Многоцелевое использование первых и подземных этажей жилых зданий

Современное развитие городов характеризуется стремительным развитием сферы социальноэкономического обслуживания населения и предприятий. В первую очередь центрами такого развития становятся объекты городов или крупных жилых массивов, где имеется хорошее транспортное и пешеходное обслуживание [1].

Введение нежилых помещений в состав комплекса жилых зданий и жилых территорий не позволяет нормально рассчитывать показатели по созданию жилой среды.

Введение нежилых помещений, которые требуют дополнительных территорий, существенно усложняет условия эксплуатации как самих жилых зданий, так и прилегающих территорий. Это определяется, прежде всего, различными требованиями к эксплуатации жилого и нежилого фонда [2].

Стоит отметить, что в существующих и давно застроенных районах свободных участков для строительства новых офисных или торговых центров, оздоровительных или обслуживающих компаний нет. Поэтому естественным развитием коммерческих предприятий различного назначения является использование первых/вторых или подземных этажей жилых зданий [3].

Часть нежилых помещений может формироваться в цокольной (подземной) части зданий – это могут быть склады, обслуживающие помещения, места хранения автомобилей и т. п. Возможность такого использования должна определяться как технологическим циклом встроенного комплекса, так и создаваемыми условиями микроклимата и доступа к помещениям.

Маркетинговым исследованием, проведенным по объектам различного назначения в Челябинске, установлена стоимость строительства 1 м2 офисных торговых и др. помещений:

• •    офисные центры – 20–100 тыс. руб./м² в зависимости от размера площадей;

• •    гостиницы – 30–70 тыс. руб./м² в зависимости от классификации;

• •    рестораны и кафе – 60–120 тыс. руб./кв.м в зависимости от класса ресторана и размера площади;

• •    предприятия торговли – 20–60 тыс. руб./м² в зависимости от класса торгового центра и района города;

• •    медицинские учреждения – 40–80 тыс. руб./м² в зависимости от вида обслуживания и района города;

• •    спортивные центры – 60–80 тыс. руб./м²;

• •    производственные помещения – 30–70 тыс. руб./м² в зависимости от вида работ;

• •    объекты социально-культурного обслуживания населения – 10–20 тыс. руб. /м² в зависимости от вида обслуживания;

• •    объекты общественного питания – 20– 50 тыс. руб./м² в зависимости от вида обслуживания;

• •    стоянки автомобильного транспорта – 3–10 тыс. руб./м² в зависимости от типа хранения автомобилей.

В то же время средняя стоимость квартир на 1–2 этажах жилых зданий составляет 35–50 тыс. руб./м2, а стоимость нежилых помещений – 40–60 тыс. руб./м2. Как видно, переводу жилого помещения в нежилое сопутствует повышение стоимости квадратного метра на 10–12 %.

При сравнении стоимости жилого и нежилого помещений на 1–2 этажах жилых зданий со стоимостью объектов экономического, социального и другого обслуживания получаем, что часть из них может быть размещена на первых-вторых этажах жилых зданий по экономическим соображениям. При этом одновременно сокращается радиус доступности этих объектов в жилом массиве.

Градостроительство и архитектура

Кроме того, следует учитывать эффект от снижения затрат на приобретение земельных участков и возможное их использование в более целесообразных градостроительных целях.

В настоящее время наблюдается тенденция: при строительстве зданий 9, 16, 24 и более этажей

первые-вторые этажи, а также цокольное и под-

земное пространство под зданием отдаются под размещение различных организаций.

Но при этом существует определенное различие в территориальном обеспечении этих организаций. Так, если рассматриваются организации и предприятия, обслуживающие жителей данного микрорайона, то дополнительного резервирования участков микрорайона для их обслуживания не требуется.

В то же время при расположении в первых и подземных этажах жилых зданий организаций и предприятий районного и городского значения необходимо выделять территории (участки) для их обслуживания [4-7], так как предприятия данного значения не входят в структуру микрорайона при расчете его градостроительных показателей.

Удельный показатель территории микрорайона, необходимой для обслуживания организаций районного и городского значения, f _0мкрн может

быть определен по формуле [8]

1,89

f ^0мкрн   , ⁶ h + 0,25

где h – этажность здания, или по формуле [9]

f = 0      ''2

J ^0мкр н     , +h + 2,2

м2

м2

,

м2

м2

.

Результаты расчетов по двум этим формулам близки. Так, для одного этажа десятиэтажного здания получаем ∆ f 0 мкрн = 0,02 м²/м² по формуле (1) и ∆ f_{0 мкрн} = 0,08 м²/м² по формуле (2). Данные значения представляют собой разность значений f _{0 мкрн} для этажности жилого здания h в 9 и 10 этажей.

То есть на каждый 1 м² жилой площади здания необходимо предусматривать 0,02~0,08 м² территории микрорайона, необходимой для обслуживания предприятий соцкультбыта районного или городского значения. Для четырехсекционного жилого здания (возьмём средние размеры 12×80 м), общая жилая площадь одного этажа которого составляет 12 • 80 • K _гр = 960 • 0,8 = 768 м², (где K гр – градостроительный коэффициент типовых или индивидуальных проектов жилых зданий, «выход» жилой площади с 1 м² площади застройки), площадь территории микрорайона, «обслуживающей» этот дом составляет ∆ F = 768·∆ f _0мкрн = =768·0,02 = 15,4 м² или ∆ F = 768·0,08 = 61,4 м² .

Если здания жилого назначения использовать под размещение организаций районного или городского значения, то территория микрорайона

A S =270 м² выделяется полностью под обслуживание таких организаций. В то же время при расположении на первом этаже предприятий, обслуживающих только жителей микрорайона (вместо отдельностоящих зданий), жилое здание рассматривается как жилое с этажностью h = 9 этажей. Обслуживающая его территория составит A f _)мкрн = 1,6 м²/м².

Еще более ощутимые результаты могут быть достигнуты при использовании цокольной или подземной части зданий для стоянок и хранения автомобилей. Так, для десятиэтажного дома достаточно будет строительство одного этажа подземного гаража [10]. При этом можно не только более эффективно использовать сохраненную территорию (300–400 м2 автостоянок на один дом), но и улучшить безопасность жителей и жилого микрорайона.