ж 35 = о

2 ill 1" О ж о

е|~ ш 5 п о ° “ со

Н и 8$

8

5 gk 5 u n

Ж 3 о с

с с

а а а 9

CI = ro 2

ro О 09 X ” =r О p 1 о i =

« 5 * х 1 2 го х a - 5 з ГО Е О 09 а о = 2

* X и ” ™ я SB'S. ” е 5 25® !*;

X х 5 я х X Ч го * a о го ГО н ?$

2 ! я о о ;

* X X Е ш а> ? $ Я £ ’ S 2 е < ™ я ° i = g S3

СО го 5 ° х 2 £ ° 5 х В о х Z S

1

к 5 В

N я я > 5 5 | ш ° 4 £ а. о с 5 £ “ а.

§5£ ill III 1

(яиЭ1ИВ -оясиоЛи) ‘митяеюоц

X X T co Я X Я CO

X X т Г) я X го со

X т со со X я со

X X к Ов ct Е

X X T co я я co

я          1 м

жа, сдача в аренду, собственные нужды и пр.) каждый из таких участников может играть ключевую роль в выборе партнеров (архитекторов, проектировщиков, строительно-монтажных организаций, инжиниринговых компаний, управляющих компаний), если здание строится, либо в выборе объектов инвестирования, если здание покупается. Следовательно, необходимо, чтобы все участники понимали преимущества комплексного подхода: прозрачность управления, возможность документирования событий, централизованное управление.

Тепловой модуль – метод оптимального терморегулирования представляет нашу следующую разработку. Это алгоритм совместной работы устройств вентиляции, кондиционирования и отопления и его программное обеспечение, что позволяет оптимизировать деятельность тепловых машин, установленных на каком-либо объекте. То есть исключаются нерациональные затраты энергии, связанные с разноплановым взаимодействием различных тепловых машин. В настоящее время подобные решения унифицированы, что позволило распространить их на различные объекты недвижимости: жилые, офисные, торговые, промышленные, медицинские и т. д.

Недавно журнал «Компания» проанализировал структуру затрат инвестиционного процесса при создании и эксплуатации гостиниц. На рисунке 5 показана структура затрат по обеспечению жизненного цикла объектов гостиничного хозяйства в России и за рубежом. Особое внимание хотелось бы обратить на сопоставление трех параметров – затраты на создание проектно-сметной документа- ции, затраты на приобретение оборудования и эксплуатационные расходы. Так, статистика показывает, что на стадии именно инженерной проработки наши затраты ниже мировых примерно в три–пять раз. Затраты на приобретение оборудования почти в два раза выше, а уровни эксплуатационных расходов построенного объекта сопоставимы.

Здесь наблюдаются очень серьезные противоречия. В сопоставимых уровнях стоимости жизненного цикла гостиниц отражается низкая стоимость энергоносителей и более низкий уровень заработной платы в России по сравнению с Западными странами. По мере преодоления этих различий эксплуатационные расходы при эксплуатации объектов с неоптимизированной инфраструктурой постепенно настолько возрастут, что возникнут значительные проблемы для их владельцев и инвесторов не в плане повышения, а, скорее, просто сохранения их доходности. Это позволяет уверенно утверждать, что инвестиционная привлекательность объектов с оптимизированной инфраструктурой и схемой управления будет все более и более существенно возрастать.

В настоящее время компанией «ЭкоПрог» разработаны комплексные проекты инфраструктуры для административного здания «Белгородэнерго», штаб-квартиры компании «Юкос», фабрики по производству и упаковке кофе, конгресс-центра, спортивного комплекса «Olympic Star», ведомственной поликлиники и других организаций.

Новизна и преимущество подобных проектов заключаются в том, что мониторинг состояния объекта и управление могут осуществляться централизовано, что позволяет:

Этапы жизненного цикла	В среднем по России, %	В среднем по миру, %
Проектно-сметная документация	1,2	6,5
Строительство корпуса здания, отделочные работы, наладка оборудования	16,9 13,9 34,8 Д	25 12,5 21
Эксплуатация	33,2 Д	35
Итого:	100%	100%

• а)    получить значительную экономию вследствие сокращения обслуживающего персонала, эффективного энергосбережения, уменьшения затрат на страхование;

• б)    повысить надежность инфраструктуры, и, следовательно, безопасность объекта;

• в)    перейти на новое качество управления объектом.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ

РОССИЙСКАЯ АССОЦИАЦИЯ ЧАСТНЫХ ЗЕМЛЕМЕРОВ

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»

ИНСТИТУТ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

ПРИГЛАШАЮТ ПРИНЯТЬ УЧАСТИЕ В КОНСУЛЬТАЦИОННОМ СЕМИНАРЕ «Землеустроительные работы при инвентаризации и межевании земель» Москва 6-9 апреля 2004 года

Семинар проводится в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: Москва, проспект Вернадского, 84 (проезд: ст. метро «Юго-Западная»),

В ПРОГРАММЕ СЕМИНАРА:

• •    нормативные документы по организации землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель и их применение;

• •    методика и практика определения цены и составления смет на выполнение землеустроительных работ;

• •    современные технологии проведения землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель;

• •    подготовка материалов и данных для кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки;

• •    арбитражно-судебная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками;

• •    обмен опытом работы на местах.

В семинаре примут участие руководители и ведущие специалисты Государственной Думы, Росземкадастра, Роскартографии, ФГУП «Госземкадастрсъемка — ВИСХАГИ», ООО НПФ «Талка — ТДВ», а также ведущие ученые и преподаватели по земельному праву, землеустройству, земельному кадастру и их информационному обеспечению учебных и научных учреждений и организаций города Москвы.

Участникам семинара выдается сертификат РАГС установленного образца о повышении квалификации.

Более подробную информацию о семинаре можно получить у организатора - учебно-научного центра «Земля» тел. (095) 436-05-21, 436-03-25, 436-90-27 тел./факс (095) 436-05-21, 436-90-27