Налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости в аренду

В целях получения постоянного дополнительного дохода физическое лицо при наличии свободных денежных средств может приобрести объект недвижимого имущества, а, именно, жилое или нежилое помещение, для сдачи его в аренду физическим лицам или организациям. Актуальность данной статьи обусловлена наличием в ней практических рекомендаций для физических лиц – получателей дохода в виде платы от сдачи имущества в аренду: какие налоги необходимо уплачивать при этом, в каком размере и как выбрать оптимальный способ расчета с бюджетом физическому лицу. Оптимальным является способ, при котором физическое лицо уплачивает в бюджет наименьшую сумму налога.

Размер уплачиваемых физическим лицом налогов зависит от применяемого им режима налогообложения, то есть совокупности уплачиваемых налогов и взносов в бюджет.

В первую очередь необходимо учитывать следующее. Если физическое лицо на систематической основе получает доходы от сдачи имущества в аренду, то, несмотря на отсутствие государственной регистрации этого лица в качестве индивидуального предпринимателя (далее – ИП), он все равно им является [1]. На это неоднократно указывали Минфин РФ и ФНС России в своих письмах со ссылкой на соответствующую арбитражную практику, в том числе на позицию Верховного Суда РФ, изложенную им в определении № 308-КГ17-14457 от 06.03.2018 года по делу № А53-18839/2016: «направленность действий граждан на систематическое получение прибыли состоит в активных действиях – вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.д.), нацеленность произведенных затрат на получение положительного финансового результата» [2]. Сам факт наличия какого-либо имущества у физического лица не является признаком предпринимательской деятельности. Согласно статье 2 ГК РФ «под предпринимательской деятельностью понимают деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг».

В соответствии со ст. 11 НК РФ ИП являются физические лица, которые зарегистрированы в порядке, предусмотренном законодательством РФ, и осуществляющие деятельность без образования юридического лица. При этом, если физическое лицо в нарушении требования гражданского законодательства не зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринима- теля, но фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, то он все равно им является, следовательно, обязан исполнять нормы, предусмотренные НК РФ. В Письме ФНС России от 07.05.2019 № СА-4-7/8614 со ссылкой на Постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П указано, что юридически имущество физического лица едино и не может быть каким-либо образом разделено на имущество, используемое в личных целях и в предпринимательской деятельности. Если деятельность физического лица при получении доходов квалифицируется как предпринимательская, то не зависимо от того, относит ли ее он сам к предпринимательской или нет, деятельность квалифицируется в качестве таковой, следовательно, на физическое лицо распространяются нормы НК РФ для индивидуальных предпринимателей [3].

Индивидуальный предприниматель, в том числе физическое лицо, фактически осуществляющее предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированное в установленном законом порядке в качестве ИП, может быть на общем режиме налогообложения. При данном режиме с сумм доходов в виде арендной платы уплачивается налог на доходы физических лиц (далее - НДФЛ), который регулируется главой 23 НК РФ, и налог на добавленную стоимость (далее - НДС), регулируемый главой 21 НК РФ. НДФЛ исчисляется с суммы арендной платы по ставке 13 %, если совокупный доход физического лица за год не превысит 5 млн. рублей. С суммы дохода в виде арендной платы, превышающей 5 млн. рублей, налог исчисляется по ставке 15 %. НДС исчисляется по ставке 20 %, при этом учитывается, что полученный доход от аренды содержит в себе НДС. Так, например, доход физического лица от сдачи имущества в аренду за месяц составляет 30000 руб., следовательно, НДФЛ равен 3900 рублей (30000 х13%), НДС - 5000 руб. (30000 х 20/120). Итого за месяц с суммы дохода в размере 30000 рублей физическое лицо должно заплатить в бюджет 8900 рублей.

С 2019 года на территории РФ в порядке эксперимента введен специальный налоговый режим - Налог на профессиональный доход (далее - НПД). Физическое лицо регистрируется онлайн через специальное приложение «Мой налог» в качестве плательщика НПД и приобретает статус самозанятого [4]. Администратором данного приложения является налоговый орган. Доходы от сдачи в аренду недвижимости физическим лицам облагаются налогом по ставке 4%, юридическим лицам или ИП - по ставке 6%. Таким образом, например, при сдаче квартиры в аренду физическим лицам за 30000 рублей в месяц самозанятый заплатит всего 1200 рублей (30000 х 4%). При сдаче той же квартиры организации сумма налога составит 1800 рублей (30000 х 6%). При применении НПД самозанятому на уплату налога предоставляется налоговый вычет в размере 10000 рублей. Таким образом, с учетом вычета в начале применения НПД ставка налога снижается до 3 процентов и 4 процентов соответственно [5].

Выгода для физического лица при сравнении двух применяемых режимов налогообложения очевидна: самозанятый заплатит за месяц в 5-7 раз налогов меньше при применении специального режима НПД, чем при общем режиме налогообложения.

Однако, обращаем внимание, что если физическое лицо получает доход от сдачи в аренду нежилого помещения, то НПД он применять не вправе (п.3 ч.2 ст.6 Федерального закона №422-ФЗ). Введение данного ограничения законодателем направлено на недопущение применения более льготного налогового режима ИП, что повлекло бы снижение поступление налогов в бюджет.

Следует учитывать, что при регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего вид деятельности –сдача в аренду недвижимого имущества, также возможно применении им еще двух специальных налоговых режимов: упрощенной системы налогообложения (далее - УСН) с объектами - «доходы» или «доходы, уменьшенные на величину расходов», а также патентной системы налогообложения (далее - ПСН). Данные режимы налогообложения установлены разделом VIII.1 «Специальные налоговые режимы» НК РФ.

При этом следует учитывать, что в от- личие от перечисленных выше спецрежи-мов, возможных для применения ИП, пре- имуществом самозанятого также является отсутствие какой-либо отчетности, предоставляемой в налоговый и другие органы.

Таким образом, регистрация физическо- в аренду зависит от того какое имущество сдает физическое лицо: жилое или нежилое. По мнению авторов, сдача жилого имущества в аренду, например, квартиры, и уплата налога на профессиональный до- ход является для него оптимальным способом расчетов с бюджетом по налогам, чтобы получать доход и «спать спокойно».

го лица в качестве самозанятого при сдаче