Налог на недвижимость: зарубежный опыт

Для функционирования любого государства должна быть создана эффективная система налогообложения, обеспечивающая его финансовые потребности. Учитывая, что существуют два уровня власти (государственный и местный), возникает необходимость наполнения бюджетов на каждом из них. Говоря о местных бюджетах, следует отметить, что все европейские страны руководствуются принципами международной демократии, которые отражены в Европейской хартии местного самоуправления. Российская Федерация ратифицировала этот документ в апреле 1998 года. Одним из принципов местного самоуправления является принцип бюджетного федерализма. Это значит, что часть функций органы местной власти должны решать за счет собственных доходных источников. Среди них наиболее существенным и широко распространенным является налог на недвижимость.

Проблемы применения налога на недвижимость изучались многими отечественными и зарубежными учеными. Результаты этих исследований нашли отражение в работах В.Б. Безрукова [2, с. 12–16], М.Ю. Березина [3, с. 39–42], М.С. Жевлаковича [4, с. 127], М. Мишустина [5, с. 152–169], А.Н. Майоровой [6, с. 195–198], И.А. Май-бурова и В.В Дербеневой [7, с. 132–140], Н.В. Прокудиной [8, с. 29–32]. Однако вопросы, связанные с анализом опыта налогообложения недвижимого имущества за рубежом с точки зрения его возможного использования в практике Российской Феде- рации, освещены недостаточно и требуют дальнейшего исследования, что определяет актуальность настоящей статьи.

В конце XIX века в Российской империи домовладельцы уплачивали оценочный сбор по недвижимому имуществу. Ежегодно в книгах оценочного сбора, которые велись в каждом районе, фиксировалась ценность имущества по каждой улице. В начале XX века налог на недвижимость взыскивался с прибыли, получаемой от аренды зданий, и являлся городским, земским и казенным.

Начиная с 2016 года в Российской Федерации налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Насколько эффективен такой подход, можно будет увидеть только со временем. Но уже сейчас целесообразно проанализировать особенности налогообложения в других странах, чтобы предупредить возникновение возможных проблем.

В большинстве стран налоговые системы формировались в течение значительных промежутков времени, и на них оказывали влияние различные экономические, политические и социальные факторы. Именно поэтому налоговые системы в разных странах отличаются не только по видам и структуре налогов, ставкам, способам взимания, но и по фискальным полномочиям органов власти и предоставляемым льготам. Это касается и налогообложения различных видов имущества, в частности, недвижимости (включая жилые дома, здания, сооружения и строения, застроенные и незастроенные земельные участки). Ставки налога зави- сят как от материала сооружений, так и от размера и назначения объекта (жилая застройка, промышленные, хозяйственные сооружения).

Ставка налога на земельные участки устанавливается в соответствии с их хозяйственно-целевым назначением. Сумма налогообложения застроенных и незастроенных земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения зависит от кадастровой стоимости земельного участка. При этом объекты, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, как правило, освобождаются от уплаты налогов.

Однако необходимо констатировать, что страны при формировании налоговых систем руководствуются рядом общих принципов, которые будут конкретизированы в выводах по результатам анализа.

Установление ставок налога находится в прямой зависимости от законодательной и экономической практики. При этом используются две формы – фиксированная ставка и переменная ставка.

При использовании фиксированных ставок центральный орган определяет процент от налогооблагаемой стоимости, что не позволяет оперативно управлять доходной частью местного бюджета.

Переменная ставка налога устанавливается органами местного самоуправления, как правило, ежегодно исходя из прогнозируемых расходов бюджета и наличия базы налогообложения. При этом органы местного самоуправления либо наделяются соответствующими полномочиями для определения размеров ставок, либо определяют ставку на основе минимальных или максимальных ограничений, которые устанавливаются законодательно на общегосударственном и региональном уровнях.

В настоящее время недвижимость облагается налогами в 130 странах. В большинстве стран этот налог поступает в местные бюджеты, и его доля составляет от 1 до 3 процентов от налоговых поступлений в бюджеты всех уровней (во Франции – 2,17

процента; в Дании – 1,85; Нидерландах и Италии – 1,8; Германии – 1,06; Швеции – 0,89 процента). Хотя есть исключения. Так, доля налога на имущество в Великобритании составляет 10 процентов от государственного бюджета, в США – 9, Канаде – 8 процентов. В этих странах имущественные налоги оказывают значительное влияние на наполняемость местных бюджетов. В частности, доля таких налогов в местных бюджетах муниципалитетов в Канаде доходит до 40 процентов, в Великобритании – до 30, во Франции – до 20 процентов.

Общие характеристики систем налогообложения недвижимости в развитых странах приведены в таблице.

Рассмотрим детально особенности системы налогообложения имущества в развитых странах.

В Великобритании имущество, которое используется для предпринимательской деятельности, облагается единым налогом, кроме того, органами местного самоуправления взимается налог на недвижимость физических лиц (см. табл.). Налогооблагаемой базой выступает прогнозируемая сумма годовой арендной платы на недвижимое имущество производственного или непроизводственного назначения, включая землю. Налог уплачивается либо 1 раз год, либо ежемесячно. Он полностью зачисляется в местный бюджет и за счет высокой ставки составляет практически треть поступлений его доходной части. Налогооблагаемая база определяется каждые десять лет на основе оценки стоимости недвижимого имущества, которая определяется как предполагаемая сумма годового дохода от сдачи имущества в аренду. Используется переменная ставка, определяемая исходя из прогнозируемых на следующий год финансовых расходов муниципалитета и общей стоимости имущества, находящегося на его территории. Своевременно уплаченный налог на недвижимость, которая используется для торговли, бизнеса и иной профессиональной деятельности, является основанием корректировки для налога на доходы компаний.

Таблица составлена автором с использованием данных из источников [9–13].

Во Франции взимаются три вида налога на недвижимость:

• 1)    налог на застроенные участки;

• 2)    налог на незастроенные участки;

• 3)    налог на жилье (см. табл.).

Налог на застроенные участки исчисляется на основе коэффициентов, устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления, к половине стоимости условной арендной платы, определяемой местным земельным реестром. Налог на незастроенные участки определяется исходя из стоимости условной арендной платы (80 процентов от арендной платы застроенного участка) и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления на основе земельного кадастра. Налог на жилье является местным. Он оплачивается жильцом ежегодно. Сумма налога исчисляется исходя из стоимости условной арендной платы за жилье, определенной местным земельным реестром, и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления. Органы местного самоуправления определяют ставку налогов на недвижимость исходя из прогнозируемых расходов бюджета, величины имеющейся налоговой базы и законодательно установленного максимума. Не подлежит налогообложению государственная собственность, участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, а также здания вне черты города. Льготами при уплате налога на недвижимость пользуются физические лица старше 75 лет и лица, получающие пособия по инвалидности.

В Германии налог на недвижимое имущество (коммерческого и некоммерческого использования) устанавливается ежегодно органами местного самоуправления исходя из имеющейся налоговой базы, общей федеральной ставки налога и местного коэффициента. Объектами налогообложения выступают сельскохозяйственное и лесохозяйственное имущество, земельные владения, имущество предприятий и другое имущество. Данные о земельных участках хранятся в двух государственных реестрах. Государственные предприятия, религиозные учреждения освобождаются от уплаты налога на недвижимость.

В Дании, Нидерландах и Испании объектами налогообложения выступают земля и здания (см. табл.). Однако в Дании действуют три налога:

• 1)    местный налог на недвижимость;

• 2)    окружной налог на недвижимость;

• 3)    местный налог на недвижимость, которая используется в коммерческих целях юридическими лицами.

Налогооблагаемой базой местных и окружных налогов на недвижимость выступает земля, а для недвижимости, используемой в коммерческих целях, – стоимость зданий и сооружений. Ставки налога на недвижимость ограничиваются законодательно на государственном уровне. Льготы по налогу относятся только к объектам недвижимости.

В Нидерландах налог на недвижимость ежегодно устанавливается муниципалитетами. Органы местного самоуправления имеют полномочия по выбору размеров ставок, которые они определяют исходя из прогнозируемых расходов бюджета и величины имеющейся базы. База налогообложения устанавливается на основании государственной оценки. Налог состоит из двух частей, одну часть уплачивает владелец недвижимости, вторую – ее пользователь. Если владелец и пользователь являются одним лицом, то он уплачивает обе части налога. Новостройки на период строительства здания освобождаются от налога на недвижимость.

В Испании налог на недвижимость взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогом на недвижимость облагаются земельные участки и здания исходя из их кадастровой стоимости, которая устанавливается государственными структурами каждые восемь лет с учетом изменения рыночной стоимости земли и сооружений. Ставки регулируются органами местного самоуправлениями. Уплата налога на недвижимость служит основой корректировки налога на доходы компаний и налога на доходы физических лиц.

В Италии при начислении налога на владение землей отдельно учитываются земли сельскохозяйственного назначения. Налог на строения начисляется только на жилые объекты (городские дома и дачи). Ставка налога на недвижимость, находящуюся в пользовании владельца, устанавливается на основе тарифов. База налога на недвижимость, находящуюся в аренде, определяется исходя из договора аренды и представляет собой сумму арендной платы за год. Регулирование размера земельной ренты осуществляется на основе кадастровых реестров. Кадастровая стоимость пересматривается каждые десять лет.

В Швеции действует государственный налог на недвижимость с фиксированными ставками, который взимается с любых видов недвижимости, используемой как для проживания, так и в коммерческих и производственных целях. Базой налогообложения выступает оценочная стоимость имущества на дату на два года раньше, чем соответствующий налоговый год. Льготы по налогу на недвижимость предоставляются собственникам новых жилых помещений. Кроме того, уплаченный налог на недвижимость может служить основой корректировки налога на доходы компаний.

Особенностью налогообложения недвижимости в США и Канале является то, что налогооблагаемой базой выступает рыночная стоимость имущества, которая определяется коммерческими организациями ежегодно (см. табл.).

Таким образом, можно сказать, что налог на недвижимость характеризуется не только ставками и суммами зачисления, но и порядком определения стоимости недвижимости.

Обобщая сказанное, можно сделать следующие выводы:

• 1)    практически во всех странах существует имущественный налог (налог на недвижимость), который является местным

налогом и одним из самых существенных собственных источников наполнения местных бюджетов;

• 2)    в каждой стране сложились особые условия сбора налога на недвижимость, касающиеся налоговой базы, ставок, статуса плательщика (юридическое или физическое лицо) и системы льготирования плательщиков;

• 3)    при определении базы налогообложения используется рыночная налоговая, капитальная, остаточная, инвентаризационная стоимости, арендная плата налогооблагаемых объектов. Для определения стоимости объекта применяется массовая оценка с использованием стандартных процедур. Налогооблагаемая база определяется различными органами, к которым относятся фискальные органы, государственный реестр недвижимости, муниципалитеты и коммерческие организации;

• 4)    льготы предоставляются как по целевому назначению объектов недвижимости (муниципальная собственность, объекты социально-культурного назначения и т. п.), так и по категориям налогоплательщиков (социально незащищенные слои и т. п.);

Результаты проведенного анализа опыта налогообложения за рубежом после соответствующей адаптации могут быть использованы при разработке и совершенствовании системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации.