Надежная комплексная страховая защита - путь к доступности ипотечного кредитования

В Ингосстрахе с первых шагов становления ипотечной программы существовало понимание ее важности и значимости в макроэкономическом плане. Именно поэтому наши специалисты, используя и свой опыт, и опыт зарубежной практики страхования, разработали и постоянно совершенствуют программу по комплексному ипотечному страхованию, направленную на защиту имущественных интересов не только кредитора, но и заемщика. Гарантии, которые могут быть предоставлены участникам ипотечных программ через механизмы страхования, играют ключевую роль. Кре- диторы оговаривают минимальные требования к размеру страхового покрытия, в который, как правило, включены:

• •    страхование объекта залога, которым в ипотечном кредитовании выступает приобретаемая на средства кредита квартира;

• •    страхование титула;

• •    страхование гражданской ответственности заемщика перед третьими лицами, вытекающей из эксплуатации объекта залога;

• •    страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Если, требуя застраховать имущество на сумму кредита, кредитор стремится к защите в первую очередь своих интересов (сохранению залогового имущества), то цель предоставления двух последних из перечисленных страховых услуг – обеспечить более высокую степень платежеспособности заемщика . Случись в квартире пожар, взрыв бытового газа, залив водой по причине повреждения системы водоснабжения, в результате которого пострадает соседняя квартира, заемщик будет отягощен обязательством возмещать ущерб, причиненный третьим лицам, что непосредственно скажется на его возможности исполнять обязательства перед банком, принятые по кредитному договору.

Утрата трудоспособности заемщика также может повлечь за собой невозможность платить по кредиту. Страхование риска потери трудоспособности предоставляет заемщику возможность освободить семью от бремени долга в случае уменьшения дохода вследствие обстоятельств, связанных с его жизнью и здоровьем. Для кредитора это страхование уменьшает риск невозврата кредита в случае смерти заемщика или полной утраты им трудоспособности, помогает избежать дополнительных расходов на урегулирование взаимоотношений с членами семьи заемщика, судебных и прочих издержек, связанных с необходимостью выселения семьи из квартиры, при невозможности выплаты заемщиком или его наследниками оставшейся задолженности.

Еще один реальный фактор, который может значительно повлиять на способность заемщика выполнять кредитные обязательства – это потеря работы (на определенный период). В условиях нестабильности социально-экономической ситуации вероятность наступления этого события довольна велика. В настоящее время этот риск полностью лежит на кредитной организации и закладывается в процентную ставку за пользования кредитом. Страхование не даст снижения риска в отношении отдельного кредитора, однако при прочих равных условиях хорошо организованная программа позволит снизить «цену риска» , которую платит кредитор за кредитные риски, переходящие от него к страховщику, за счет диверсификации риска в случае если работа ведется во многих регионах и со многими кредиторами («эффект больших чисел»), а также за счет последовательного применения стандартов андеррайтинга. Наличие договора страхования от потери работы не является обязательным условием получения ипотечного кредита, но его может заключать и сам заемщик с целью получения более выгодных условий кредитования.

В существующих пока в России условиях предоставление заемщику (страхователю) возможностей ежемесячной, поквартальной или даже погодичной оплаты страховой премии ложится дополнительным финансовым риском на кредитора. В случае неоплаты страховой премии страховая защита, как правило, прекращается (приостанавливается). Может случиться так, что кредитор в короткий срок окажется без страхового покрытия и не будет иметь возможности исправить ситуацию. Большая часть банков-кредиторов «не бьет тревогу» при одной задержке (просрочке) платежа и начинает эффективно действовать лишь через три месяца, забывая о том, что если заем- щик не платит по кредитному обязательству, он наверняка не заплатит и по страховому. Накопленный опыт показывает, что даже те заемщики, которые добросовестно выполняют кредитные обязательства, не всегда столь же добросовестно относятся к обязательствам страховым. Выход, который нам видится из этой ситуации – это оплата кредитором просроченных страховых взносов с последующим требованием к заемщику возмещения затрат либо кредитование под единовременную оплату страховой премии.

Еще одним собственным риском кредитной организации является неисполнение обязательств по возврату кредита (по различным субъективным причинам), когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора. Реальный объем убытков зависит именно от второго последствия дефолта по кредиту, а именно невозможности удовлетворения требований кредитора в полном объеме за счет средств, полученных от реализации имущества, заложенного в обеспечение кредита. И риск этот тем больше, чем выше доля суммы кредита в стоимости залога. Страхование кредитного риска существенно повлияет на стоимость ипотеки. Опыт зарубежных стран с развитой системой ипотечного кредитования, в частности американской, подсказывает, что и нам следует идти по пути разработки системы ипотечного страхования. При этом и страховым, и кредитным организациям необходимо предпринять следующие шаги:

• •    с формировать необходимую для определения цены страховых продуктов информационную базу по ипотечным кредитам, накопить кредитную и страховую истории;

• •    усовершенствовать законодательную базу;

• •    накопить опыт судебной практики обращения взыскания по ипотеке и выселению.

В настоящее время преждевременно рапортовать о создании системы ипотечного страхования, однако уже сейчас можно принять меры к формированию условий для создания такой системы в недалеком будущем.