Налог на недвижимость в России: проблемы и перспективы введения

В последнее время в России одной из наиболее актуальных тем является введение нового налога на недвижимость. Единый налог на недвижимость должен заменить существующие налог на имущество физических лиц и земельный налог. Заметим, что оба налога являются местными.

Разработку механизма функционирования нового налога осуществляет Минфин России, участие в этом принимают и другие заинтересованные органы и организации с 1994 г. Первые реальные шаги к обложению недвижимости в России были связаны с принятием Федерального закона от 20.07.1997 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери», которые, в целом, дали негативные результаты [1].

С учетом этого эксперимента в 2004 г. Государственной думой в первом чтении был принят законопроект о введении местного налога на недвижимость.

Рассмотрим более подробно практический механизм реализации этого законопроекта, в котором были обозначены ключевые элементы налога:

• а)    плательщики - физические лица и организации, имеющие в собственности объект обложения;

• б)    объекты налогообложения - жилые здания, гаражи, а также земельные участки, на которых они расположены и дачные земельные участки;

• в)    налоговая база - оценочная стоимость;

• г)    ставки налога - от 0,1 до 1 % налоговой базы;

• д)    льготы (освобождаются от налога на имущество, входящие в состав государственного и муниципального фонда, а также находящиеся под ним земельные участки (местная власть при этом вправе определить дополнительные виды объектов недвижимости, не облагаемые налогом, а также для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база по жилью уменьшается на сумму налогового вычета, равного средней стоимости 5 квадратных метров общей площади на каждого проживающего) [2].

Эксперимент по налогообложению недвижимости и первые шаги законодателей показали необходимость формирования:

• -    государственного кадастра недвижимости;

• -    порядка определения налоговой базы, в качестве которой должна выступать кадастровая стоимость объектов недвижимости;

• -    урегулирования вопросов, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости;

• -    порядка проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

• -    механизма проверки результатов кадастровой оценки недвижимости;

• -    определение размера налоговой ставки и налоговых вычетов, применение которых при исчислении налога на недвижимое имущество не должно привести к увеличению налоговой нагрузки для малообеспеченных граждан и прочее.

Однако решение этих вопросов затягивается. Проект ФЗ № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» рассматривался в Госдуме, был принят в первом и втором чтениях, но так и не дошел до третьего. В ходе рассмотрения было высказано много замечаний, проект рекомендовали доработать. Доработка продолжается до сих пор, не смотря на то, в каждом Бюджетном послании Президента РФ указывается на необходимость введение единого налога на недвижимость. В качестве аргументов в пользу этого приводятся ссылки на мировой опыт, а также утверждения о том, что единый налог на недвижимость должен стать надежным источником стабильных поступлений в местные бюджеты [3].

В следующем варианте проекта введения налога на недвижимость можно разглядеть эволюцию отдельных его элементов. Так, теперь под обложение попадает и земля под имуществом организаций. Также надо отметить и тот факт, что предлагается налоговой базой, из которой выпадает оценка незавершенного строительства, определить кадастровую стоимость. Отдельной строкой прописывается вопрос о ставке налога, которая устанавливается с местной властью и не может превышать 0,3 %.

Существенные изменения появились в льготах: вместо единого для всех вычета из базы средней стоимости 5 квадратных метров на человека, налогоплательщику - физическому лицу предоставляются стандартные и социальные налоговые вычеты из налоговой базы, а именно налогом не будет облагаться жилплощадь до 50 квадратных метров отдельных категорий налогоплательщиков (героев, инвалидов, пенсионеров). Всем прочим физическим лицам предусматривается социальный вычет - 20 квадратных метров на человека. Также законодателями предусмотрен целый набор механизмов, которые позволяют налогоплательщику корректировать свою налоговую базу простыми и доступными способами. Так планируется, что при отделениях Росреестра создадут специальные комиссии, в которые налогоплательщик сможет обратиться, чтобы во внесудебном порядке оспорить величину кадастровой стоимости недвижимости, из расчета которой и будет начисляться налог. Оспорить и исправить величину налогоплательщик может в течение шести месяцев после ее обнародования.

Срок введения налога на недвижимость неоднократно переносили, поскольку необходимо просчитать все экономические последствия - буквально с точностью до каждого земельного участка, до каждого объекта капитального строительства. На последнем заседании правительства, состоявшемся 1 ноября текущего года, Дмитрий Медведев в очередной раз обозначил новые сроки - завершить работу по введению нового единого налога на недвижимость до конца 2012 г.

Однако, как отмечают чиновники и эксперты, завершить работу настолько быстро, как этого требует премьер-министр. Главная причина - не завершена кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков. Этой проблемой занимается Росреестр, который планирует решить все вопросы к концу 2012 г.

Также для того, чтобы новый налог заработал, нужно принять и соответствующие поправки в Налоговый кодекс. В настоящее время новый проект закона о едином налоге на недвижимость разрабатывается в Минфине. По словам директора департамента недвижимости Минэкономразвития Андрея Ивакина законопроект поступит на рассмотрение в Правительство и Госдуму осенью текущего года. Очевидно, что с 2013 г. вступить в силу закон не может, даже если будет принят в трех чтениях, поскольку, по меньшей мере, год может уйти на подготовку нормативной базы и планирование доходов и расходов бюджета.

Не до конца решен вопрос со ставкой налога. Предлагаются различные по уровню ставки, например, назывались цифры 0,1-0,5 % от рыночной стоимости жилья. Минэкономразвития в декабре 2010 г. предлагало установить планку на уровне 0,1 % и не взимать налог квартир площадью до 55 квадратных метров и участка до 6 соток. В настоящее время Минфин предлагает дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости - от 0,05 % до 0,3 %. Максимальная ставка предполагается, если совокупная стоимость недвижимости превышает 300 млн. руб. [4].

Положительными факторами нововведения субъекты законодательной инициативы называют следующее:

• -    введение налога на недвижимость сократит число имущественных налогов, упростит процедуру их исчисления и уплаты за счет введения единой системы, улучшит администрирование и сократит расходы на него;

• -    его введение позволит пополнить местные бюджеты;

• -    налоговое бремя среди населения будет распределено равномерно, новый налог не будет противоречить основным принципам действующего законодательства о равенстве всех налогоплательщиков и прозрачности налоговой базы;

• -    увеличение налоговой нагрузки сократит спрос на недвижимость за чет отказа обеспеченных людей инвестировать деньги в эту отрасль. Это приведет к снижению цен на жилье.

По нашему мнению, следуют выделить и минусы введения нового налога - это увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир, рост стоимости содержания жилья, сокращение числа сделок купли – продажи недвижимости, трудности оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки.

Рассмотрев некоторые аспекты возможного введения налога на недвижимость, можно сделать следующие выводы:

• -    развитие имущественного налогообложения в России идет в русле современной налоговой теории и мировой практики;

• -    существующие проекты налога на недвижимость позволяют доработать отдельные механизмы взимания налога;

• -    в основу расчета ставки нового налога ляжет Единый кадастр недвижимости, который Росреестр должен подготовить к началу 2013 г.;

• -    новый вариант налогов с владельцев недвижимости станет не просто суммой налога на имущество и земельного налога;

• -    единый налог, который призван пополнить доходы местных бюджетов, сделает систему налогообложения более справедливой;

• -    при самом оптимистичном прогнозе новый налог на недвижимость будет введен в действие не ранее 2014 или 2015 гг.

Ссылки:

• 1.    Горский И.В. Налога на недвижимость: за и против // Финансы. 2012. № 2. С. З7-39.

• 2.    Там же.

• 3.    Шмелев Ю.Д., Маргулис Р.Л. О новой концепции налога на недвижимость физических лиц и механизме ее реализации // Финансы. 2012. № 1. С. 39-43.

• 4.    Петрова Ю. Единый налог на недвижимость появится не раньше. 2015. URL: Vedomosti.ru