Модели ипотечного кредитования

В современных условиях формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Именно поэтому развитие системы ипотечного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Как правило, экономисты выделяют две основные модели ипотечного кредитования. Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были предложены базовые модели ипотечного кредитования — двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

• 1)    Американская модель, которая является двухуровневой или классической.

Она опирается в своей основе на вторичный рынок закладных ценных бумаг.

Сущность американской модели ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом:

• 1.    Коммерческий или государственный банк выдает ипотечную ссуду заемщику при условии того, что тот обязуется в течение определенного оговоренного срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. Это обязательство заемщика обеспечивается залогом приобретаемого в собственность жилья.

• 2.    После выдачи ссуды банк продает данный кредит одному из специализированных агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выданные заемщику средства и взамен просит переводить ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга (исключая прибыль (маржу) кредитной организации) в агентство.

• 3.    Ипотечные агентства после покупки некоторого количества ипотечных кредитов у банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются

платежи заемщиков. Данные выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а ипотечным агентством, выступающим в качестве юридического лица. Ипотечные агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках, в результате чего их прибылью, так же как и прибылью банков является маржа [2].

Американская модель считается мировой практикой одной из наиболее перспективных, к достижению которой можно стремиться как конечному продукту эволюции ипотечной системы в целом. Вместе с тем, данная система рассчитана на получение финансовых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов. Следовательно, масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка. Поэтому не случайно американская модель достигла наиболее заметного масштаба и совершенства развития в странах с очень устойчивой экономикой, прежде всего в США. Для условий, сформировавшихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвестиционной активности данный вариант развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве основного направления на долгосрочную перспективу.

Что касается финансирования, то в американской модели ипотечного кредитования предполагается финансирование полной стоимости приобретаемого жилья.

Для российской практики ближе американская модель, поскольку именно на её основе базируются модели ипотечного кредитования в России.

• 2)    При одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от двухуровневой, функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно выпускает и реализует ценные бумаги.

Такую схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью. Она получила широкое распространение, как в Европе, так и в развивающихся странах.

В отличие от американской модели ипотечного кредитования, немецкая модель предполагает финансирование менее половины стоимости приобретаемого жилья. Отличительной особенностью является то, что средства привлекаются в качестве депозитов, что позволяет формировать размеры сумм, предоставляемых в кредит.

В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные кредитные учреждения, строительно-сберегательные кассы. То есть кредитование частных лиц производится за счет привлечения средств самих же граждан.

Физическое лицо открывает в кассе накопительный счет и копит на нем денежные средства до определенного уровня, около 50% от стоимости жилья. После чего получает льготный кредит на недостающую сумму и передает кредитному учреждению приобретенную недвижимость в залог до полного погашения займа. При этом заемщик получает еще и государственную дотацию в размере 10%.

Сравнительные параметры американской модели, основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, от немецкой модели, основанной на системе сбережений, приведены в таблице 1.

Таблица 1

Отличительные особенности моделей кредитования [1]

Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост ипотечного капитала. Напротив, в Европе, особенно, до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия с целью создания конкурентного европейского рынка ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, так как основана на другой, англо-саксонской системе права, и поэтому в Европе выглядит несколько иначе.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства, российская двухуровневая ипотечная система не подразумевает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки. К тому же, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Следовательно, сейчас однозначно говорить о том, какая модель одержала верх на российском ипотечном рынке, не представляется возможным. Вероятней всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде [1].