Московская областная ипотечная программа: состояние и перспективы

Жилищная проблема по-прежнему остается одной из самых острых и социально значимых для России. Как показывают социологические опросы, более 80процентов населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

Московская область, к сожалению, не является исключением. Существующая в муниципальных образованиях области очередь на улучшение жилищных условий насчитывает более 200 тысяч семей. Для обеспечения жильем только этой категории граждан необходимо построить не менее 12 млн квадратных метров жилой площади. Если же взять указанные 80 процентов от почти семимиллионной численности населения области, то масштаб проблемы становится очевидным.

Мировая практика показала, что единственной системой, позволяющей решить столь масштабную проблему, является система ипотечного жилищного кредитования. В рамках этой системы граждане, обладающие стабильными доходами, но недостаточными для одномоментной покупки жилья накоплениями, могут удовлетворить свою потребность в жилье. Социологические исследования показывают, что доля этой категории людей достаточно велика. Из всех, кто желает улучшить свои жилищные условия, 15–20 процентов обладают стабильными доходами и достаточными сбережениями, чтобы купить квартиру в кредит. В Московской области – это около 1 млн человек.

Кроме этого, ипотечное жилищное кредитование решает целый ряд других задач. Как система реализации жилья, ипотека является гарантией для инвесторов жилищного строительства того, что у них это жилье купят; для строителей – того, что им за построенное жилье вовремя заплатят. Ипотека также оказывает огромное влияние на мотивацию поведения больших групп лю- дей в обществе: человек, взявший ипотечный кредит, думает о его погашении, а значит, о повышении доходов своей семьи, настроен на повышение эффективности своего труда, заинтересован в устойчивом развитии общества и стабильности прав собственности. В конечном итоге, как показывает опыт стран с рыночной экономикой, институт ипотеки способствует ускорению формирования среднего класса как основы демократического общества.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28, предусматривает создание региональных систем ИЖК, что требует консолидации действий и соответствующей координации деятельности органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных образований и других заинтересованных организаций. Поэтому создание системы ИЖК целесообразно осуществлять в рамках областной целевой программы. Опыт регионов Российской Федерации и опыт нашей работы в

2002 году подтверждает правильность этого вывода.

Московская областная система ИЖК

Начало Московской областной ипотечной программе положено принятием постановления правительства Московской области № 131/34 «Об участии Московской области в создании ОАО «Ипотечная корпорация Московской области». Этим постановлением был определен подход к развитию ипотеки в Московской области, сущность которого заключается в том, что областная и муниципальная власти объединяют свои усилия в решении жилищных вопросов граждан (муниципалитеты совместно с правительством области выступили учредителями Ипотечной корпорации). На Ипотечную корпорацию была возложена миссия управляющей компании в областной системе ипотечного жилищного кредитования (рис.1).

Находясь в этой системе, Корпорация решает следующие основные задачи:

• •    разрабатывает областные законодательные и нормативные акты, составляю-

• СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Московская областная Дума

Законы

Правительство Московской области

Бюджетные **   Бюджетные *

кредиты            гарантии

Ипотечная корпорация

тоВИВВИВМ^ВИЯМ

Рефинансирование

Деньги

Субсидии

Стройплощадки

Регистрация сделок

. ГРАЖДАНЕ, улучшающие жилищные условия

Муниципальные образования

I Жильё Деньги I

Жильё

Страхование

Деньги " - Жильё

Кредиты^^В

Банки

Займы

Агентство по ипотечному жилищному ДДДДДЙД

Строительные организации

Риэлторы

Г генные кредитные кооперативы

Страховые компании

Рис. 1. Московская областная система ИЖК щие совместно с федеральными законами правовое поле системы ИЖК;

• •    адаптирует федеральные стандарты деятельности участников системы ИЖК (стандарты АИЖК) и разрабатывает необходимые областные нормы и правила;

• •    организует создание в муниципальных образованиях ипотечных кредитных кооперативов и отделений Ипотечной корпорации;

• •    оказывает содействие банкам и ипотечным кредитным кооперативам в организации ипотечного жилищного кредитования, включая рефинансирование выданных ими кредитов и займов;

• •    привлекает инвестиции в Московскую областную ипотечную программу;

• •    организует строительство жилья в рамках Московской областной ипотечной программы;

• •    организует рекламно-информационное обеспечение функционирования системы ИЖК;

• •    осуществляет обучение специалистов в области ипотечных отношений.

Функционирование областной системы ИЖК, показанной на рисунке 1, происходит следующим образом. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, обращаются в муниципальные отделения и представительства Ипотечной корпорации, где получают первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и об организациях, работающих в Программе (банках, кредитных кооперативах, страховых, риэлторских компаниях и других организациях). Здесь важно подчеркнуть, что мы реализуем принцип «одного окна». Человек в одном месте получает всю информацию об услугах, которыми он может воспользоваться, став участником Московской областной ипотечной программы. При этом за гражданином остается свобода выбора жилья и наиболее приемлемой формы ипотечного заимствования (кредит в банке или заем в кредитном кооперативе).

После проверки платежеспособности заемщиков им выдается ипотечный заем (кредит) под залог приобретаемой или иной недвижимости. Таким образом, у человека появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитного кооператива (банка) – закладная – ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа. Далее начинается процесс рефинансирования. Ипотечная корпорация выкупает закладные у банков и ипотечных кредитных кооперативов, формирует пулы закладных и продает их федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных и продает их институциональным инвесторам (например, пенсионному фонду Российской Федерации). Так организуется финансовая схема, а сама система ИЖК становится са-мофинансируемой.

Важная роль в функционировании этой системы принадлежит риэлторам (подбирают подходящее для гражданина жилье), оценщикам (проводят оценку залога), страховщикам (страхуют риски невозврата займа), регистрационной палате и нотариусам (проводят государственную и нотариальную регистрацию ипотечных сделок).

В этой системе есть место и предприятиям-работодателям. Об этом хочется сказать особо, поскольку в рамках Московской областной ипотечной программы у руководителей появляется новая возможность укреплять кадровый потенциал своих предприятий через решение жилищного вопроса работающих на нем людей. Все мы хорошо помним кассы взаимопомощи (КВП), которые повсеместно существовали на предприятиях и в учреждениях СССР. Они действовали весьма успешно даже без соответствующего законодательного обеспечения и выделения в самостоятельное юридическое лицо. В настоящее время деятельности отечественных кредитных кооперативов приданы законодательные рамки – принят Федеральный закон от 7 августа 2001 года № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Указанный Федеральный закон сделал легитимной и приведенной в систему деятельность названных кооперативов, а стандарты, разработанные для них Ипотечной корпорацией, позволяют этим кооперативам выполнять роль ипотечного кредитора.

Кредитный кооператив в системе ИЖК

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «О кредитных потребительских кооперативах граждан» в кредитный кооператив объединяются граждане, у которых есть одно желание: коллективно накапливать средства, а потом по очереди получать заем, в том числе на приобретение или строительство жилья. Кредитные кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан.

История появления в России «Обществ взаимного кредита», «Ссудосберегательных» и «Кредитных кооперативов» корнями уходит во вторую половину XIX века, и до революции Российская империя имела широкую сеть таких кооперативов. К 1917 году в России их действовало более 16 тысяч, и в них входили почти 10 миллионов членов.

Современное состояние этой формы экономической самоорганизации населения характеризуется заметным ростом количества создаваемых кредитных кооперативов после принятия Федерального Закона «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Это обусловлено тем, что кредитные кооперативы, будучи по своему существу и характеру деятельности финансовой организацией, не подпадают под статус коммерческих кредитных организаций. Отсюда – более низкие процентные ставки, упрощенная процедура представления займов и, как следствие, большой интерес населения к этой форме финансовой взаимопомощи.

Ипотечная корпорация Московской области разработала стандарты деятельности кредитных кооперативов в системе ипотечного жилищного кредитования, инициировала создание кредитных кооперативов и их отделений в городах Одинцово, Подольске, Жуковском, Электростали, Сергиевом Посаде, Луховицах, Ступино, Серпухове, Егорьевске. Разработан полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации и организации деятельности ипотечного кредитного кооператива, начата подготовка специалистов для этого кооператива в учебном центре Ипотечной корпорации. Зарегистрирована и приступила к работе Ассоциация кредитных кооперативов Московской области как орган саморегулирования деятельности кооперативов, отвечающий за соблюдение ими российского законодательства, стандартов и правил Московской областной ипотечной программы.

Таким образом, полностью выстроена система создания и организации работы кредитных кооперативов в целях ипотечного кредитования населения. Мы готовы внедрять эту новую технологию улучшения жилищных условий граждан в любой точке Московской области. Практика показывает, что наибольший интерес эта технология вызывает у руководителей предприятий, заинтересованных в закреплении кадров через улучшение жилищных условий. Очень перспективным, на наш взгляд, является создание кредитных кооперативов при риэлторских компаниях. Это приводит к существенному увеличению платежеспособного спроса населения при обращении в такую риэлторскую компанию, а значит, увеличивается клиентская база этой компании. Со всеми организациями и муниципалитетами, заинтересованными в создании таких кредитных кооперативов, мы готовы начать совместную работу уже сегодня.

Инвестиционно-строительная деятельность

Важным направлением в реализации Московской областной ипотечной программы является инвестиционно-строительная деятельность Ипотечной корпорации. Она организована в соответствии с постановлением правительства Московской области «О строительстве объектов недвижимости по инвестиционным контрактам». Этим постановлением вводится обязательность инвестиционного контракта, который должен заключаться между органом местного самоуправления, инвестором (в нашем случае – Ипотечная корпорация Московской области) и представителем области в лице Министерства строительного комплекса.

В настоящее время нами заключены 5 инвестиционных контрактов (Одинцово, Жуковский, Луховицы, Егорьевск, Сергиев Посад) и 3 находятся в стадии проработки (Электросталь, Шаховская, Ступино).

Надо отметить, что главы муниципальных образований и руководство областного Минстроя с полным пониманием относятся к деятельности Ипотечной корпорации и подписывают эти контракты без обременений, что ведет к удешевлению стоимости строительства «ипотечных» домов. Это очень важно и с точки зрения повышения доступности к ипотечным кредитам (займам), и с точки зрения организации их рефинансирования. Убежден, что эту практику необходимо продолжать и в будущем.

К сожалению, пока не оправдала себя выработанная технология конкурсного отбора генеральных подрядчиков. Победители этих конкурсов далеко не всегда выполняют свои обязательства, заявленные на конкурсе. Сейчас мы ведем переработку Положения о конкурсном отборе подрядных организаций, желающих участвовать в Московской областной ипотечной программе. Всех, кого интересует этот вопрос, просим дать информацию о себе в Ипотечную корпорацию.

Практические аспекты участия в Московской областной ипотечной программе банков, страховых компаний, риэлторских, оценочных и других организаций

Система ипотечного жилищного кредитования, выстраиваемая в Московской области, является сложной системой с большим количеством участников, ведущих свою деятельность в различных сферах. Поскольку это – система, она должна функционировать по определенным правилам. Основу правил любой региональной системы составляет федеральное законодательство. К настоящему времени приняты более двадцати федеральных законодательных и нормативных актов, составляющих правовое поле системы ИЖК. Два закона в целях реализации Московской областной ипотечной программы приняты на областном уровне.

Необходим постоянный контроль за соблюдением норм, определенных федеральным законодательством. Такой контроль и организацию работы в соответствии с установленными правилами осуществляет Ипотечная корпорация Московской области. Это ее прямая уставная задача.

С этой целью Ипотечная корпорация проводит аккредитацию организаций, желающих стать участниками Московской областной ипотечной программы. Требования к этим организациям в основном определяются стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Муниципалитеты являются главными участниками Программы, поскольку все происходит на их территориях. В связи с этим им предложено наряду с правительством области стать акционерами ОАО «Ипотечная корпорация Московской области», чтобы управлять процессом изнутри. На сегодняшний день акционерами Ипотечной корпорации являются 14 муниципальных образований.

Задачи и перспективы

Главная задача Ипотечной корпорации Московской области состоит в том, чтобы ипотека в практике улучшения жилищных условий граждан стала явлением массовым. Для этого в нашей области имеются основные экономические, социальные, правовые и организационные предпосылки. Однако есть ряд условий, которые могут существенным образом повлиять на ускорение этой работы.

• 1.    Рефинансирование выдаваемых ипотечных кредитов и займов. Ключ к решению этого вопроса находится у АИЖК, с которым мы активно сотрудничаем в рамках трехстороннего Соглашения, подписанного губернатором области, АИЖК и Ипотечной корпорацией. Мы относимся к числу первых областей, в которых полностью отработана технология рефинансирования на реальных сделках. Пока эта процедура достаточно громоздка для массового применения, требует много времени и связана с большим документооборотом. Мы, как региональный оператор, готовы оказывать

• 2.    Использование инвестиционного потенциала области. Главный ресурс, обеспечивающий привлечение инвестиций в область, – земля. В нашей ипотечной программе он, к сожалению, почти не задействован. Если бы губернатор области дал поручение соответствующим министерствам проработать этот вопрос, мы готовы предложить несколько очень эффективных вариантов его решения. Задействование земельного ресурса существенно продвинет программу вперед.

• 3.    Государственная поддержка граждан, желающих участвовать в ипотечной программе. Такая поддержка оказывается во всех странах мира, и Россия в этом вопросе, я надеюсь, не станет исключением. В областном бюджете на 2003 год заложены 10 млн рублей на предоставление субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Сумма не очень большая, но тем не менее и ее нужно использовать правильно. Нельзя допустить растаскивания этих денег по министерствам и ведомствам. Нужно все эти средства реализовать

  в рамках ипотечной программы так, как это предусмотрено Законом Московской области «Об областной целевой программе «Создание ипотечного жилищного кредитования в 2002–2003 годах».

всяческое содействие АИЖК в деле ее совершенствования.

В будущем, безусловно, нужно увеличивать размер и формы государственной поддержки. При этом очень важным является включение муниципалитетов в этот процесс. Они имеют свой бюджет и могут существенно повлиять на доступность к ипотечным кредитам на территории своих муниципальных образований.

В заключение хотелось бы привести слова Президента Российской Федерации В.В. Путина, сказанными им в послании к Федеральному Собранию 18 апреля 2002 года: «…Очень многие наши граждане имеют тяжелые жилищные условия. При этом в мире давно существуют институты, серьезно облегчающие гражданам решение проблем приобретения и содержания жилья… Полагаю, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и Федерального Правительства и региональных властей».

* * *

Об имуществе, находящемся в оперативном управлении некоторых органов, учреждений и предприятий1

Указом Президента Российской Федерации от 18.10.2002 № 1205 «О высвобождении и реализации движимого имущества, находящегося в оперативном управлении некоторых органов, учреждений и предприятий» Министерству внутренних дел Российской Федерации, Министерству Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Министерству юстиции Российской Федерации, Федеральной службе налоговой полиции Российской Федерации, Государственному таможенному комитету Российской Федерации и Государственной фельдъегерской службе Российской Федерации разрешено реализовывать морально устаревшее, не используемое по назначению и не нашедшее применения, а также снятое с эксплуатации движимое имущество, находящееся в оперативном управлении этих организаций.

Правительству Российской Федерации поручено утвердить правила высвобождения и реализации названного имущества. Инвентаризация такого имущества и проверка его использования будет проводиться ежегодно.