Налоговые последствия отнесения доходов физического лица, имеющего статус индивидуального предпринимателя, к коммерческим при реализации жилой недвижимости

Рынок недвижимости специфичен, со‑ держит экономические риски, юридиче‑ ские ограничения, но при этом остается популярным способом дополнительного дохода физических лиц (далее – ФЛ). В по‑ становлении Конституционного суда РФ от 17.12.1996 г. №20‑П разъяснено, что имущество физлица и индивидуального предпринимателя (далее – ИП) юридиче‑ ски не разграничено, т.е. фактически этим имуществом всегда владеет физическое лицо в соответствии со ст. 212 ГК РФ, что рождает различные налоговые споры, в том числе по переквалификации сделок с иму‑ ществом и выявлению скрытого предпри‑ нимательства [1].

Жилая недвижимости при однократ‑ ных сделках реже вызывает вопросы у на‑ логовых органов (далее – ФНС), что дает налогоплательщикам ложную уверенность в отнесении всех доходов от сделок с жи‑ лой собственностью к доходу физического лица и возможность использовать налого‑ вые льготы и вычеты. Однако регулярность операций и коммерческий характер исполь‑ зования жилого имущества могут приводить к переквалификации таких доходов.

Предпринимательская деятельность с жилым недвижимым имуществом неред‑ ко ведется по «серой схеме» ухода от на‑ логообложения, часто это сдача жилых объектов в аренду, что позволяет скрыть коммерческий характер сделок с имуще‑ ством, на это обращено внимание в статьях Кузнецова Д. А. [2] и Рыбиной Н. М. [3]. Налоговыми последствиями служат вы‑ явления таких схем ФНС и привлечение к налоговой ответственности, а также ис‑ пользование факта систематической сдачи в аренду жилья как доказательства нали‑ чия предпринимательского характера ис‑ пользование имущества.

При определении действительной нало‑ говой обязанности важно верно классифи‑ цировать характер деятельности налогопла‑ тельщика и определить его статус в сделке по реализации с жилым недвижимым иму‑ ществом [4‑6]. Исследованию тематики на‑ логообложения личных доходов физических лиц и отнесению доходов от реализации не‑ движимого имущества к предприниматель‑ ской деятельности посвящены работы Куз‑ нецова Д. А., Крумм Ю. Г., Артемова Н. М., Голенева В. В., Мардасовой М. Е., Ильина А. В., Рыбина Н. М., Степкина С. П. и др.

Цель исследования : в рамках вопроса о возможности отнесения доходов от реали‑ зации жилого недвижимого имущества фи‑ зического лица, имеющего статус ИП к пред‑ принимательской деятельности рассчитать налоговое бремя с реализации жилого объ‑ екта на разных системах налогообложения и выявить основные факторы, влияющие на переквалификацию таких доходов.

Материалы и методы исследования

В статье рассмотрен гипотетический пример с использованием цифровых дан‑ ных, позволяющий сравнить налоговое бремя физлица и ИП на разных системах налогообложения при учете доходов от ре‑ ализации жилого имущества. Проанализи‑ рованы 15 арбитражных споров с налого‑ выми органами, что позволило на основе общенаучных методов (анализа, системного подхода, логических методов, контент‑ана‑ лиз судебных решений и определений) вы‑ явить ключевые факторы по отнесению до‑ ходов от реализации жилой недвижимости ФЛ к предпринимательской деятельности. Судебные решения выборочно отобраны по фабульным критериям, где истцом явля‑ ются физические лица, ответчиком терри‑ ториальные органы Федеральной налоговой службы России за период с 2016 по 2025 г. Предмет рассмотренных споров – обжало‑ вание физлицом отнесения доходов от ре‑ ализации жилого недвижимого имущества к предпринимательской деятельности с при‑ знаками получения коммерческой прибыли после проведения камеральной проверки в связи с применяемым режимом налогоо‑ бложения ИП, зарегистрированного на дан‑ ное физлицо.

Результаты исследования и их обсуждение

Цифровизация и автоматизация про‑ цессов, наличие доступа к информацион‑ ным базам, дает возможность ФНС выявить предпринимательскую деятельность у физ‑ лиц в сделках с жилой недвижимостью еще на стадии предпроверочного анализа или в процессе камеральной налоговой проверки.

Ежегодно после 15 июля – срока уплаты налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), ФНС проводит бездекларационные камеральные проверки по НДФЛ. Если ФНС выявляет недобросовестных налогоплатель‑ щиков, то помимо недоимки к уплате под‑ лежат штраф и пени.

Таблица 1

Расчет налога с доходов от реализации жилого недвижимого имущества в качестве физлица и ИП на разных режимах налогообложения с учетом фиксированных страховых взносов

Показатель	НДФЛ (реализация ФЛ)	ИП ОСНО1 (НДФЛ)	ИП УСНО2 «Доходы»	ИП УСНО «Д-Р»3	ИП АУСНО4 «Доходы»	ИП АУСНО «Д-Р»
Ставка налога	13% – доход до 2,4 млн руб.; 15% – доход более 2,4 млн руб.	13% – доход до 2,4 млн руб.; 15% – доход более 2,4 млн руб.	6%	15%	8%	20%
Лимит доходов для сохранения права применять налоговый режим	отсутствует	отсутствует	450 млн руб.		60 млн руб.
Учет расходов в на‑ логовой базе, руб.	5 873 000	5 873 000	не учит.	5 873 000	не учит.	5 873 000
0,7 от кадастровой стоимости, руб.	11 211 900
Доходы, учитываемые в налоговой базе, руб.	25 500 000
Налоговая база, руб.	19 627 000	19 627 000	25 500 000	19 627 000	25 500 000	19 627 000
Налог без учета страх. взносов, руб.	2 896 050	2 896 050	1 530 000	2 944 050	2 040 000	3 925 400
Страховые взносы фиксированные 1% со сделки с жилой недвижимостью, руб.	отсутствуют	252 000			0	0
Фиксированные страх. взносы из рас‑ чета за 1 кв 2025 (1/4 от взносов 2025 г.), руб.	отсутствуют	13 415			0	0
Налоговая база с учетом страховых взносов, руб.	19 627 000	19 361 586	25 500 000	19 361 568	25 500 000	19 627 000
Налог начисл. с учетом страх взносов, руб.	2 896 050	2 856 2385	1 264 586	2 904 238	2 040 000	3 925 400
Налог и взносы начисленные, руб.	2 896 050	3 121 652	1 530 000	3 169 652	2 040 000	3 925 400

Примечание: составлено автором.

• ¹    ОСНО – основная система налогообложения (далее – ОСНО);

• ²    УСНО – упрощенная система налогообложения (далее – УСНО);

• ³    «Д‑Р» – объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» (далее Д‑Р);

• ⁴    «АУСНО – автоматизированная упрощенная система налогообложения (далее АУСНО);

• ⁵    Включить уплаченные страховые взносы на ОСНО в налоговую базу можно только на дату наступления срока их уплаты, для фиксированных страховых взносов – 29 декабря 2025 г., для до‑ полнительного 1% – 1 июля 2026 г.

Судебная практика допускает, что нало‑ говые органы имеют право собирать прочие доказательства не только в рамках пред‑ проверочного анализа, но и в камеральной проверке посредством иных мероприятий налогового контроля, в том числе информа‑ ции, выходящей за пределы рассматривае‑ мого налогового периода [7, 8]. К основным вспомогательным источникам относятся: данные из Росреестра и выписки с банков‑ ских счетов, анализ крупных расходов на‑ логоплательщика. Внимание ФНС уделяется взаимозависимым сделкам, переквалифика‑ ции доходов ФЛ и сделкам с ценой ниже рыночной.

В случае переквалификации доходов физического лица имеющего статус ИП, в предпринимательскую деятельность, опе‑ рации с жилой недвижимостью облагаются согласно применяемому режиму налого‑ обложению [9]. В таблице 1 представлен расчет начисленных налогов и страховых взносов при отнесении доходов от реализа‑ ции жилого имущества к личным доходам физлица, при отнесении доходов к предпри‑ нимательской деятельности ИП на общем режиме налогообложения, на упрощенной и автоматизированной упрощенной систе‑ мах налогообложения.

В таблице 1 рассмотрена гипотетиче‑ ская сделка физического лица – резиден‑ та РФ, имеющего статус ИП. В 1 квартале 2025 г. была реализована жилая недвижи‑ мость, приобретённая в декабре 2023 г. Сто‑ имость жилого имущества при реализации ФЛ составила 25 500 000 руб. Документаль‑ но подтвержденные и экономически обосно‑ ванные затраты на ремонт объекта составили 5 873 000 руб. Кадастровая стоимость иму‑ щества в 2025 г. составила 16 017 000 руб.

Дополнительный 1% фиксирован‑ ных страховых взносов у ИП рассчитан в таблице 1 только с суммы сделки по продаже жилой недвижимости, при этом доход умень‑ шен на сумму 300 000 руб. согласно нормам ст. 430 Налогового кодекса РФ. Если ИП ак‑ тивно ведет предпринимательскую деятель‑ ность и есть другие доходы, то данный вы‑ чет мог уже применятся, что увеличит сум‑ му страховых взносов к уплате на 3 000 руб. Максимальный предел дополнительного взноса в 2025 г. составил 300 888 руб. за ка‑ лендарный год, т.е. если доходы ИП за год превысят 30 388 800 руб., то уплачивать 1% с суммы превышения не нужно.

Фиксированные взносы, как и дополни‑ тельный 1% можно оплатить одномоментно, так и разбить платежи по месяцам или квар‑ талам. В таблице приведен пример с упла‑ той страховых взносов по кварталам, в при‑ мечании указана особенность учета страхо‑ вых взносов для ОСНО, однако для УСНО в 2025 г. можно учесть страховые взносы до их фактической уплаты.

При расчете НДФЛ с дохода ФЛ от ре‑ ализации жилого недвижимого имущества оценивается срок владения недвижимым имуществом в личных целях. Доходы от реализации недвижимости освобождают‑ ся от налогообложения по общему правилу после владения им в течение 5 лет. Если иму‑ щество единственное или подарено, унасле‑ довано от близких родственников, то в тече‑ ние 3 лет (см. ст.217.1 НК РФ). В примере срок владения квартирой менее 3х лет, со‑ ответственно доход от продажи облагается налогом. При исчислении налоговой базы ФЛ имеет право воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн руб. или учесть при расчете налога понесенные затраты, подтвержден‑ ные документально (таблица 1).

Минимальная сумма налоговых обяза‑ тельств из всех рассмотренных вариантов – 1 530 тыс. руб. при применении УСНО с объектом «Доходы» на это повлияла низкая ставка налога 6%, с учетом фиксированных и 1% дополнительных страховых взносов ИП налоговое бремя ниже, чем у физиче‑ ского лица на 89%. При росте экономиче‑ ски оправданных затрат на реализованное имущество, учитываемых ФЛ при расчете налоговой базы НДФЛ, более чем в 2,6 раза, налоговая нагрузка физического лица ста‑ нет меньше, чем у ИП на упрощенной систе‑ ме налогообложения с объектом «Доходы» и на других налоговых режимах ИП.

При реализации жилой недвижимости в качестве ФЛ (в личных целях) в 2025 г., на‑ логоплательщик подает декларацию не позд‑ нее 30 апреля 2026 г. Автоматизированная передача данных из Россреестра позволяет налоговым органам узнать о наличие иму‑ щества, его характеристиках и стоимости, чтобы впоследствии проверить расчет нало‑ га. Для минимизации налоговых рисков физ‑ лицу необходимо проверять актуальность данных о имуществе в налоговом сервисе «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц». Стоимости реализации жилого имущества должна быть не ниже, чем 70% от кадастровой стоимости при рас‑ чёте НДФЛ. В примере сумма сделки пре‑ вышает в 2,3 раза произведение кадастровой стоимости и понижающего коэффициента 0,7 (таблица 1). С 2025 г. субъекты РФ могут повысить понижающий коэффициент до 1, т.е. доход будет считаться от 100% кадастро‑ вой стоимости (ст.214.10 НК РФ). По дан‑ ным на 2026 г. таким правом воспользова‑ лись уже 14 регионов.

В таблице 1 пример рассмотрен с уче‑ том наличия у ФЛ статуса резидента. Если физлицо, не является налоговым резиден‑ том РФ, то его доходы от реализации жило‑ го имущества подлежат налогообложению по ставке 30%, при этом у физлица отсут‑ ствует право применять налоговый вычет и учесть понесенные расходы на недвижи‑ мость, но сохраняется право на освобож‑ дение от уплаты налога при соблюдении критерия по сроку владения имуществом (см. письмо Минфина № 03‑04‑05/87049). С 2027 года ФНС планирует запустить ав‑ томатический контроль по определению на‑ логового резидентства в системе АИС «На‑ лог‑3», что позволит усилить надзор.

При отнесении дохода от реализации жилого недвижимого имущества к пред‑ принимательской деятельности у физлица, зарегистрированного как ИП возникает обя‑ зательство учесть доходы только в рамках ОСНО или следующих спецрежимов: УСНО (см. письмо Минфина от 14.03.2013 г. № 03‑ 11‑12/29) и АУСНО, при условии перечисле‑ ния денежных средств на счет в уполномо‑ ченном банке (ст.3 ФЗ от 25.02.2022 №17‑ФЗ). В случае превышения лимитов доходов по упрощенным спецрежимам (УСНО И АУСНО) ИП может утратить право их применять. При условии, что более 70% деятельности ИП связана с сельским хо‑ зяйством, к предпринимательским доходам в рамках применения ЕСХН может быть от‑ несена выручка от реализации жилой недви‑ жимости. Остальные специальные режимы не подходят по критериям, установленным налоговым законодательством.

Если физлицо не зарегистрировано как ИП, то продажа имущества предприни‑ мательского назначения будет облагаться согласно нормам основной системы на‑ логообложения для ИП. Такой же поря‑ док предусмотрен и для ИП, прекративше‑ го свою деятельность, что подтверждают письма Минфина от 29.03.2021 №03‑04‑ 05/22415 и от 10.09.2021 №03‑04‑05/73524. Если недвижимость приобреталась до момен‑ та регистрации ИП и использовалась в пред‑ принимательской деятельности, то доход от нее будет облагаться в соответствии с вы‑ бранным режимом налогообложения ИП.

Увеличение налогового бремени по срав‑ нению с платежами ИП на УСНО с объ‑ ектом «Доходы» в таблице 1 варьируется от 33% при выборе ИП на АУСНО «Дохо‑ ды» до 157% при выборе АУСНО «Дохо‑ ды – Расходы». Отсутствие обязательства уплаты страховых взносов на автоматиче‑ ской упрощенной системе не компенсирует разницу в ставках в 2% при выборе УСНО с объектом «Доходы», но АУСНО выгоден из‑за снижения административной нагрузки по сдачи отчётности для ИП и отсутствия обязательства платить страховые взносы за сотрудников при их наличии.

ИП на общей системе уплатит сумму на‑ лога и страховых взносов на 104% больше, чем на УСНО с объектом налогообложения «Доходы», но на 25% меньше чем на АУС‑ НО с объектом «Доходы, уменьшенные на величину расходов». Реализация жилых объектов недвижимости освобождается от уплаты НДС согласно ст. 149 НК РФ, что также разъяснено в письме Минфина от 17.03.2025 № 03‑07‑07/25797. Однако, на УСНО предприниматель должен про‑ верить превышение лимитов доходов, так как может возникнуть обязанность уплаты НДС при превышении доходов 60 млн руб. в 2024 г. или в течение 2025 г., и при пре‑ вышении доходов 20 млн руб. в 2025 г. или в течение 2026 г. В таблице 1 указаны ли‑ миты доходов по сохранению специальных налоговых режимов, также на возможность применять спецрежимы влияют и другие факторы, указанные в законодательстве, на‑ пример, численность сотрудников, остаточ‑ ная стоимость основных средств и т.д.

Если налог ИП не был уплачен в срок, то начисляются пени за каждый календар‑ ный день просроченного платежа в размере 1/300 действующий в период начисления ключевой ставки ЦБ. Если переквалифика‑ ция доходов будет после проведения каме‑ ральной проверки, то к недоимке по налогам по применяемой системе налогообложения, взносам и пеням по ним добавится еще штраф от 20 до 40 % согласно нормам ст. 122 НК РФ.

Важнейшим критерием при переквали‑ фикации доходов при статусе ИП у физлица является наличие коммерческого интереса, т.е. факт извлечения прибыли из операций с жилым недвижимым имуществом соглас‑ но ст. 2 ГК РФ [10, с. 38‑42]. Действитель‑ ный экономический смысл финансово‑хо‑ зяйственных операций ФЛ и ИП на реаль‑ ных примерах можно отследить в решениях судов по вопросам переквалификации иму‑ щества. В арбитражной судебной практике нет единого подхода к вопросу переквали‑ фикации доходов, каждый случай наличия признаков предпринимательской деятель‑ ности рассматривается индивидуально с учетом характера использования жилого имущества, целевого назначения, система‑ тичности сделок и иных обстоятельств.

Обязанность доказывания умысла по со‑ крытию предпринимательской цели у ФЛ лежит на налоговых органах. Налогопла‑ тельщик в праве представить свои факты хозяйственной деятельности и документы, доказывающие исключительность исполь‑ зования недвижимого имущества в личных целях, например, использование объекта в качестве места проживания физлица.

Таблица 2

	N дела первой инстанции	Ключевые факторы, повлиявшие на решение суда
Решения суда в пользу ФНС России
1	№ А38‑2555/2015 [11]	Реализация 6 жилых квартиры в рассматриваемый период; систематиче‑ ская деятельность, квартиры не использовалась в личных целях. Основ‑ ной ОКВЭД – «Аренда и управление собственным или арендованным не‑ жилым недвижимым имуществом», сопутствующие виды деятельности по строительству.
2	№ А27‑19289/2020 [12]	Наличие ОКВЭД – «Аренда и управление собственным или арендован‑ ным недвижимым имуществом»; отражены доходы по аренде имущества у ИП; реализовано 3 жилых объекта и 1 нежилой, систематичность дея‑ тельности; кратковременный период владения имуществом.
3	№ А76‑4532/2020 [13]	Реализация 9 жилых объектов, 1 нежилого; систематичность сделок; кра‑ тковременный период владения квартирами; наличие ОКВЭД, связанных с арендой и реализацией имущества.
4	№ А02‑246/2021 [14]	Реализовано 8 квартир; в собственности 48 квартир; ИП заявлял и полу‑ чал льготу по налогу на имущество ФЛ, в связи с использованием объекта в предпринимательских целях; получал доходы от аренды имущества как ИП; наличие ОКВЭД, связанных с арендой и реализацией имущества.
5	№ А33‑14861/2020 [15]	Реализация 1 квартиры, состоящей из трех объединенных квартир; сдача в аренду жилых объектов; основной ОКВЭД – «Аренда и управление соб‑ ственным или арендованным недвижимым имуществом»; наличие пред‑ принимательской цели; наличие признаков финансово‑хозяйственной деятельности юрлиц в квартире (вывески, оргтехника, офисная мебель).
6	№ А17‑9698/2020 [16]	Реализация 12 квартир по договорам уступки права участия в долевом строительстве; Объекты не предназначены для проживания; приобрете‑ ние имущества в рамках инвестиционной стратегии; систематический ха‑ рактер операций; наличие ОКВЭД, связанных с реализацией имущества;
7	№ А50‑6729/2025 [17]	Реализация 1 квартиры, в которой прописана дочь (фактическое прожива‑ ние не доказано); систематическое получения дохода от аренды квартиры; наличие ОКВЭД, связанных с арендой имущества; наличие систематиче‑ ского дохода ИП от сдачи недвижимости в аренду, в том числе спорной квартиры; после реализации квартиры приобретено нежилое помещение.
8	№ А19‑13058/2025 [18]	Реализация ½ доли в квартиры; наличие патентов по ОКВЭД «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» и наличие систематических доходов по аренде спорного жилого помеще‑ ния. Наличие доходов от аренды с юрлицами и ИП.
9	№ А28‑9683/2017 [19]	Реализация 4 квартир, одного офисного помещения и земельного участка, все имущество в собственности менее 9 месяцев. Квартиры продавались в черновой отделке, использование имущества в личных целях не доказано.
Решения суда в пользу предпринимателя
10	№А17‑10740/2017 [20]	Реализация 16 квартир в одном многоквартирном доме, приобретены и проданы для реконструкции дома и проживания членов семьи. Основной вид деятельности – «Аренда и управление собственным или арендован‑ ным недвижимым имуществом». Статус ИП не возлагает обязательства отнесения личных доходов к предпринимательской деятельности; нет до‑ казательств получения систематического дохода от реализации или сдачу в аренду недвижимости.
11	№ А12‑4421/2018 [21]	В первой инстанции суд поддержал ФНС. Продажа ½ доли в квартире. Судом приняты доказательства проживания ФЛ на данном объекте. От‑ сутствие систематичности сделок, не доказан факт сдачи в аренду жилого имущества.
12	№ А33‑18409/2020 [22]	Основной ОКВЭД «Аренда и управление собственным или арендован‑ ным нежилым недвижимым имуществом»; реализация одной квартиры и нежилого помещения; период владения имуществом – 8 дней; нет до‑ казательства предпринимательской деятельности с недвижимостью; со‑ вершение разовых сделок; квартира продана для удовлетворения личных потребностей.

Окончание табл.

	N дела первой инстанции	Ключевые факторы, повлиявшие на решение суда
13	№А12‑9658/2021 [23]	Реализация 1 квартиры; сделка разовая в личных целях; нет доказательств использования полученных денежных средств в предпринимательской деятельности; наличие ОКВЭД «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом»; вывод суда‑ нали‑ чие статуса ИП и сдача другой недвижимости в аренду не ведет к призна‑ нию сделки по продаже квартиры предпринимательской деятельностью;
14	№ А76‑39578/2017 [24]	Реализовано за рассматриваемый период 3 жилых дома и 3 земельных участка; наличие ОКВЭД «Аренда и управление собственным или арен‑ дованным нежилым недвижимым имуществом»; сдача в аренду в качестве ИП нежилого помещения; нет признаков систематической деятельности; дома строились для членов семьи; отсутствует предпринимательская цель в указанных операциях; на деньги от продажи участков и домов на них при‑ обретена квартира для дочери ФЛ.
15	№ А40‑ 278480/2024 [25]	Реализована 1 квартира, срок владения более 11 лет; наличие ОКВЭД «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»; ФЛ использовал жилое помещение в личных целях – про‑ живал с семьей; разовая сделка. Отсутствие ОКВЭД, связанных с реали‑ зацией недвижимости.

Примечание: составлено автором по данным информационной системы «Мой Арбитр» [11‑25].

Выборочный обзор решений арбитражных судов при спорах ФНС и ФЛ по переквалификации личных доходов ФЛ при реализации жилого недвижимого имущества в доходы ИП

ФНС указывало на отсутствие доходов от реализации имущества в налоговой базе по налогу ИП, уплачиваемому в связи с при‑ менением выбранной системы налогообло‑ жения, начисляла пени и штрафы и приво‑ дила доводы использования жилых объектов в предпринимательской деятельности. Пред‑ приниматель в рамках защиты указывал на подачу налоговой декларации НДФЛ в ка‑ честве физического лица, либо на факт на‑ ступления предельного срока владения иму‑ ществом и освобождения от уплаты НДФЛ и отнесению жилой недвижимости к лично‑ му имуществу. Инициаторами судебного спо‑ ра во всех случаях являются ФЛ с наличием статуса ИП, т.к. налоговая нагрузка по учету доходов от реализации жилой недвижимости у ИП может быть выше, чем у физлица, что рассмотрено в примере расчета в таблице 1. К преимуществам отнесения дохода к лично‑ му доходу физлица относится возможность освобождения от уплаты НДФЛ согласно нормам ст. 217.1 НК РФ.

При реализации имущества в предпри‑ нимательских целях в статусе ИП, физлицо теряет право на освобождение от уплаты НФДЛ при наступлении предельного срока владения имуществом (см. письмо Минфи‑ на от 20.08.2021 № 03‑04‑05/67371). Соглас‑ но позиции Минфина России, при наличии предпринимательского характера у сделок с недвижимым имуществом, доходы от ре‑ ализации такого имущества подлежат учету в качестве предпринимательских доходов ИП [26]. Если коммерческого характера нет, то доход облагается НДФЛ для физлица. Этот факт подкреплен и судебной практи‑ кой, приведенной в таблице 2.

При использовании имущества в личных целях доказательством отсутствия предпри‑ нимательской деятельности будет: длитель‑ ный срок владения имуществом, разовый характер сделки с недвижимостью, исполь‑ зование денежных средств от сделки для приобретения другой жилой недвижимости для личных целей; регистрация ФЛ и (или) близких родственников в качестве места жительства, подтверждение проживания по месту жительства, реальное потребление воды и электричества, оформление догово‑ ров энерго‑ и ресурсоснабжения, договоров технического подключения коммуникаций на физлица (таблица 2).

Обобщая выводы судебной практики, для выявления налоговых рисков по ква‑ лификации предпринимательской деятель‑ ности в операциях с недвижимостью нужно прежде всего оценить (таблица 2):

• 1.    Наличие инвестиционной стратегии, где цель предпринимателя – получение до‑ хода от операций с имуществом или исполь‑ зование денежных средств от продажи жи‑ лого имущества в бизнесе [27, с. 59].

• 2.    Характер использования недвижи‑ мого имущества – сдача в аренду органи‑ зациям и физлицам более одного жилого объекта; наличие процедур улучшения не‑ движимости и дальнейшая перепродажа; строительство жилых помещений с целью их перепродажи.

• 3.    Функциональное назначение имуще‑ ства – использование жилого имущества в предпринимательских целях – наличие финансово‑хозяйственной деятельности на объекте.

• 4.    Повторяемость сделок – выявляется регулярность предпринимательской дея‑ тельности, когда физлицо систематично покупает и продает объекты недвижимо‑ го имущества.

• 5.    Краткосрочность владения недвижимым имуществом ФЛ, когда имущество фактиче‑ ски не используется в личных целях и приоб‑ ретается только как финансовый актив.

Наличие хотя бы одного из критериев у физлица существенно увеличивает риск отнесения операций к предпринимательской деятельности [28, с. 97]. Чаще всего присут‑ ствуют одновременно несколько критериев.

ФНС также обращает внимание на дви‑ жение денежных средств по счетам физлица и ИП. Переводы денежный средств на лич‑ ные счета физлица по операциям с недвижи‑ мостью могут быть отнесены ФНС к дохо‑ дам от предпринимательской деятельности, в решении по делу №А19‑13058/2025, де‑ нежные средства от продажи квартиры были переведены на личный счет супруга, однако доходы судом были признаны предпринима‑ тельскими, так как был доказан факт про‑ должительной аренды, были оформлены патенты на сдачу в аренду недвижимости в рамках применения патентной системы налогообложения [18].

Сдача в аренду одной единицы недвижи‑ мости допустима и не влечет за собой пере‑ квалификацию в качестве деятельности ИП, достаточно указать эти доходы в декларации 3‑НДФЛ и заплатить налог, также ФЛ может оформить самозанятость, но только при ус‑ ловии сдачи в наем жилого недвижимого имущества.

За ведение предпринимательской дея‑ тельности без постановки на учет в каче‑ стве предпринимателя ФНС может нало‑ жить штрафные санкции по ст. 116 НК РФ. ИП самостоятельно выбирает ОКВЭД при регистрации для ведения предпринима‑ тельской деятельности, разъяснения Мин‑ фина содержаться в письмах от 05.07.2024 № 03‑04‑05/63002 и от 07.06.2024 № 03‑11‑ 11/52869. Для продажи недвижимости при‑ меняется ОКВЭД раздела 68.1 – «покупка и продажа собственного недвижимого иму‑ щества». Если ИП реализовало жилое иму‑ щество с признаками предпринимательской деятельности или если произошла переква‑ лификация доходов физлица в статусе ИП, то нужно проверить наличие или добавить необходимый ОКВЭД в ЕГРИП. ФНС в на‑ логовых спорах аргументирует использова‑ ние жилых объектов в предпринимательской деятельности наличием видов деятельности, связанной с арендой, управлением и реали‑ зацией недвижимого имущества (таблица 2).

Заключение

Наличие цели получения прибыли от операций с жилым недвижимым имуществом формирует существенные риски по переква‑ лификации отнесения доходов от реализации недвижимого имущества физического лица к доходам от предпринимательской деятель‑ ности со статусом ИП. Каждая сделка по про‑ дажи жилых помещений должна рассматри‑ ваться индивидуально, чтобы выявить ее специфику, наличие предпринимательского характера. Включение доходов от реализа‑ ции недвижимости в доходы от предприни‑ мательской деятельности ИП увеличивают налоговые платежи со сделки за счет разни‑ цы в налоговых ставках, особенностей уче‑ та налоговой базы, наличия фиксированных и дополнительный страховых взносов у ИП. В приведенной примере самым выгодным ва‑ риантом является упрощенная система нало‑ гообложения с объектом «Доходы», в осталь‑ ных случаях налоговая нагрузка выше в сред‑ нем в 1,8 раза.

Оценка судебных решений позволяет определить основные факторы, влияющие на отнесения доходов от сделок с жилой не‑ движимостью к предпринимательской дея‑ тельности: систематичность сделок; полу‑ чение регулярного дохода от сдачи в аренду жилого имущества, краткосрочность владе‑ ния, наличие видов деятельности ИП, связан‑ ных с арендой, управлением или реализаци‑ ей жилой недвижимости; отсутствие фактов, подтверждающих использование имущества в личных целях (проживания ФЛ и родствен‑ ников); использование полученных денеж‑ ных средств от продажи жилья в предпри‑ нимательских интересах. Учет ключевых факторов судебных решений, доводов ФНС и предпринимателей и наглядный пример расчета налоговых платежей для физлица и для ИП на разных режимах налогообложе‑ ния, позволит оценить риски переквалифи‑ кации доходов физических лиц, имеющих статус ИП; избежать увеличения налогового бремени и спорных ситуаций с ФНС.