Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации

Автор: Яскевич Е.Е.

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Блокнот практика

Статья в выпуске: 12 (63), 2006 года.

Бесплатный доступ

Короткий адрес: https://sciup.org/170151415

IDR: 170151415

Текст статьи Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации

Е.Е. Яскевич заместитель генерального директора по научно-практической работе ООО «Научно-практический центр профессиональных оценщиков», сертифицированный оценщик, кандидат технических наук

В 2005–2006 годах с целью актуализации данных о разных величинах прибыли предпринимателя и внешних износов в зависимости от местоположения объектов недвижимости на территории Российской Федерации специалистами Научно-практического центра профессиональных оценщиков проводился мониторинг.

В ходе проведения мониторинга на базе практических отчетов по оценке, которые выполнялись в соответствии с методиками, приведенными в конце настоящей работы, были получены данные, представленные в таблице 2.

* * *

Прибыль предпринимателя является регулирующей силой, повышающей или снижающей активность строительного бизнеса и определяющей динамику рынка купли-продажи объектов недвижимости, поэтому она становится объектом конкуренции между предпринимателями. Это экономический механизм, который регулирует движение нормы прибыли, определяющей цену труда.

Внешний износ – это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды. Влияние прибыли предпринимателя на стоимость объектов недвижимости приводит к повышению их стоимости, оно достаточно велико на всей территории Российской Федерации, при этом прибыль предпринимателя появляется и исчезает на различных сегментах рынка купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости в зависимости от спроса и

предложения на этих сегментах рынка. Наличие прибыли предпринимателя при строительстве и ее величина зависят как от многих факторов внешнего влияния, так и от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель.

Предприниматель определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, сам оплачивающий свой предпринимательский труд по организации производства.

Процесс создания объектов недвижимости растянут во времени, поэтому для оценщиков целесообразно правильно определять время создания объекта, потребности предпринимателя в кредитах и стоимость отдельных элементов объекта. В таблице 1 приведены косвенные признаки появления внешнего износа.

Расчеты прибыли предпринимателя и внешних износов производились на основании следующих работ:

1) Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. М., 2004 ( www.cpcpa.ru );
2) Методика оценки внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. М., 2004. ( www.cpcpa.ru );
3) Классификация основных типов зданий и сооружений для производства работ по оценке. Методика ускоренного определения функционального износа объектов недвижимости. М., 2005. ( www.cpcpa.ru ).

Таблица 1

Косвенные признаки появления внешнего износа

№ п/п	Признаки внешнего износа для зданий и сооружений
1	Отсутствует новое строительство улучшений
2	Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3	Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли-продажи объектов недвижимости
4	Велик валовой рентный мультипликатор (ВРМ) на рассматриваемом сегменте рынка
5	Относительно низкая стоимость земельных участков
6	Недозагрузка оцениваемых объектов недвижимости
7	Рынок развит, но имеет место монополия при несовершенной конкуренции
8	Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка (согласно методическим рекомендациям Министерства имущественных отношений Российской Федерации)

Таблица 2

Расчетные величины прибыли предпринимателя и внешних износов в зависимости от функционального назначения объектов и их местоположения

№ п/п	Ф , 6 E В _sE Ф 5 К о 58 о 5 ^uS\|^\|l e *	Тип недвижимости	и и 1	н^ S- e s c g. §	>S xp Э о	Примечание
1	Город Архангельск
	Промзона (окраина)	Производственные помещения класса «С»	КС-1	—	8	—
2	Город Бийск
	Ближе к окраине	Типовое жилье	КС-1	16	—	5-этажный дом
3	Город Владивосток
	Центр города	Офис класса «С»	КС-4	42	—	—
	Окраина (на выезде из города по направлению к аэропорту)	Производственный корпус	КС-4	—	8	1-этажный высокий дом
	Центр города	Магазин класса «С»	КС-1	52	—	На 1-м этаже жилого дома
4	Владимирская область, город Киржач
	Промзона	Производственные здания класса «С»	КС-1	—	28–31	1-этажные, высокие, старой постройки дома
5	Город Волгоград
	Объекты разбросаны по городу на удалении от центра	Магазины класса «С»	КС-1	32	—	В жилых 5-этажных домах старой постройки
	Объекты разбросаны по городу	Магазины класса «В»	КС-6	47	—	Дом новой постройки

№ п/п	о 1 । S to s о I 1— S g Q 5 P U § U ф S « о g ° i	Тип недвижимости	и s	§ it-^ §■ I S ^c g- s	‘S i9 tn s	Примечание
6	Воронежская область, город Россошь
	Окраина	Птичники	КС-2	—	68	Годы ввода: 1966–1968
7	Город Екатеринбург
	Центр города	Офисные помещения класса «С»	КС-4	48	—	—
8	Город Краснодар
	Центр города	Офисные помещения класса «С»	КС-2	36	—	—
9	Ленинградская область, город Волхов
	Рядом с железнодорожной станцией	Производствен-но-администра-тивное здание	КС-1	8	—	Дом старой постройки
10	Город Москва
	Центр города	Элитное жилье	КС-1,3	97	—	В отдельных районах прибыль предпринимателя достигает 112–118%
	Окраины	Элитное жилье	КС-1,3	82	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 75%
	Центр города	Торговые комплексы классов «А» и «В»	КС-1,6	142	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 95%
	Средние районы	Торговые комплексы класса «В»	КС-1,6	118	—	—
	Недалеко от МКАД	Торговые комплексы класса «В»	КС-4,6	102	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 90%
	Средние районы	Производственные помещения	КС-1 КС-4	42 (для помещений средней высоты)	14 (для очень высоких поме-ще-ний)	Внешние износы связаны с тем, что помещения высокие
	Недалеко от МКАД	Производственные помещения	КС-1 КС-4 КС-3	35	18	Внешние износы связаны с тем, что помещения высокие

№ п/п	о 1 6 i s g Ш 5 Р о ф S о ф S А О о о т	Тип недвижимости	и 1	Н°° 51\| 8 S ^с §■ §	‘S iP щ S	Примечание
	Центр города и основныемагист- рали	Офисы класса «А»	КС-3,6	128	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 108%
		Офисы класса «В»	КС-3,6	114	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 92%
		Офисы класса «С»	КС-1	79	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 62%
	Недалеко от МКАД	Офисы класса «В»	КС-3,6	102	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 80%
	Недалеко от МКАД	Офисы класса «С»	КС-4 КС-1	63	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 50%
	Средние районы	Склады — терминалы класса «В»	КС-4	82	—	—
	Недалеко от МКАД	Склады — терминалы класса «В»	КС-4	109	—	—
	Средние районы	Склады — терминалы класса «С»	КС-1,4	76	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 65%
	Средние районы	Гаражи металли-ческие(3 м х 6 м)	КС-5	13–26	—	Прибыль предпринимателя в значительной степени зависит от местоположения объекта
11	Московская область
	15—25 км от МКАД (Рублево-Успенское направление)	Элитные загородные владения по индивидуальным проектам	КС-1 КС-3,1	132	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 108%
	40—50 км от МКАД (РублевоУспенское направление)	Элитные загородные владения по индивидуальным проектам	КС-1 КС-3,1	112	—	—
	20—40 км от МКАД	Типовые загородные владения современной постройки	КС-1 КС-7	72	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 55%
	20—40 км от МКАД	Типовые загородные владения старой постройки	КС-7	45	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 32%
	50—60 км от МКАД	Типовые загородные владения современной постройки	КС-1	36	—	Большой разброс данных

№ п/п	Ф , 6 i 8 5 s о ! о о о I	Тип недвижимости	и и 1	s 1 -x5 \| § s to S ^c g- S	>S xp Э о tn s	Примечание
	60—70 км от МКАД	Типовые загородные владения современной постройки	КС-1	31	—	Разброс данных
	10—20 км от МКАД	Офисы класса «В»	КС-3,6 КС-1 КС-4,6	39	—
	10—20 км от МКАД	Офисы класса «С»	КС-1 КС-4	22	—
	30—40 км от МКАД	Офисы класса «С»	КС-1 КС-4	15	—
	50—60 км от МКАД	Офисы класса «С»	КС-1 КС-4	8	10
	70—90 км от МКАД	Офисы класса «С»	КС-1 КС-4	—	15
	10—20 км от МКАД	Склады — терминалы класса «В»	КС-6	75	—	Прибыль предпринимателя не опускается ниже 50%
	40—70 км от МКАД	Склады — терминалы класса «В»	КС-6	32	—	—
	10—30 км от МКАД	Магазин класса «С»	КС-1	61	—	—
	30—60 км от МКАД	Магазин класса «С»	КС-1	44	—	—
	70—90 км от МКАД	Магазин класса «С»	КС-1	32	—	—
	10—30 км от МКАД	Производственные помещения класса «С»	КС-4	28	4	Разброс данных
	30—60 км от МКАД	Производственные помещения класса «С»	КС-4	16	10
	70—90 км от МКАД	Производственные помещения класса «С»	КС-4	7	25
12	Город Мурманск
	Центр города	Офисные помещения класса «С»	КС-1 КС-4	22	—	—
	Окраина	Офисные помещения класса «С»	КС-1 КС-4	8	5	—
13	Мурманская область
	Берег моря	Нежилые здания	КС-1 КС-2	—	11–59	Разброс данных
14	Город Оренбург
	Центр города	Торговые помещения класса «В»	КС-1, 4	72	—	Реконструкция и новая постройка

№ п/п	о 1 । S to s о I 1— S g Q 5 К 8 § 2 \| § e *	Тип недвижимости		'S & i S c g. §	‘S i9 CQ s	1
15	Город Ростов-на-Дону
	Центр города	Торговые помещения класса «С»	КС-1 КС-4	64	—	—
	Окраина	Торговые помещения класса «С»	КС-1 КС-4	46	—	—
16	Город Рязань
	Центр города	Магазин класса «В»	КС-4	46	—	Встроено-пристроенное помещение
17	Город Санкт-Петербург
	Центр города	Элитное жилье	КС-1,3	99	—	—
	Окраины	Элитное жилье	КС-1,3	74	—	—
	Центр города	Торговые комплексы классов «А» и «В»	КС-1,6	108	—	—
	Средние районы	Торговые комплексы класса «В»	КС-1,6	87	—	—
	Центр города	Офисные помещения класса «С»	КС-1	74	—	—
	Окраины	Офисные помещения класса «С»	КС-1	42	—	—
18	Город Тверь
	Окраина	Магазин класса «В»	КС-6	32	—	Новое строение
	Средний район	Офисное помещение	КС-1	29	—	Здание старой постройки
19	Тамбовская область
	Город Рассказово	Жилые дома	КС-1	—	3	5-этажные дома
	Города Мичуринск и Котовск	Жилые дома	КС-1	12–18	—	5-этажные дома
20	Город Новокузнецк
	Ближе к окраине города	Складские помещения класса «С»	КС-4	17	—	Высота более 10 м
21	Город Новосибирск
	Окраина города, промзона	Производственное здание класса «С»	КС-4	—	12	Высота до 6 м
22	Город Тула
	Центр города	Офисы класса «В»	КС-3,6	15–28	—	Рекон-струкция
	Центр города	Магазин класса «С»	КС-4	42	—	—
23	Город Ярославль
	Промзона	Производство – склад	КС-6	23	—	—

Статья